인천지방법원 2025타경512736. 인천광역시 남구 문학동 340-7 미래타운 1층 102호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이종현으로, 2018.12.26. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 핵심 담보권은 2009.12.11. 설정된 인천수산업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 104,000,000원입니다. 2025.09.25. 임의경매개시결정이 내려졌고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 과거 한국주택은행과 도화동신용협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 등기상 가압류는 0건입니다. 남아 있는 인천수산업협동조합 근저당권도 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 340-7 미래타운 1층102호 [도로명주소] 인천광역시 미추홀구 매소홀로541번길 27 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(다세대) · 1층 102호 · 4층건 |
| 소유자 | 이종현 (2018.12.26. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 86,855,976원 |
| 말소기준권리 | 을구 5번 근저당권 · 인천수산업협동조합 · 채권최고액 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
확인된 임차인 없음. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않지만, 실제 점유자와 임대차관계는 현장 확인이 필요합니다. 등기부상 현재 가압류는 0건이며, 말소기준권리인 인천수산업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,578,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,422,000원 |
신건 127,000,000원에서는 집행비용 2,578,000원과 인천수산업협동조합 근저당 104,000,000원이 배당되고, 소유자에게 20,422,000원이 잔여 교부됩니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ‘인천문학초등교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 1층 102호이며, 사용승인일은 2001.07.23.입니다. 외벽은 드라이비트마감 등, 내벽은 벽지마감·타일붙임 등으로 추정되고 창호는 하이새시창호입니다.
- 설비·토지. 위생설비와 급·배수설비 등이 되어 있고, 토지는 세장형의 완경사로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문학), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 건물 외벽에는 ‘마동’으로 표시되어 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 감정가와 최저매각가가 모두 127,000,000원으로 현재 0회 유찰입니다. 실질취득도 인수 0원 기준 127,000,000원입니다. 확인된 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원으로 낮아집니다. 다만 가격 하락과 함께 채권자 미배당도 4,622,400원·24,583,040원으로 커집니다.
- 권리 인수. 말소기준권리인 인천수산업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하며, 현재 가압류도 0건입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차인·점유. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계는 현황조사 및 현장 확인을 거쳐야 합니다.
- 건물 표시. 건물 외벽에 ‘마동’으로 표시된 점이 있으므로 현장에서 해당 호수와 실제 출입구 표시를 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용과 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리상 인수 0원이라는 점입니다. 2009.12.11. 인천수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권도 이미 말소됐고 현재 가압류는 0건입니다. 확인된 임차인도 없습니다.
반면 현재는 127,000,000원 신건입니다. 실질취득 역시 127,000,000원이고, 확인된 실거래 비교 근거가 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 가격 판단입니다. 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원으로 내려가지만, 그만큼 채권자 미배당도 각각 4,622,400원과 24,583,040원으로 늘어납니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차에서 가격 메리트를 단정하기보다 유찰 시나리오와 실제 현황을 함께 확인하는 접근이 적절합니다.
