서울남부지방법원 2026타경4285. 서울특별시 강서구 화곡동 나인스퀘어 8층 803호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이민희이며, 2022년 5월 18일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 기재된 거래가액은 337,000,000원입니다. 같은 금액의 임차보증금을 가진 김현진의 주택임차권이 2024년 등기되었고, 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 물건을 분석할 때 가장 조심해야 할 부분은 선순위 임차권과 매각조건을 따로 읽어야 한다는 점입니다. 임차권 자체는 경매개시결정보다 먼저 성립했고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 원칙대로라면 보증금 중 미배당액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 그 부담을 해소합니다. 표면상 인수 위험과 실제 매수인 부담을 구별해야 하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제8층 제803호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-6 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 9층 중 8층 · 방 2, 주방, 욕실 |
| 사용승인 | 2021.08.30 |
| 소유자 | 이민희 · 2022.05.18 소유권이전 · 당시 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차인 | 김현진 · 보증금 337,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 매각조건 | 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
권리관계의 출발점은 김현진의 임차권입니다. 확정일자 2022.03.22, 전입신고 및 점유개시 2022.05.18로, 강제경매개시결정일인 2026.03.24보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 일반적인 말소기준권리 이후의 후순위 임차권처럼 단순히 매각으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
등기상 과거 신탁은 이미 말소되었으며, 강제경매개시결정 이후인 2026.04.02 등록된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 김현진의 임차권은 매각조건의 포기·말소 조항을 적용하지 않으면 미배당 보증금 인수 문제가 남는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.37억의 실제 부담
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김현진 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입 2022.05.18 확정 2022.03.22 임차권등기 2024.06.11 |
337,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권
승계 관계 매각조건상 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 김현진 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 기재된 주택임차권 승계인이며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액과 김현진의 임차보증금이 각각 337,000,000원으로 나타나더라도, 이를 서로 독립된 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
따라서 이 조건의 이행을 전제로 하면 김현진 관련 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 위 38,056,000원은 포기 조건을 적용하지 않은 기계적 배당계산상 금액이지, 실제 인수 확정액이 아닙니다.
이 포기·말소 조건은 김현진의 임차권 및 명시된 승계인 주택도시보증공사에 적용되는 것입니다. 다른 독립적인 임차인이나 별도의 인수권리가 발견될 경우 동일한 조건이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김현진 1명이지만, 입찰 전 최종 매각조건과 임차권 말소 절차는 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 낮아진 숫자와 실제 매입가를 구분
감정가와 신건 최저매각가는 모두 304,000,000원입니다. 소유자의 2022년 등기상 거래가액은 337,000,000원이며, 임차보증금 역시 337,000,000원입니다. 그러나 과거 거래가액이나 임차보증금만으로 현재 오피스텔 시세를 확정할 수는 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 감정가 | 304,000,000원 | 경매 평가금액 |
| 신건 최저매각가 | 304,000,000원 | 0회 유찰 |
| 등기상 과거 거래가액 | 337,000,000원 | 2022년 소유권이전 당시 금액 |
| 선순위 임차보증금 | 337,000,000원 | 현재 시세를 뜻하지 않음 |
| 실질취득 기준 | 304,000,000원 | 포기·말소 조건 이행 시 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 | 확약 적용 기준 |
특히 이 물건에는 유찰가격을 해석할 때 중요한 차이가 있습니다. 포기·말소 조건을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 커지는 구조입니다. 그 경우 매수인의 낙찰가와 보증금 인수액을 합한 금액은 집행비용에 따른 차이를 제외하면 337,000,000원 수준에 묶입니다. 반대로 현재 명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 해당 보증금 인수액이 실질 0원이므로, 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득 부담 감소로 이어질 수 있습니다. 어느 경우에도 현재 시세 검증 없이 저가매수라고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,056,000원 |
| 1. 임차인 김현진 · 보증금 우선변제 | 337,000,000원 | 298,944,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기계적 배당 추정액입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김현진의 보증금과 주택도시보증공사의 승계·청구 관계를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결과를 바꾼다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 304,000,000원 | 38,056,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 243,200,000원 | 98,004,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 194,560,000원 | 145,963,840원 | 0원 |
이 표는 같은 사건을 두 가지 관점에서 비교한 것입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 임차보증금 인수액이 커져 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 반면 명세서의 포기·말소 조건이 유지되고 이행된다면 매수인의 해당 보증금 인수액은 각 회차에서 실질 0원입니다.
따라서 유찰 시나리오를 평가할 때는 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라 포기·말소 조건의 계속 적용 여부와 실제 인수금액을 함께 확인해야 합니다. 후속 회차의 매각조건 변경 여부와 현재 실거래 시세도 반드시 점검해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북동측 인근. 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등 공동주택과 학교가 혼재하는 지역으로 주거지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.08.30 사용승인된 지하 1층·지상 9층 철근콘크리트 건물의 8층 803호입니다. 방 2, 주방, 욕실로 구성된 오피스텔입니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 급탕·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5미터 폭의 포장도로인 화곡로42나길에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역에 소재하며 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래허가구역 표기의 대상 용도와 적용 기간은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2022.05.18 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 관련 사항이 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 건축물대장상 오피스텔 40호 규모이며, 동일 오피스텔의 최근 거래수준이 확인되지 않아 매도 가능가격과 거래기간에 관한 판단은 보류합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 실내 상태와 현재 점유 상황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김현진과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재되어 있는지 확인하세요.
- 선순위 임차권. 전입일, 확정일자, 임차권등기일을 다시 대조하고 매수인에게 남는 별도의 임차보증금반환채무가 없는지 최종 확인해야 합니다.
- 승계관계 중복 계산 방지. 김현진과 주택도시보증공사를 독립된 실제 임차인으로 중복 계산하지 않도록 확인하세요.
- 배당 부족액의 성격. 배당표상 38,056,000원은 포기 조건을 적용하지 않은 이론적 부족분입니다. 실제 매수인 인수액과 혼동하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소. 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 등기 말소가 실제로 이행되는 절차 및 시점을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 및 과거 점유개시 기록과 현재 실제 점유상태는 구별해야 합니다. 현장 방문 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 비교. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대수요, 관리비와 거래량을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 관리비·주차. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 기계식 주차설비의 이용조건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등록임대주택의 의무와 말소·승계 사항을 관할 기관 및 최종 등기 상태를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금보다 낮은 낙찰가 ≠ 무조건 저가매수”
화곡동 나인스퀘어 803호의 핵심은 337,000,000원의 선순위 임차보증금과 이를 처리하는 매각물건명세서의 포기·말소 조건입니다. 일반적인 배당 원칙만 적용하면 신건에서 38,056,000원의 인수 가능액이 발생하지만, 이 사건은 임차인과 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
따라서 해당 조건 이행 시 매수인의 실질 보증금 인수는 0원이고, 신건 실질취득의 기본 기준은 304,000,000원입니다. 반면 그 조건을 적용하지 않는 가정에서는 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
최종 판단에서 아직 남은 문제는 가격입니다. 과거 소유권이전 거래가액이나 임차보증금만으로 현재의 적정 시세를 확인할 수 없고, 오피스텔의 환금성 역시 별도 검증이 필요합니다. 권리 인수는 매각조건으로 해소될 수 있으나, 가격 적정성은 아직 확인되지 않았습니다. 이 물건은 우선 포기·말소 조건의 확실한 이행 여부를 확인하고, 실제 거래시세와 비교한 후 입찰을 판단하는 접근이 적절합니다.
