서울남부지방법원 2026타경4227. 영등포역 북서측 인근의 명남더블레스 제10층 제1012호가 강제경매에 나왔습니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 건물은 2021.01.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 13층 건물입니다. 소유자는 백상훈으로, 2022.01.14 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 230,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 임차인 곽한솔의 주민등록일과 점유개시일은 2022.01.14, 말소기준권리로 표시된 주택도시보증공사의 가압류는 2022.11.10입니다. 임차인의 대항력 기초가 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자까지 갖추고 있어 단순한 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 임차인 곽한솔과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 문구입니다. 이 매각조건이 유효하게 이행되는 경우, 통상의 선순위 임차보증금 인수 구조와 달리 매수인에게 남는 보증금 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다. 입찰 전에는 이 조건의 정확한 적용 범위와 이행 절차를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제10층 제1012호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 경인로108길 6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔(현황 주거용) · 13층 건물 중 10층 |
| 사용승인일 | 2021.01.26 |
| 소유자 | 백상훈 · 2022.01.14 취득 · 등기 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.10 · 갑구 6번 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 |
| 매각조건상 인수 | 포기·말소 조건 충족 시 실질 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별 매각조건이 있다
갑구 6번의 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 표시되어 있습니다. 이후 등록된 영등포구 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞서 설정되었다가 이미 말소된 신탁등기 역시 새롭게 인수할 신탁권리로 볼 사항은 아닙니다.
그러나 2022.01.14 민간임대주택등기도 확인됩니다. 이 등기는 일반적인 금전채권의 압류와 성격이 다르므로, 경매 매각에 따른 등록 및 임대사업자 지위의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다. 또한 등기 집계상 근저당권 1건이 확인되는 만큼, 실제 설정 내용과 말소 여부도 등기사항전부증명서 원본으로 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 보증금 승계 관계
| 실제 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽한솔 전부 · 주거용 |
2022.01.14 | 2022.01.14 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
주택임차권등기: 을구 1번, 2024.01.26 · 임대차계약일 2022.01.14 · 임차범위 전부.
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금 230,000,000원을 이중 합산하지 않습니다. 한편 주택도시보증공사 명의의 가압류 채권액 778,000,000원과 경매신청 청구액 230,000,000원은 배당상 채권 신고 관계로서, 해당 임차보증금에 더해 매수인이 부담하는 별도 보증금으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 유찰별 실질취득 — 포기 조건이 가격 구조를 바꾼다
현재 신건 최저가는 235,000,000원입니다. 1회 유찰하면 188,000,000원, 2회 유찰하면 150,400,000원의 최저가 시나리오가 제시됩니다. 그러나 최저가 하락을 곧바로 실질취득액 하락으로 해석해서는 안 됩니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 남는 일반적인 경우와, 이 사건처럼 미배당 잔액 포기·말소가 매각조건인 경우를 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반 룰상 인수 | 포기 조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 235,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 188,000,000원 | 45,432,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 150,400,000원 | 82,505,600원 | 0원 |
일반 룰상 인수액은 미배당 보증금에 대한 회차별 추정치입니다. 이 사건의 실제 매각조건상으로는 곽한솔과 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 인수액은 0원으로 처리됩니다. 표의 금액은 낙찰 부대비용을 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 곽한솔 · 우선변제 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 910,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 235,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 4,090,000원과 임차인 보증금 230,000,000원을 배당한 뒤 910,000원이 남는 계산입니다. 그 금액이 주택도시보증공사의 가압류 채권에 배당되는 것으로 추정되어, 경매신청 채권 명목에는 별도 배당액이 잡히지 않습니다.
이 추정표의 채권자 청구액 합계는 1,008,000,000원, 채권자 배당액 합계는 910,000원, 명목상 미배당 합계는 1,007,090,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구 사이에 동일 기초채권이 포함되어 있을 수 있으므로 이 합계를 독립적인 실제 채무 전액으로 단정할 수는 없습니다. 또한 채권자의 미배당과 매수인의 채무 인수는 서로 다른 개념입니다.
집행비용은 추정액입니다. 국세·지방세 등 당해세 및 최우선변제 항목이 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매각조건상 포기·말소가 이행된다면 임차인의 미배당 보증금이 발생하더라도 해당 반환청구권을 매수인이 실질 인수하지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동1가, 영등포역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 영등포역 및 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.01.26 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층입니다. 외벽은 돌붙임마감 등이며, 위생·급배수·난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이고 현황은 주거용입니다. 민간임대주택등기도 있으므로 경매 이후 관련 행정등록 및 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 토지 및 도로. 일반상업지역의 평탄한 세장형 토지이며, 북측 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 786.5㎡, 개별공시지가는 ㎡당 6,623,000원입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·대공방어협조구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지정 대상 용도와 해당 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 구분하여 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 영등포역 인근이라는 접근성은 장점이지만, 해당 호실의 현재 매매가격 및 환금성은 최근 유사 오피스텔 거래를 기준으로 별도로 판단해야 합니다. 감정가만으로 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 포기·말소 매각조건. 곽한솔과 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 매각조건을 매각물건명세서 원문 및 해당 절차로 확인해야 합니다. 이행에 추가 서류나 조건이 필요한지도 확인 대상입니다.
- 임차인 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 직접 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자를 확인하고 명도 가능성 및 절차를 검토해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 곽한솔 1명입니다. 주택도시보증공사가 승계인으로 기재되었다는 이유로 230,000,000원을 또 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
- 세금·압류 확인. 영등포구, 국세 및 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 특히 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 예상배당액이 달라질 수 있으므로 배당순위와 체납 세목을 검토해야 합니다.
- 말소기준 및 근저당 대조. 주택도시보증공사의 2022.11.10 가압류를 말소기준으로 보고 있으나, 근저당권 집계와 등기 세부사항을 원본으로 교차 확인해야 합니다. 선순위 권리의 존속 여부가 최종 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.14 등기된 민간임대주택 관련 사항의 경매 이후 처리, 말소 및 임대사업자 지위 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 동일 건물의 유사 면적·층별 거래가격, 최근 12개월 거래 수준 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 2022년 거래가액을 현재 시장가격으로 대체하지 않아야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 미납 관리비, 명도비, 세금 및 기타 취득 부대비용이 실질취득비용에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·임차권등기 및 관련 매각조건을 종합적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 포기 조건이 핵심이다”
이 사건을 단순히 대항력 있는 임차인 때문에 위험한 물건으로 분류하는 것은 정확하지 않습니다. 곽한솔의 보증금은 230,000,000원이고 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 일반적인 경매라면 인수 위험이 중요합니다. 실제로 유찰 시 일반 룰상 미배당 보증금이 증가하여 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 규모에 근접하게 됩니다.
하지만 이 사건에는 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이라는 결정적인 차이가 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원이며, 신건 최저가 235,000,000원에 낙찰되는 경우 부대비용 전 실질취득액도 235,000,000원입니다.
다만 권리 인수 위험의 해소와 가격 경쟁력은 별개입니다. 현재 최저가가 최근 유사 오피스텔 실거래보다 낮은지 확인되지 않았고, 압류 3건과 민간임대주택등기의 처리, 점유 및 명도 문제도 점검해야 합니다. 결론은 포기·말소 조건 검증을 전제로 한 권리 검토 가능, 가격 메리트 판단은 보류입니다. 특별 매각조건이 유효하다는 사실만으로 신건 최저가에 응찰할 이유가 충분해지는 것은 아닙니다.
