서울남부지방법원 2026타경4182. 서울 강서구 염창동 공항대로81길 35, 염창투웨니퍼스트 13층 1304호입니다. 2019년 사용승인을 받은 14층 건물의 오피스텔로, 등기상 소유자는 이갑호입니다. 이갑호는 2018년 2월 28일 매매를 원인으로 2019년 6월 11일 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기된 거래가액은 284,750,000원입니다. 이후 주택도시보증공사가 267,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 물건의 권리분석은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 임차인 김수영은 2021년 7월 14일 전입신고를 했고, 2025년 7월 17일 보증금 267,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정일인 2026년 5월 6일보다 앞서 형성된 임차권이므로 선순위 대항력과 보증금 인수 가능성을 반드시 살펴야 합니다. 그러나 이 사건에는 매수인에 대한 미배당 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별한 매각조건이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 조건

제시된 말소기준권리는 2026년 5월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 김수영의 전입신고는 2021년, 주택임차권등기는 2025년으로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 포기·말소 조건이 없다면 임차보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 선순위 임차권을 단순히 경매로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 제외

임차권등기 당시 임대차계약일과 확정일자가 각각 확인됩니다. 전입신고 및 점유개시일도 확인되므로 김수영의 대항력은 인정되는 방향으로 분석됩니다. 다만 우선변제권의 실제 배당순위는 확정일자뿐 아니라 다른 선순위 권리와 함께 판단해야 합니다. 따라서 예상배당표만으로 우선변제 여부를 최종 확정해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 명세서에서 확인되는 주택임차권 승계인입니다. 김수영의 보증금 267,000,000원과 주택도시보증공사의 관련 청구금액 267,000,000원을 별도의 두 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김수영 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 거주 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 신건 2.91억, 시세 검증이 우선

현재 최저매각가는 감정가와 같은 291,000,000원입니다. 소유자의 과거 등기상 거래가액은 284,750,000원이지만, 이 거래금액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 유사 면적·층의 최근 실거래와 현재 매물가격을 비교해야 합니다.

특히 이 사건은 임차보증금 포기 조건이 있는 경매이므로 권리상 인수 위험이 해소된다는 사실과 최저가가 저렴하다는 판단은 완전히 별개입니다. 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서 291,000,000원을 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 프리미엄을 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)

위 표는 제시된 예상배당 시뮬레이션으로, 집행비용 4,874,000원과 신청채권자 배당 267,000,000원 및 소유자 잔여 19,126,000원을 반영한 산술적 배분입니다. 실제 배당순위·배당액은 선순위 권리, 세금, 집행비용 및 최종 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다. 김수영 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계 청구를 별개 채권으로 중복 배당하거나 인수액으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액과 실질 인수액 구분

회차가 진행될수록 신청채권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 하지만 미배당액이 곧 매수인이 인수할 금액이라는 의미는 아닙니다. 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 매각 회차에도 유효하게 적용되고 이행된다면, 김수영 측의 실질 인수액은 계속 0원입니다.

반대로 조건이 이행되지 않는다면 선순위 대항력에 따른 보증금 잔액 인수 위험을 다시 계산해야 합니다. 이 경우 낙찰가만 실질취득액으로 보아서는 안 되며, 낙찰가에 실제 승계되는 미반환 보증금을 더해 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 상황이 생길 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 서울염동초등학교 남동측 인근으로, 상업·업무용 건물과 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 9호선 염창역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통이용 편의는 양호한 편입니다.
• 건물. 2019년 5월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 소재 토지는 북서측 및 동측 포장도로와 접하며, 인접필지 대비 평탄한 사다리형 유사 토지입니다.
• 토지·규제. 준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 6,268,000원/㎡이며, 토지거래계약 허가 관련 지정도 기재되어 있습니다. 구체적인 허가 대상 및 적용 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부·현황. 건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서에는 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철 접근성과 주거·업무시설 혼재 입지는 검토할 만하지만, 이 호실의 실제 환금성은 오피스텔 최근 거래량, 동일 면적 거래가격, 임대수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 포기 확인. 김수영과 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하는 조건의 정확한 문구, 법적 효력 및 이행방식을 최종 매각물건명세서에서 확인합니다.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 주택임차권등기의 말소가 어떤 절차로 이행되는지, 별도의 협조나 서류가 필요한지 확인합니다.
• 승계 중복 방지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 김수영 보증금과 신청채권을 별개 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
• 말소기준권리 재확인. 등기부상 근저당권 존재 여부와 설정일·순위, 경매개시결정과의 선후관계를 원본으로 대조합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 11월 16일 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 필요한 정리 절차를 확인합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 및 명세서의 주거용 사용 기재와 별개로 실제 점유자와 명도 가능 여부를 현장에서 확인합니다.
• 실거래 시세 확보. 최근 동일 건물·유사 면적·유사 층 거래가격을 확인하고, 감정가 291,000,000원 대비 합리적인 응찰 상한을 정합니다.
• 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 법정 우선채권 등 추가 부담 가능성을 확인합니다.
• 배당 시뮬레이션 검증. 신청채권자 예상배당액과 선순위 임차권의 실제 배당순위, 집행비용 등을 법원 원본으로 확인합니다.
• 매각기일 확인. 2026년 10월 30일 매각기일 및 변경·정지 여부를 최종 공고에서 다시 확인합니다.

맺으며 — “보증금은 크지만, 포기·말소 조건이 핵심이다”

염창투웨니퍼스트 1304호는 선순위 대항력 임차보증금 267,000,000원이 존재한다는 점만 보면 인수 위험이 큰 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 이 조건의 유효한 이행을 전제로 하면 해당 보증금 인수액은 0원입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 보증금 267,000,000원을 기계적으로 낙찰가에 더하는 것이 아니라, 포기·말소 조건이 실제로 이행될 수 있는지 검증하는 것입니다. 그와 별도로 근저당권 및 민간임대주택등기 관계를 재확인해야 합니다.

가격 면에서는 감정가와 최저매각가가 모두 291,000,000원인 신건입니다. 현시점의 최근 실거래 비교 없이 가격상 이익을 단정할 수 없으므로, 권리 위험이 조건부로 해소된다는 이유만으로 적극 입찰하기는 어렵습니다. 권리는 조건부 해소 가능, 가격은 검증 전 보류. 포기·말소 조건과 전체 등기관계를 확인하고 실거래 기준 응찰가를 산정한 후 접근하는 것이 적절합니다.