서울남부지방법원 2026타경4205. 서울 영등포구 영등포동1가 헤렌어반 8층 818호, 전용 18.931㎡의 도시형생활주택입니다. 등기부상 소유자는 김완수 씨이며, 2022년 12월 29일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주식회사 국민행복기금의 가압류가 등기됐고, 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 경매가 진행되는 구조입니다.

이 사건의 관건은 단순한 가압류 소멸 여부가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있고, 그 보증금이 신건 최저매각가보다 많기 때문입니다. 일반적인 경매였다면 낙찰자가 부족한 보증금을 인수할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그 위험을 해소할 수 있는 핵심 장치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023년 11월 9일 국민행복기금 가압류입니다. 이후 등기된 임차권등기, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 말소되는 구조입니다.

다만 이순영의 임차권등기일은 2024년 11월 22일이지만, 실제 점유 개시와 주민등록은 2022년 11월로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 기존 대항력까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.7억, 그러나 조건부 인수 0원

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이순영의 주택임차권 승계인으로 기재된 기관이지, 별도의 주거 임차인으로 계산할 대상이 아닙니다. 임차보증금 170,000,000원을 임차인과 보증기관 몫으로 각각 중복 합산해서는 안 됩니다.

이번 포기·말소 조건은 이순영의 임차보증금 반환청구권과 해당 임차권등기에 관한 것입니다. 다른 독립된 인수 권리가 있다면 이 조건만으로 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 따라서 입찰 전 최종 매각물건명세서와 권리변동 여부 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 신건은 저렴하지 않다

헤렌어반 동일 면적대 실거래 표본은 2건입니다. 전용 18.93㎡의 2022년 12월 거래가 170,000,000원, 전용 18.52㎡의 2022년 10월 거래가 150,000,000원입니다. 두 거래의 평균은 160,000,000원입니다.

신건 최저가 162,000,000원은 비교 평균 160,000,000원보다 2,000,000원 높고, 평균 대비 비율은 101.2%입니다. 따라서 조건부 포기를 반영해 매수인 인수가 0원이 된다고 하더라도, 현재 최저가에 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

특히 확인되는 거래는 2022년 거래 2건으로, 2026년 매각 시점의 최신 시세와는 시간 차이가 큽니다. 2022년 12월 거래가 170,000,000원보다 신건 가격이 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 시장가격과 가격 추세를 추가 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

배당액은 추정치입니다. 집행비용 3,068,000원, 임차인 우선변제 158,932,000원으로 매각대금이 모두 소진되는 계산입니다. 국민행복기금과 주택도시보증공사의 예상 별도 배당은 각각 0원입니다. 주택도시보증공사의 승계 관계는 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 역관계

이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 유형입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 인수해야 할 미배당 보증금이 증가합니다. 단순히 유찰 최저가만 보고 저렴한 물건이라고 판단하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영등포동1가 소재 헤렌어반으로, 신길역 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 신길역(지하철 5호선), 서측 영등포역(지하철 1호선)이 소재합니다.
• 건물. 2011.11.10 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물의 8층 호실입니다. 방 1·욕실 1의 도시형생활주택으로, 승강기와 기계식 주차 등 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 4m, 동측 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 교육환경보호구역 등과 관련됩니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 입찰 대상과 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 147세대의 전용 18.931㎡ 소형 주거상품입니다. 역 접근성은 장점이지만 확인된 실거래는 2022년의 2건으로 표본이 적어, 거래 유동성과 최신 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
• 건물 하자 관련. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 매각물건명세서에 적힌 이순영 및 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기, 임차권등기 말소 조건을 확인하고 매수인에게 대항할 잔여 권리가 없는지 점검합니다.
• 보증기관 승계 관계 확인. 주택도시보증공사는 실제 임차인과 별개 세입자가 아닙니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 않되, 포기 효력이 승계인에게도 미치는지 확인합니다.
• 대항력 시점 확인. 점유개시 2022.11.20, 주민등록 2022.11.21, 확정일자 2022.10.19, 말소기준권리 2023.11.09의 선후관계를 확인합니다.
• 시세 재확인. 비교 표본 평균 160,000,000원은 2022년 거래에 근거합니다. 매각기일에 가까운 실거래 및 현장 매물 가격을 확인한 뒤 입찰가 상한을 판단해야 합니다.
• 유찰 전략. 단지 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 신건 가격 메리트가 부족하므로 유찰 후 가격을 검토하되, 확약이 적용되지 않는 상황에서는 유찰가 하락분만큼 인수액이 증가할 수 있다는 점을 유의합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 상황이 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사 원본과 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용 및 그 밖의 부담을 확인합니다.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 최종 확인합니다.

맺으며 — “보증금보다 낮은 낙찰가, 확약 없이는 싸지 않다”

헤렌어반 818호는 단순한 권리 안전형 물건이 아닙니다. 임차인 이순영의 보증금 170,000,000원이 신건 최저매각가 162,000,000원보다 크고, 임차인의 대항력도 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약을 적용하지 않으면 신건 기준 미배당 보증금 11,068,000원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 존재합니다. 이 조건이 유효하게 충족되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 170,000,000원을 무조건 더한 금액으로 실질취득가를 계산해서도 안 됩니다.

반면 가격 매력은 아직 부족합니다. 신건 최저가 162,000,000원은 비교 거래 평균 160,000,000원의 101.2%이며, 확인 가능한 거래가 2022년에 집중돼 최신 시세 판단에도 한계가 있습니다. 이 물건은 소형 도시형생활주택이고 단지 평균 유찰도 2.6회입니다.

종합 판단은 C등급, 신건 입찰 보류·조건 확인 후 재검토입니다. 권리상 가장 중요한 변수인 포기·말소 조건이 확인되면 인수 부담을 제거할 수 있지만, 그것만으로 시세보다 싸게 취득하는 것은 아닙니다. 확약의 효력 확인과 실제 시세 대비 충분한 가격 여유가 확보되는지가 입찰 판단의 핵심입니다.