서울남부지방법원 2026타경4223. 서울 양천구 신월동 웨인빌 102동 301호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 280,000,000원. 등기부에는 최누리 씨의 273,000,000원 주택임차권이 존재합니다. 최누리 씨는 2022년 7월 18일 전입했고, 이보다 앞선 2022년 6월 3일 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 표시된 2023년 2월 28일 국세 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
원칙적으로 이러한 임차인은 경매 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 인수 잔액이 커져 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이번 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 임차인과 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에 대하여 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 내용입니다. 이 조건의 효력이 확인되고 이행된다면 임차보증금 승계 부담은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제102동 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 양천구 남부순환로67길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 면적 / 층 | 시세 비교 기준 전용 35.7㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 단지 규모 / 준공 | 29세대 · 2020.01.03 |
| 소유자 | 김기용 (2020.08.27 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.28 갑구 3번 · 국(인천세무서장) 압류 |
| 주택임차권 | 최누리 · 보증금 273,000,000원 · 2024.06.19 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수 포기 조건이 핵심
먼저 우리은행의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권은 2020년 7월 17일 말소등기가 이루어진 과거 권리입니다. 공동담보 설정금액을 현재 이 호실의 매수인이 떠안는 금액으로 볼 수 없습니다.
현재 권리 판단의 중심은 2023년 2월 28일 국세 압류와 그보다 먼저 전입한 최누리 임차인입니다. 2024년 양천구 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 압류등기가 소멸하더라도 실제 조세채권의 법정기일·배당순위가 모두 확인된 것은 아니므로 예상배당의 정확한 순위는 별도 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 승계는 중복
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최누리 건물의 전부 · 주거 |
전입 2022.07.18 확정 2022.06.03 임차권등기 2024.06.19 |
273,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 포기·말소 조건 |
실질 0원 명세서상 조건 충족 시 |
최누리 씨는 2022년 7월 18일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 6월 3일입니다. 배당요구도 접수된 것으로 표시됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이므로 포기 조건이 없다면 보증금 미배당 잔액의 인수가 중요한 위험이 됩니다.
따라서 이 조건이 유효하게 적용·이행되는 경우 최누리의 미배당 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이는 보증금이 전액 배당된다는 뜻이 아니라 미배당 부분을 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건입니다.
실제 임차인 1명 · 중복을 제외한 임차보증금 273,000,000원.
주택도시보증공사의 경매신청 채권액 273,000,000원 역시 승계 관계를 검토하지 않고 독립된 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
③ 실질취득액 — 포기 조건 전후의 차이
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 포기 약정이 없다면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득금액이 보증금 273,000,000원 부근에서 고정될 수 있습니다. 집행비용과 배당순위에 따라 실제 합계에는 차이가 생깁니다.
이번 사건은 이 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 명시된 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로, 실질취득금액은 낙찰대금 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 포기 미적용 시 산식상 인수 | 포기 조건 적용 시 실질 인수 | 조건 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 280,000,000원 | 0원 | 0원 | 280,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 224,000,000원 | 52,936,000원 | 0원 | 224,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 179,200,000원 | 97,108,800원 | 0원 | 179,200,000원 |
포기 미적용 시 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 산식상 금액입니다. 이 금액을 명세서상 포기·말소 조건이 적용된 매수인의 실제 인수액으로 사용하면 안 됩니다. 실질취득에는 취득세·명도비·수리비 등 부대비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 유찰 회차와 매각가격은 가정이며 실제 진행 결과가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 신건은 집계 평균보다 높다
웨인빌은 29세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 표본은 6건으로, 거래금액은 265,000,000원~285,600,000원, 전체 평균은 278,133,333원입니다.
시세 판단에 우선 적용할 최근 12개월 집계 평균은 278,760,000원(5건)으로 표시되어 있습니다. 감정가 및 신건 실질취득금액 280,000,000원은 이보다 1,240,000원 높으며, 평균 대비 100.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.89㎡ | 2 | 285,600,000원 |
| 2024.06 | 38.89㎡ | 2 | 285,600,000원 |
| 2024.04 | 38.89㎡ | 3 | 285,600,000원 |
| 2023.07 | 37.87㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2023.07 | 38.89㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2023.04 | 35.7㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 278,133,333원 |
| 최근 12개월 집계평균 | — | 5건 | 278,760,000원 |
최신 거래금액은 285,600,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 그 거래만으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최신 실거래 재확인이 필요합니다.
