서울남부지방법원 2026타경4248. 영등포동2가의 이지리움에스 8층 808호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 비교 대상 전용면적은 12.23㎡입니다. 2022년 박일성이 150,000,000원에 취득한 이후 임차권등기와 가압류, 국세·지방세 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 사실은 임차인의 보증금과 확약 조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞선 김민철의 임차보증금은 150,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가만 떨어뜨려서는 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 통상적인 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제8층 제808호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 65 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 면적 / 위치 | 비교 대상 전용 12.23㎡ · 지하 1층/지상 13층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.01.06 소유권이전 (거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 건물 규모 | 이지리움S · 82세대 · 2013.02.06 준공 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력
말소기준권리는 2023.02.09 전수민의 가압류(141,700,000원)입니다. 그런데 임차인 김민철의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.01.06로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 점유개시일 역시 2022.01.04로 기재돼 있습니다.
따라서 김민철의 임차권은 단순한 후순위 권리가 아닙니다. 보증금 미배당 부분에 대해 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차인으로 분석해야 합니다. 다만 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 최종 인수 판단에서 이를 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김민철 808호 전부 · 주거 |
2022.01.06 2022.01.06 |
150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 조건부 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 김민철 1명 |
|---|---|
| 점유개시 | 2022.01.04 |
| 전입신고 | 2022.01.06 |
| 확정일자 | 2022.01.06 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.01.25 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.01.25 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 주택임차권 승계인 |
| 조건부 실질 인수 | 0원 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 표시됩니다. 따라서 김민철의 보증금 150,000,000원과 보증기관의 승계채권을 별개의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 승계는 동일한 임차보증금 반환채권에 관한 관계입니다.
이 조건이 유효하게 이행된다면 배당 부족액에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이는 김민철과 해당 보증금 승계인에게 적용되는 조건이지, 다른 독립된 권리까지 일괄적으로 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다.
통상적인 대항력 인수형에서는 이 미배당 부분을 매수인이 인수할 수 있고, 낙찰가가 낮아지면 인수액이 증가해 실질취득비용이 대체로 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 본건은 명세서상 포기·말소 조건을 충족하는 경우 이 금액을 실질 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래보다 낮지만, 거래 시차가 크다
이지리움S의 유사 소형 면적대 거래를 보면 전체 실거래 평균은 143,916,666원입니다. 현재 최저매각가 148,000,000원은 이 평균의 102.8%로, 전체 평균보다 높은 수준입니다.
반면 확인된 최신 거래는 2024년 3월 155,000,000원이며, 집계상 최근 12개월 평균도 155,000,000원(1건)입니다. 최저가는 이 기준의 95.5%입니다. 다만 실제 최신 거래가 2024.03에 머물러 있으므로, 이 가격을 2026년 10월 현재 시세라고 확정해 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 13.35㎡ | 11층 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 12.4㎡ | 6층 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 12.4㎡ | 9층 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 13.35㎡ | 13층 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 13.35㎡ | 9층 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 13.35㎡ | 11층 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 13.35㎡ | 10층 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 9층 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 7층 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 12.4㎡ | 11층 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 12.12㎡ | 10층 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 13.35㎡ | 11층 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 143,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 김민철 보증금 | 150,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 가압류 · 전수민 | 141,700,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 집행비용 추정과 제공된 배당 우선순위에 따른 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 당해세 여부 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 승계 관계가 있는 보증금과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 일반적인 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 최저매각가 하락만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려가지는 않습니다. 그러나 본건은 포기·말소 조건이 유효하게 이행될 경우 미배당 보증금이 매수인 부담에서 제외됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반 인수형 추정액 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 148,000,000원 | 4,872,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 118,400,000원 | 34,057,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 94,720,000원 | 57,384,960원 | 0원 |
일반 인수형 추정액은 포기·말소 조건이 적용되지 않는 경우의 시뮬레이션상 미배당 보증금입니다. 확약 조건이 이행되면 각 회차의 보증금 실질 인수액은 0원이며, 별도의 취득세·등기비용·관리비·명도비용 등은 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영등포동주민센터 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 소규모 공장 및 부품상, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 신길역·영등포시장역이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 13층입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비와 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 사다리형 평탄지이며, 건물 남서측 약 8m, 남동측 약 4m 포장도로와 접합니다. 공시지가 자료는 6,994,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 표시돼 있습니다. 실제 입찰 및 거래 시점에 이 주택에 적용되는 규제 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰, 탐문 및 유사 물건 평가사례를 토대로 감정됐으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 82세대 규모의 도시형생활주택으로, 비교 대상 전용면적은 12.23㎡입니다. 유사 면적 실거래가격이 100,000,000원부터 160,000,000원까지 분포해 가격 편차가 크며, 최근 거래 공백까지 고려하면 매도 시점과 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김민철과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 5번 주택임차권의 말소 방법과 시점, 말소 이행 주체를 확인하세요. 단순히 매각으로 소멸한다는 표시만으로 확약 이행을 완료한 것으로 간주하지 마세요.
- 보증기관 승계. 실제 임차인은 김민철 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하되 동일 보증금 채권을 중복 합산하지 마세요.
- 세금 압류. 영등포구와 국세 압류에 관한 체납세액, 당해세 여부, 법정 우선순위를 확인하세요.
- 현황·명도. 내부 현황과 현재 점유자를 직접 확인하세요. 임차권등기 존재만으로 실제 점유 상태나 명도 완료 여부를 확정할 수 없습니다.
- 최근 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2024.03입니다. 신건 입찰 전 2026년 현재의 유사 면적 거래와 매물 호가를 별도로 확인하고 응찰가 상한을 결정하세요.
- 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 기계식 주차시설 이용조건, 취득 관련 비용을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 118,400,000원 및 94,720,000원 구간을 검토하되, 각 회차에서도 확약 조건이 유지된다는 전제와 실제 매각기일 변경 여부를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 조건부, 가격 메리트는 아직 불확실”
이 물건의 핵심은 선순위 임차권이 존재하지만 그 부담을 해소하는 매각 조건도 존재한다는 점입니다. 보증금 150,000,000원의 김민철은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 확약이 없다면 신건 기준 4,872,000원의 미배당 보증금 인수 위험이 계산되지만, 명세서에 기재된 포기·말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원이 됩니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 최저가 148,000,000원은 2024.03 최신 거래 155,000,000원의 95.5%이지만, 전체 실거래 평균 143,916,666원의 102.8%입니다. 최신 거래의 시차가 크고, 소형 원룸형 물건의 거래 편차와 단지 평균 유찰 2.4회라는 통계도 부담입니다.
결론은 ‘확약 조건 확인을 전제로 권리 부담은 해소 가능, 신건 가격은 신중하게 접근’입니다. 권리상 가장 중요한 조건을 확인하고, 현재 시세와 환금성을 새로 검증한 다음 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다. 낙찰가가 낮아 보이는 것과 실제로 저렴하게 취득하는 것은 다릅니다.
