인천지방법원 2025타경512752. 인천 남동구 구월동 ‘중앙헤리티지’ 8층 807호, 전용 14.32㎡의 아파트(도시형생활주택원룸형)입니다. 권리관계는 오래된 근저당이 2014년 말소된 뒤, 2023년 남동구 압류가 말소기준으로 잡히고 2024년 주택임차권등기, 2025년 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다. 등기상 임차권은 매각으로 소멸하지만, 2021년 전입과 점유로 대항력이 인정되어 보증금 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있었던 사안입니다. 다만 명세서에는 서울보증보험의 주택임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 확약 대상 권리의 실질 인수는 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 63,000,000원은 최근 12개월 평균 47,900,000원보다 15,100,000원 높고, 최신 거래 47,000,000원보다 16,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -8.4%로 하락 방향입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.3회, 낙찰률은 0.0%이므로 신건 가격에 서둘러 들어갈 이유가 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 8층807호 도로명주소: 인천광역시 남동구 예술로204번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트·도시형생활주택원룸형) · 전용 14.32㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이준혁 (2021.04.30. 매매, 거래가 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 73,927,616원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 임차권은 대항력 주의
말소기준은 2023.10.04. 설정된 남동구 압류입니다. 그 이전의 2012.07.27. 화명동새마을금고 근저당권(채권최고액 54,600,000원)은 2014.08.18. 이미 말소됐습니다. 2023년 압류 뒤 2024.02.20. 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.09.25. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
중요한 부분은 주택임차권입니다. 등기 자체는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하지만, 전입일과 점유개시일이 2021.10.07로 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2021.09.15이므로 대항력과 우선변제권이 있는 권리로 표시됩니다. 배당표에는 보증금 67,000,000원 중 61,466,000원이 우선변제되고 부족분 5,534,000원이 매수인 인수로 계산됐습니다.
| 구분 | 권리자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 을구 3번 주택임차권 | 한국토지주택공사 | 有 | 有 | 보증기관 승계 | 67,000,000원 |
실제 임차인 0명. 한국토지주택공사는 보증기관 승계로 분류되며, 보증금 67,000,000원은 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 명세서에는 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 확약 대상 권리의 실질 인수액은 0원입니다. ※ 배당표상 부족분 5,534,000원은 확약 적용 전 계산치입니다. 확약은 그 확약이 특정하는 권리에만 적용되므로 확약 밖 임차인 인수위험은 별도로 남습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균·최신 거래 기준
중앙헤리티지의 대상 면적 14.32㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건입니다. 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 47,900,000원과 최신 거래 47,000,000원을 우선합니다. 최근 12개월 거래 5건 기준 평균은 47,900,000원이며, 최근 추세는 -8.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 14.32㎡ | 15 | 47,000,000원 |
| 2026.08 | 13.48㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2026.07 | 14.12㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2026.05 | 13.23㎡ | 10 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 13.23㎡ | 9 | 48,000,000원 |
| 2025.01 | 14.12㎡ | 12 | 47,000,000원 |
| 2024.04 | 13.23㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.10 | 13.48㎡ | 12 | 52,000,000원 |
| 2023.09 | 13.23㎡ | 15 | 55,000,000원 |
| 2023.09 | 13.23㎡ | 13 | 61,000,000원 |
| 2023.07 | 14.12㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2023.02 | 14.32㎡ | 15 | 51,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 50,458,333원 |
전체 12건 평균은 50,458,333원이지만 과거 거래가 포함된 보조지표입니다. 가격 판단의 핵심은 최근 12개월 평균 47,900,000원과 최신 거래 47,000,000원입니다. 신건 실질취득 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.5%, 최신 거래의 134.0%로 모두 웃돕니다. 최근 추세가 -8.4%인 상황에서 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 67,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 73,927,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 보증금 67,000,000원 중 61,466,000원이 우선변제되고 5,534,000원이 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서에 서울보증보험의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로, 확약 대상 권리의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. ※ 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표 산정상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 63,000,000원 | 5,534,000원 | 63,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 50,400,000원 | 17,907,200원 | 50,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,320,000원 | 27,805,760원 | 40,320,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택·업무시설·관공서·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 예술회관역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 데이터에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있고, 도시관리계획 입안 중인 지역으로도 표시됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다. 기본적인 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 및 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 환금성. 143세대, 2012.07.04 준공의 소규모 단지입니다. 최근 12건의 거래가 확인되지만 경매 평균 유찰은 4.3회, 낙찰률은 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘싸 보이는 함정’ 경계. 최저가 63,000,000원만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 47,900,000원과 최신 거래 47,000,000원을 우선 비교하면 신건은 명백히 높은 가격대입니다.
- 확약서 원본 확인. 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실제 확약 대상 권리와 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다. 배당표상 5,534,000원 인수 계산은 확약 적용 전 금액입니다.
- 유찰 타이밍. 1회 유찰가는 50,400,000원으로 최근 12개월 평균의 105.2%, 2회 유찰가는 40,320,000원으로 84.2%입니다. 신건보다 유찰 후 가격을 우선 검토할 이유가 충분합니다.
- 관리비·단수 확인. 현관에 관리비청구서와 단수예정 안내문이 부착된 것으로 조사됐으므로 관리비 체납 및 단수 관련 사실을 확인하세요.
- 임대내역 확인. 감정평가서상 상세 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 현황을 현장에서 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조하고, 특히 확약 적용 범위와 배당·인수 관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 싸다”
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 실제 임차인은 0명으로 분류되고, 보증기관 승계로 표시된 주택임차권등기에는 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 확약 대상 권리의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 신건 실질취득 63,000,000원은 최근 12개월 평균 47,900,000원의 131.5%, 최신 거래 47,000,000원의 134.0%입니다. 최근 추세도 -8.4%이고 경매 평균 유찰은 4.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
따라서 ‘인수 0원’이라는 권리상 장점이 ‘가격 메리트’로 연결되지는 않습니다. 1회 유찰 50,400,000원도 최근 12개월 평균보다 높고, 2회 유찰 40,320,000원부터 최근 평균보다 낮아집니다. 권리는 확약 범위 내에서 정리 가능하지만, 가격은 신건에 합격점이 아닙니다. 이 물건은 ‘얼마나 싸게 받느냐’가 전부이며, 현재 회차보다 유찰 후 가격을 우선 검토하는 것이 맞습니다.