제시된 기간별 거래 추세는 +1.4%로, 집계된 과거 거래에서는 소폭 상승 방향입니다. 다만 이 수치 역시 현재 시장의 상승세를 입증하는 자료는 아닙니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 100.7%, 최근 12개월 집계평균 대비 비율은 100.4%입니다. 어느 기준으로 보더라도 신건 가격에 확인된 할인 메리트는 없습니다.
다만 29세대 소규모 다세대주택이고 거래 표본도 제한적인 만큼, 감정가 그대로의 신건 입찰보다는 충분한 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산식상 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 최누리 보증금(우선변제) | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 2,280,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 숫자를 그대로 나타낸 것입니다. 실제 법원의 배당표가 아닙니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위, 집행비용, 채권 양수·대위 관계에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
위 산식에는 임차인에게 273,000,000원을 배당하면서 신청채권자에게 다시 2,280,000원을 배당하는 형태가 제시되어 있습니다. 실제 권리귀속과 배당수령 주체를 확인하지 않은 상태에서는 이 배분을 확정적인 배당 결과로 받아들일 수 없습니다.
특히 신청채권자의 산식상 미배당액 270,720,000원을 매수인의 임차보증금 인수액으로 오해해서는 안 됩니다. 명세서상 포기·말소 조건이 적용되면 매수인 인수는 실질 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 3층입니다. 외벽은 치장 석재 마감, 창호는 샤시 창호이며 급배수·난방·소화전설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세장형 토지이며 북측 및 서측으로 도로와 접합니다. 토지면적은 634.2㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 ㎡당 3,088,000원으로 표시됩니다. 이는 토지 기준 금액이며 개별 호수의 거래시세를 뜻하지 않습니다.
- 규제. 과밀억제권역·공항 관련 수평표면 및 진입표면구역·제3종 소음대책구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 표시됩니다. 건축·이용 제한과 소음 영향은 별도 확인 대상입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역의 지정기간과 대상 용도가 구분되어 표시됩니다. 2025.08.26~2026.08.25로 표시된 지정기간은 이미 경과했고, 2025.10.20~2026.12.31로 표시된 항목은 아파트 대상입니다. 본건 다세대주택에 대한 실제 적용 여부는 현재 지정현황과 취득방식을 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이고 확인되는 거래가 6건으로 제한적입니다. 동일 단지 거래에서도 면적 차이가 있어 매도가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않고, 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 다만 개별 세대의 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 최누리 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 포기의 효력, 승계인의 권한, 등기 말소 절차와 말소에 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당 중복 검증. 임차인과 주택도시보증공사의 보증금 채권이 대위·승계된 관계이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 조세채권 우선순위. 인천세무서장과 양천구의 압류가 있으므로 조세 법정기일·당해세·배당순위를 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 확인되는 실거래 목록은 2024년 6월이 최신입니다. 2026년 현재 거래와 매물 호가를 확인해 집계평균 278,760,000원의 유효성을 검증해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 거주자와 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 현재 점유자, 주택 인도 가능성, 명도비용 등을 확인해야 합니다.
- 유찰 전략. 단지 평균 유찰 2.5회를 참고하되 향후 유찰을 전제해서는 안 됩니다. 포기 조건이 유지될 때의 실질취득액을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 관리비·수리비. 공용부분 관리비 체납, 개별 호수 하자, 수리비 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 조건, 그러나 신건 가격은 보류”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 273,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 다세대 경매입니다. 그러나 매각물건명세서에 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 그 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원입니다. 보증기관의 승계 신고 역시 별도 임차보증금으로 합산할 대상이 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 실질취득금액 280,000,000원은 집계된 실거래 비교평균 278,760,000원의 100.4%입니다. 거래자료는 2024년 6월 이후의 시장 변화를 보여주지 못하며, 29세대 소규모 단지에 평균 유찰 2.5회라는 통계도 존재합니다. 단순히 권리 인수가 없다는 이유로 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다.
최종 판단은 조건부 권리 정리 가능, 신건 가격 메리트 부족. 임차권 포기·말소 조건의 실제 이행 가능성을 먼저 확인하고, 최신 시세를 검증한 뒤 가격을 판단하는 것이 타당합니다. 유찰 시에도 포기 조건이 유지된다면 낙찰가 하락이 실질취득액 감소로 이어질 수 있으나, 실제 유찰 여부와 후속 매각조건은 확정되지 않았습니다.
