서울남부지방법원 2026타경4252. 서울 강서구 화곡동 포엠빌 제11층 제1102호 오피스텔입니다. 건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 소유자는 박일성이고, 2022년 1월 소유권을 이전받았습니다. 현재 등기부에는 임차인 황선정의 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금은 283,000,000원입니다.

황선정은 2022년 1월 3일 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2021년 11월 10일입니다. 등기부상 말소기준으로 제시된 2023년 3월 16일 국의 압류보다 전입일이 앞서므로, 대항력이 인정되는 임차인으로 분석됩니다. 이 때문에 단순히 최저매각가만 보고 투자 판단을 해서는 안 됩니다. 다만 본건에는 미배당 보증금반환청구권을 포기하는 특약이 명시되어 있어, 확약의 적용 범위와 이행 여부가 인수 판단을 바꾸는 결정적인 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 있다

등기부상 기준이 되는 권리는 2023년 3월 16일 계양세무서장의 압류입니다. 이후 부천세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021년 수협은행에 대한 신탁등기는 이미 말소되었습니다.

그러나 임차인 황선정의 주민등록은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024년 1월에 이루어졌지만, 임대차계약 및 점유·전입 사실은 그보다 앞선 시점에 형성되었습니다. 따라서 임차권등기의 접수일만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

을구 1-2번은 기존 황선정 임차권의 계약일자를 경정한 등기로, 별도의 신규 임차인을 나타내는 독립 임차권으로 집계하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 명세서상 주택임차권 승계인입니다. 따라서 황선정의 보증금 283,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 283,000,000원을 서로 다른 임차인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 보증금 인수 구조 — 확약 전후의 차이

보증금 283,000,000원은 현재 최저매각가 282,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 매각대금에서 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 낙찰자에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 특히 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에, 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득 부담이 줄어드는 것은 아닙니다.

확약 전 인수액은 각 회차의 집행비용과 우선변제 배당을 반영한 추정치입니다. 실제 인수는 임차보증금 미배당액의 승계 여부에 따라 결정됩니다. 확약이 유효하면 표의 해당 임차인 인수액은 모두 실질 0원입니다.

④ 시세 비교 — 매수 가격의 적정성은 미확인

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 282,000,000원입니다. 소유권이전 등기에는 2021년 11월 매매에 따른 거래가액 283,000,000원이 기재되어 있습니다. 하지만 이는 과거 해당 호수의 거래가액이며, 현재 동일 평형의 최근 실거래 시세를 대신하는 기준으로 사용할 수는 없습니다.

최근 12개월 거래 평균, 최신 실거래 및 최근 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 또는 높은지 단정할 수 없습니다. 확약이 유효해 인수액이 0원이더라도 가격 매력은 현재 시장에서 거래되는 유사 오피스텔과의 비교를 통해 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

집행비용 4,748,000원을 먼저 반영한 배당 추정입니다. 임차인 보증금 우선변제 277,252,000원 배당 후 매각대금이 소진됩니다. 임차인과 주택임차권 승계인의 권리는 중복 합산하지 않아야 하며, 신청채권자의 미배당 청구액은 별도의 독립 임차보증금이라는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변은 업무용 건물과 주상복합용 건물이 혼재하는 주상지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 북서측 인근에 시내버스 정류장과 604번 종점이 소재합니다. 지하철역은 다소 거리가 있어 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 오피스텔 건물의 제11층 제1102호입니다. 승강기·위생설비·급배수설비·소화설비·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 5미터 도로와 서측 약 3미터 도로에 접하고 있습니다. 토지는 인접 필지와 일단의 평탄한 세로장방형 오피스텔 건부지입니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며, 진입표면구역과 대공방어협조구역 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재도 있으므로 실제 대상 용도와 적용 기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 건축물대장상 오피스텔이나 매각물건명세서에는 주거용 사용으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 업무용·주거용 수요가 혼재할 수 있는 오피스텔로, 향후 매각 가능성과 가격 수준은 유사 면적의 최근 거래, 실제 이용상태 및 임대 수요를 확인해 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 황선정 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 기재되어 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 낙찰·대금납부 후 임차권등기의 말소가 실제로 이루어지는 절차와 조건을 확인해야 합니다. 명세서 문구만 보고 말소가 이미 완료된 것으로 간주해서는 안 됩니다.
• 실제 임차인과 승계인 구분. 황선정이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 을구 1-2번은 기존 임차권 경정등기로, 독립 임차인의 보증금처럼 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 압류 및 조세관계. 계양세무서장·부천세무서장의 압류가 기재되어 있습니다. 압류등기의 매각 후 말소 여부와 별개로 조세의 배당 우선순위 및 체납관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 2022.01.03 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로, 임대의무 관련 사항과 매각 후 적용 여부를 관계 서류로 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 반환청구권 포기는 실제 점유자 퇴거 완료와 동일한 의미가 아닙니다. 현재 점유 상태와 인도·명도 절차를 별도로 점검하세요.
• 실거래 검증. 신건 282,000,000원이 시세 대비 적정한지 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래를 통해 확인하세요.
• 유찰 시 재계산. 회차별 매각가와 일반적인 보증금 미배당액은 달라집니다. 확약이 계속 유효하다면 해당 보증금 인수는 실질 0원이지만, 변경된 매각조건이 없는지 재확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 공용관리비와 취득 관련 세금·비용을 확인하고, 낙찰가 외 부담을 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 바꾼다”

서울남부지방법원 2026타경4252는 보증금 283,000,000원의 대항력 임차인이 존재하는 주거용 사용 오피스텔입니다. 신건 최저가 282,000,000원을 기준으로 일반적인 배당·인수 계산에서는 5,748,000원의 미배당 보증금이 남습니다.

그러나 본건은 임차인 황선정과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 명시되어 있다는 점이 중요합니다. 해당 조건이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 보증금 인수는 0원입니다. 따라서 확약이 없는 통상적인 대항력 보증금 인수형 경매와는 결론이 달라집니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 282,000,000원이 시장가격보다 유리한지 판단할 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액이나 감정가만으로 투자 수익을 확정할 수 없습니다.

결론은 “확약으로 인수 위험은 조건부 해소, 가격 판단은 보류”입니다. 본건의 입찰 판단은 확약과 임차권등기 말소의 확실성, 실제 점유 및 조세관계, 최신 실거래 가격을 모두 확인한 뒤 이루어져야 합니다.