인천지방법원 2025타경512591. 인천 서구 검암동 ‘자연마을’ 2층 203호, 전용 34.13㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 권철승 씨로 2020년12월20일 매매를 원인으로 120,000,000원에 취득했습니다. 권리 흐름에서 핵심은 2022년8월25일 설정된 국의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 지방자치단체·국의 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로 보면 안 됩니다. 실제 임차인 김교진은 2020년12월3일 전입해 말소기준권리인 2022년8월25일 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 조사됐습니다. 한국토지주택공사는 2023년2월3일 임차권등기를 한 보증기관으로, 김교진에 대한 대위·승계 관계입니다. 따라서 두 사람의 보증금을 따로 더하지 않고, 배당표상 120,000,000원 보증금 중 117,520,000원이 배당되고 2,480,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 가격을 낮춰도 이 인수액이 늘어 총 취득비용이 보증금 수준인 약 1.22억에서 크게 내려가지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 674-5 자연마을 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.13㎡ · 지상5층 건 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 권철승 (2020.12.20. 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 135,389,588원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 대항력은 별도 검토
말소기준권리는 2022.08.25. 갑구 5번 국의 압류입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류·압류·강제경매개시결정과 2023.02.03. 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 전입 및 점유 시점을 별도로 봐야 합니다. 김교진의 전입일은 2020.12.03으로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음으로 조사됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 대위·승계
김교진은 2020.12.03 전입으로 말소기준권리 2022.08.25보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있음으로 조사됐고, 보증금은 미상입니다. 한국토지주택공사는 2023.02.03 임차권등기를 한 보증기관으로, 임차보증금 120,000,000원에 대해 우선변제권을 행사하고 있으며 김교진의 보증금을 대위·승계한 것으로 조사됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 김교진 | 2020.12.03 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 | 보증금 미상 · 대항력에 따른 인수 가능성 |
| 한국토지주택공사 | 2020.12.03 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 대위·승계 | 임차권등기 2023.02.03 · 김교진 보증금 중복 신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 김교진과 별개의 추가 보증금이 아니라 대위·승계 금액으로 보아 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
자연마을가동은 총 16세대, 2011.11.25 준공입니다. 전용 34.13㎡ 동일 면적의 확인 거래는 1건으로, 2022.11 4층 거래가 113,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 113,000,000원으로 집계돼 있으나 거래 표본 자체가 1건이라 시세 신뢰도는 낮게 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 34.13㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 113,000,000원 |
최저매각가 120,000,000원 자체가 최근 시세 기준의 106.2%입니다. 그런데 이 사건에서는 최저가만 보면 안 됩니다. 현재 배당표상 매수인 인수액 2,480,000원을 더하면 실질취득은 122,480,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 113,000,000원의 108.4%입니다. 따라서 신건은 물론이고 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생기는 구조도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 135,389,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 120,000,000원 기준 집행비용 2,480,000원을 먼저 차감하고 한국토지주택공사에 117,520,000원을 배당하는 시나리오입니다. 부족분 2,480,000원은 매수인 인수액으로 산정됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 아니라 인수액이 움직인다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 120,000,000원 | 2,480,000원 | 122,480,000원 | 108.4% |
| 1회 유찰 시 | 96,000,000원 | 26,128,000원 | 122,128,000원 | 108.1% |
| 2회 유찰 시 | 76,800,000원 | 44,982,400원 | 121,782,400원 | 107.8% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 인천간재울초등학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택, 아파트 단지(예정), 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천2호선 검바위역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건 내 제2층 제203호이며 사용승인일은 2011.11.25입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 484.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대. 평지·세로장방 형태이며 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,481,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 집합건물이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건뿐입니다. 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득을 기준으로 판단. 현재 낙찰가 120,000,000원만 보면 안 됩니다. 배당표상 인수액 2,480,000원을 더한 실질취득 122,480,000원이 최근 12개월 평균 113,000,000원보다 8.4% 높습니다.
- 유찰해도 자동으로 싸지지 않음. 1회 유찰 실질취득 122,128,000원, 2회 유찰 실질취득 121,782,400원으로 총액 차이가 작습니다. 낙찰가 하락분을 인수액 증가가 상쇄하는 구조입니다.
- 임차인 보증금 확인. 실제 임차인 김교진의 보증금이 미상입니다. 전입 2020.12.03으로 대항력 있음으로 조사된 만큼 보증금·배당요구·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- LH 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 김교진과 별개의 두 번째 임차보증금이 아니라 대위·승계 관계입니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 인수액이 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 명세서와 배당 산정의 차이 확인. 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 명시됐지만, 배당표에는 2,480,000원 매수인 인수가 계산돼 있습니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 입찰해서는 안 됩니다.
- 환금성 보수 평가. 16세대 소규모 다세대이고 동일 면적 거래가 1건, 경매 평균 유찰 2.4회·매각률 0.0%이므로 매도 시점의 유동성을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 물건
이 사건의 핵심은 말소되는 권리 자체보다 대항력 있는 실제 임차인과 그에 따른 실질취득액입니다. 김교진은 2020.12.03 전입으로 2022.08.25 말소기준권리보다 빠르고, 한국토지주택공사는 120,000,000원 보증금을 대위·승계한 보증기관입니다. 두 금액을 중복 합산하지 않더라도 현재 배당표상 2,480,000원의 매수인 인수가 발생해 실질취득은 122,480,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 후에도 이 총액이 거의 내려가지 않는다는 점입니다. 1회 유찰 시 122,128,000원, 2회 유찰 시 121,782,400원으로 계산되며, 최근 12개월 평균 113,000,000원보다 각각 108.1%, 107.8%입니다. 게다가 16세대 소규모 단지, 확인 거래 1건, 경매 평균 2.4회 유찰이라는 환금성 부담도 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보면 안 되고, 인수까지 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다. 권리의 소멸 여부와 별개로 실제 임차인의 보증금 및 명세서와 배당 산정의 차이를 먼저 확정하는 것이 입찰의 출발점입니다.
