서울남부지방법원 2026타경4156. 서울 강서구 화곡동 엠펠리체 104동 602호, 다세대주택 경매입니다. 감정가는 327,000,000원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 284,000,000원입니다. 등기부에는 국가와 지방자치단체의 압류, 강제관리신청, 임차권등기 및 강제경매개시결정이 얽혀 있습니다. 따라서 단순히 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.
핵심은 2020.01.30 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임시원은 2019.03.06 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 284,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각된다는 특별한 내용이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제602호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로51길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.7㎡ · 지하 1층/지상 6층 중 6층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 사용승인 2018.11.14 |
| 소유자 | 정용철 · 2019.03.08 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30 갑구 3번 국(광주세무서장) 압류 |
| 선순위 임차보증금 | 임시원 / 284,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 실질 0원 (잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2020.01.30 국(광주세무서장)의 압류입니다. 그 이후 등기된 다른 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 임차인 임시원은 2019.03.06부터 전입·점유하여 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추었습니다. 임차권등기가 2021.03.23에 이루어졌다는 이유만으로 선순위 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계신고 중복 주의
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 관계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임시원 건물전부 · 주거 |
284,000,000원 | 2019.03.06 2019.03.06 |
신고 있음 2021.03.23 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 |
등기부상 임차권자는 임시원이며, 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인으로 매각조건에 기재되어 있습니다. 이는 동일 보증금의 권리 승계 문제이지, 별도의 실제 임차인이 추가로 존재한다는 뜻이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 임시원 보증금과 주택도시보증공사 청구금액을 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
여기서 중요한 점은 포기가 임시원과 그 승계인 주택도시보증공사의 권리에 적용된다는 사실입니다. 이를 모든 가능한 점유자·채권자에 대한 포괄적 면책으로 확대할 수는 없습니다. 확인되지 않은 별도의 임차인이 존재한다면 그 권리는 독립적으로 검토해야 합니다. 입찰 전에는 포기·말소 조건의 유효성, 적용 범위, 실제 이행 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 6.4% 높은 신건
비교 대상은 M펠리체(830-5)의 유사 면적 거래입니다. 전체 8건 평균은 308,312,500원이지만, 과거 거래까지 섞인 평균보다 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 6건 평균 307,416,666원을 우선 기준으로 판단합니다. 가장 최근 거래는 2026.09의 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 35.98㎡ | 2층 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 35.98㎡ | 4층 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 35.98㎡ | 4층 | 309,500,000원 |
| 2026.05 | 35.98㎡ | 6층 | 302,000,000원 |
| 2026.05 | 37.05㎡ | 6층 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 37.05㎡ | 3층 | 313,000,000원 |
| 2024.07 | 35.98㎡ | 2층 | 313,000,000원 |
| 2023.12 | 35.98㎡ | 3층 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 6건 | 307,416,666원 |
최저매각가 327,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 106.4%입니다. 최근 거래가 305,000,000원과 비교해도 높은 수준이며, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -1.2%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균만 기준으로 가격을 정당화하거나, 신건이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,378,000원 |
| 1. 임시원 임차보증금(우선변제) | 284,000,000원 | 284,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(경매신청채권자) | 284,000,000원 승계 관계·중복 합산 주의 |
37,622,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 매각가 327,000,000원을 전제로 한 산정상 배분입니다. 임차인과 주택도시보증공사의 권리 승계가 관련되어 있으므로, 같은 보증금 284,000,000원을 별개의 확정채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 표의 주택도시보증공사 배당액 37,622,000원은 제공된 추정 배분액이며, 실제 중복 배제·승계 처리 후의 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 국세·지방세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라진다
이 사건에서 유찰 후의 가격 매력은 임차보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행된다는 전제에서만 판단해야 합니다. 조건이 적용된다면 회차별 낙찰가가 실질취득 부담의 중심이 되지만, 조건이 적용되지 않는다면 선순위 임차보증금 인수액을 함께 계산해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 적용 시 인수 | 확약 미적용 시 룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 327,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 261,600,000원 | 0원 | 26,862,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 209,280,000원 | 0원 | 78,449,920원 |
반대로 매각조건이 이행된다면 1회 유찰 시 261,600,000원, 2회 유찰 시 209,280,000원이 각각 보증금 인수액을 제외한 최저매각가입니다. 이 금액들은 실제 낙찰가를 보장하지 않으며, 취득세·명도비용·관리비 등의 비용과 권리 말소 이행 여부는 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 및 남부화곡시장 등이 혼재한 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.11.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 도로. 토지 서측·남측·북측으로 폭 약 6m, 8m, 5m의 도로에 접하고, 지형은 평탄한 가로장방형입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 표시도 있으므로 지정 대상과 기간을 구분해 본건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 30세대 규모의 다세대주택입니다. 유사 면적 실거래 사례는 존재하지만 거래량과 표본이 제한적이며, 최근 거래 추세가 -1.2%로 나타나 가격 하락 가능성을 경계해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 임시원 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 원본 매각물건명세서에 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 인수액 판단. 확약 적용 시 실질 인수액은 0원이지만, 조건 미이행 시에는 선순위 임차보증금 인수 문제가 다시 발생합니다. 낙찰가만으로 취득비용을 판단하지 마세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 임시원 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 284,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 압류 및 세금. 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류를 확인하고, 우선배당 세금 및 실제 배당순위 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 강제관리신청. 2022.04.18 주택도시보증공사의 강제관리신청 등기가 있으므로, 강제관리 절차의 현황과 매각 후 정리 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 307,416,666원과 최신 거래 305,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 신건 최저가 327,000,000원은 시세보다 높습니다.
- 유찰 후 접근. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 유찰 시 매각가격 하락뿐 아니라 매각조건의 동일성 및 인수 위험 변화를 함께 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자나 인도 상태를 단정할 수 없습니다. 실제 점유 및 인도 가능 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비. 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 확인하고 필요한 경우 전문가 자문을 받으세요.
맺으며 — “인수 0원은 조건부, 신건 가격은 시세 이상”
이 사건은 겉으로 보이는 압류보다 대항력 있는 임차인의 보증금 284,000,000원이 먼저 눈에 들어와야 하는 물건입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서기 때문에 일반적인 경매라면 미배당 보증금 인수가 문제 될 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 1명이며, 승계인 청구를 별도의 보증금으로 중복 계산해서도 안 됩니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 신건 최저매각가 327,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 106.4%이고, 최신 거래보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -1.2%로 하락 방향이며 30세대 다세대주택이라는 거래 규모의 제약도 있습니다.
결론은 권리조건 확인이 우선이고, 신건 가격은 보류입니다. 확약의 효력을 확인한 뒤 유찰로 매수가격이 낮아지는지를 살펴볼 수 있지만, 확약이 적용되지 않는다면 낮아진 최저가에 미배당 보증금 인수를 더한 실질취득액을 기준으로 다시 판단해야 합니다. 단순히 유찰됐다는 사실만으로 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.
