인천지방법원 2025타경512479. 인천 서구 청라동 ‘청라SKVIEW’ 507동 1804호, 전용 101.5882㎡ 아파트입니다. 2021년 7월 8일 매매로 소유권을 취득한 조란희가 현재 소유자로 등기되어 있고, 당시 거래가액은 780,000,000원입니다. 감정가는 694,000,000원, 최저매각가도 같은 694,000,000원으로 신건입니다.
권리관계는 과거 신탁등기와 여러 근저당권·권리이전, 압류·가압류가 이어진 구조입니다. 제공된 권리산정상 말소기준권리는 2023.12.08. 갑구 5번 압류이고, 그 이후 갑구 6번 압류·갑구 7번 가압류·갑구 8번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 을구에는 2021년 설정된 근저당권의 2025년 권리이전 등기가 남아 있으므로, 최종 입찰 전 해당 권리의 소멸·배당 관계는 매각물건명세서와 등기부 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 103-16 청라에스케이뷰 507동 18층1804호 도로명주소: 인천광역시 서구 솔빛로 93 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.5882㎡ · 지상25층 건물 내 18층 1804호 |
| 소유자 | 조란희 (2021.07.08. 매매, 거래가액 780,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 694,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 297,707,163원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 사용승인 / 세대수 | 2011.12.28 / 879세대 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 다만 근저당 이전관계는 확인
말소기준권리는 2023.12.08. 갑구 5번 압류로 산정되어 있습니다. 이후 2023.12.20. 갑구 6번 압류, 2024.10.15. 갑구 7번 삼성카드 가압류, 2025.09.19. 갑구 8번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 확인된 임차인은 0명이며, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득가가 최근 시세보다 높다
청라SKVIEW 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2025년 6월부터 2026년 3월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 679,666,666원, 최신 거래는 2026년 3월 668,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 101.59㎡ | 4 | 668,000,000원 |
| 2026.02 | 101.64㎡ | 18 | 683,000,000원 |
| 2026.02 | 101.59㎡ | 10 | 680,000,000원 |
| 2026.01 | 101.64㎡ | 7 | 672,000,000원 |
| 2025.12 | 101.64㎡ | 22 | 694,000,000원 |
| 2025.11 | 101.64㎡ | 11 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 101.59㎡ | 24 | 710,000,000원 |
| 2025.10 | 101.59㎡ | 24 | 710,000,000원 |
| 2025.09 | 101.59㎡ | 19 | 690,000,000원 |
| 2025.07 | 101.64㎡ | 24 | 690,000,000원 |
| 2025.06 | 101.64㎡ | 8 | 639,000,000원 |
| 2025.06 | 101.59㎡ | 5 | 670,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 679,666,666원 |
최근 실거래는 639,000,000원~710,000,000원에 형성되어 있습니다. 현재 최저매각가이자 인수액이 없는 경우의 실질취득가 694,000,000원은 최근 12개월 평균보다 14,333,334원 높고, 평균의 102.1%입니다. 최신 거래 668,000,000원과 비교하면 26,000,000원 높아 최신 거래의 103.9%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 694,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,340,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,242,104원 | 10,242,104원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 674,417,896원 |
현재 회차 매각가 694,000,000원 가정에서는 집행비용 9,340,000원과 삼성카드 가압류 10,242,104원이 반영되고 잔여 674,417,896원이 소유자 교부로 표시됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동 가능하다고 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천혜원중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형 아파트단지가 소재하는 지역으로 제반여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 편익은 무난합니다. 동측 왕복8차선, 남측 및 서측 각 왕복4차선 도로를 이용해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상25층 건물 내 18층 1804호입니다. 사용승인일은 2011.12.28이며 외벽은 몰탈위페인팅마감, 창호는 하이샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 지역난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류·중로1류·특수도로 접합, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 토지는 평지·사다리형이며 아파트 부지로 이용중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 879세대 규모의 아파트로 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 639,000,000원~710,000,000원으로 편차가 있어, 동일 면적이라도 층별 가격 차이를 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득가 694,000,000원은 최근 12개월 평균 679,666,666원보다 14,333,334원 높습니다. 최저가가 낮아 보이는 착시가 아니라 실질취득가 자체로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.03의 668,000,000원입니다. 신건 실질취득가가 최신 거래보다 26,000,000원 높으므로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 555,200,000원, 2회 유찰가는 444,160,000원입니다. 각각 최근 12개월 평균의 약 81.7%, 65.3% 수준이므로 유찰 후 가격 변화가 핵심입니다.
- 근저당 이전관계. 한국자산관리공사로 이전된 을구 4-1과 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 을구 8-1의 최종 소멸·배당 관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 신청채권자 청구액 297,707,163원과 예상배당 0원의 관계를 포함해 등기부·매각물건명세서·배당 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 싸다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인 보증금 인수 문제가 아니라 신건 가격과 권리관계의 최종 확인입니다. 확인된 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있어 임차인 인수 리스크는 낮습니다. 하지만 신건 실질취득가 694,000,000원은 최근 12개월 평균 679,666,666원의 102.1%이고 최신 거래 668,000,000원보다도 높습니다.
따라서 권리 부담이 낮다는 이유만으로 신건에 응찰할 사건은 아닙니다. 1회 유찰 시 555,200,000원, 2회 유찰 시 444,160,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로 가격 측면에서는 유찰 후가 훨씬 중요합니다. 동시에 2025년 한국자산관리공사와 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 근저당권의 최종 처리, 신청채권자 청구액과 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다. 임차인 인수는 0원, 가격은 신건에서 메리트 없음, 최종 승부처는 유찰 후 가격과 권리 원본 대조입니다.
