서울남부지방법원 2026타경4290. 서울 양천구 신정동 미림칸타빌2 제2층 제201호, 전용 28.85㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2021년 사용승인을 받은 10세대 규모의 건물이며, 현재 소유자는 정용섭입니다. 2021.07.30 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 339,000,000원입니다.
이 물건의 권리구조는 일반적인 근저당 실행 경매와 다릅니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.02.22 케이비국민카드 가압류입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
그런데 임차인 홍승후의 전입신고는 2021.07.20이고 점유개시일은 2021.07.15입니다. 말소기준 가압류보다 훨씬 빠르기 때문에 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 임차보증금도 339,000,000원에 달합니다.
이 위험을 해소하는 것이 매각물건명세서에 기재된 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 임차인 홍승후와 임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 다만 조건의 이행과 말소가 실제로 확보되는지는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 895-19 미림칸타빌2 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 양천구 목동로25길 10-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.85㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.03.10 · 총 10세대 |
| 소유자 | 정용섭 · 2021.07.30 소유권이전 · 등기 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 343,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 홍승후 · 보증금 339,000,000원 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 주택임차권 승계인 (임차인 중복 산정 제외) |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 이행 시) 조건 미반영 배당추정상 339,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.22 갑구 3번 · 케이비국민카드 가압류 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 조건부 해소
이 사건의 말소기준권리는 2024.02.22 케이비국민카드 가압류입니다. 을구의 과거 국민은행 근저당권은 채권최고액 800,400,000원으로 설정됐지만, 2021.07.16 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 말소기준 근저당으로 취급하지 않습니다.
말소기준 이후의 케이비국민카드·서울신용보증재단 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 우리카드 가압류와 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 3.39억 인수 위험과 확약의 효력
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 홍승후 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.07.20 확정 2021.06.30 임차권등기 2024.05.28 |
339,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 확약 적용 조건 시 인수 0원 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 · 신청채권자 |
홍승후 임차권의 승계 관계 | 중복 합산 제외 | 보증기관 승계 별도 임차인 아님 확약 적용 |
실제 임차인은 홍승후 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이지, 별도의 임차보증금 339,000,000원이 추가로 발생한 독립 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
홍승후의 확정일자는 등기부에 2021.06.30으로 기재되어 있습니다. 반면 예상배당 산정은 임차인에게 우선변제 배당을 배정하지 않고 보증금 전액 인수를 가정한 구조입니다. 확정일자 기재가 있으므로 실제 우선변제권의 성립 및 배당순위는 원본으로 재확인해야 합니다. 이를 확인하기 전에는 배당추정상의 우선변제 미배정을 법적 권리 부존재로 확정하지 않습니다.
이 조건이 유효하게 이행되면 매수인은 홍승후의 미배당 임차보증금을 실질적으로 인수하지 않습니다. 따라서 실질 인수액은 0원이며, 현재 신건 최저가에 낙찰되는 경우 실질취득액은 343,000,000원입니다.
최종 매각조건에서 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 확보되지 않는다면 인수 위험을 다시 분석해야 합니다. 확약의 효력은 홍승후와 그 임차권 승계인 주택도시보증공사에 한정됩니다. 이들과 무관한 다른 임차인이나 별도 인수권리가 확인될 경우에는 해당 확약으로 해소되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.43억은 최근 거래보다 높다
가격 판단에는 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 우선합니다. 미림칸타빌Ⅱ의 비교 거래는 전용 28.85~29.36㎡대이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 (최신) | 29.36㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 29.36㎡ | 3 | 336,000,000원 |
| 2023.09 | 29.36㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 2021.10 | 29.36㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.09 | 29.36㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 28.85㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 28.85㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 29.36㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.06 | 29.36㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2021.06 | 29.36㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 328,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 10건 | 331,200,000원 |
전체 10건의 평균은 331,200,000원이지만, 2021년의 339,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 적정가치를 판단하면 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다.
최근 12개월 평균은 328,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 320,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 1.2% 하락했습니다. 하락 추세가 있는 만큼, 과거 고가 거래보다는 최근 거래를 보수적으로 반영해야 합니다.
최신 거래 320,000,000원과 비교하면 23,000,000원 높습니다. 따라서 보증금 인수 문제가 확약으로 해소된다고 해도 현재 최저가가 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 이는 해당 사건의 유찰 또는 낙찰을 보장하는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
아래 배당은 현재 최저가에 매각되는 상황을 가정한 추정입니다. 임차인의 보증금 인수액은 확약 조건을 반영하기 전의 계산상 위험액으로 표시하고, 실제 매수인의 부담은 확약 조건 이행을 전제로 별도로 판단합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,602,000원 |
| 임차인 홍승후 보증금 확약 미반영 인수 위험액 339,000,000원 |
339,000,000원 | 0원 |
| 1. 케이비국민카드 가압류 | 9,964,861원 | 9,964,861원 |
| 2. 서울신용보증재단 가압류 | 18,829,344원 | 18,829,344원 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매 | 339,000,000원 | 308,603,795원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 367,794,205원 | 337,398,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 30,396,205원 |
집행비용 5,602,000원을 공제한 뒤 채권자에게 337,398,000원이 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 30,396,205원입니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따른 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인은 필수
| 구분 | 최저가 | 채권자 미배당 | 조건 충족 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 343,000,000원 | 30,396,205원 | 343,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 274,400,000원 | 98,035,805원 | 274,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 219,520,000원 | 152,147,485원 | 219,520,000원 |
표의 실질취득액은 각 회차에서 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 동일하게 유효하게 이행되는 경우의 금액입니다. 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.
확약 조건을 반영하지 않은 배당추정에서는 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 보증금 인수 위험액 339,000,000원을 별도로 제시하고 있습니다. 이 금액은 실제 확약 조건이 이행되는 경우의 추가 지급액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울양목초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 목동역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.03.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 난방·위생·급배수설비와 승강기 및 주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 일반 아파트와 동일한 거래수요나 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(목동오거리)이며 공시지가는 4,549,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역 등 토지이용 규제가 표시되어 있습니다.
- 토지거래 규제. 토지이용계획에 토지거래계약 허가구역 관련 표기가 있습니다. 대상자·건물용도·지정기간이 구분되어 있으므로 이 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.07.30 민간임대주택등기가 이뤄졌으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다. 등록 상태 및 매각 이후 의무 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부의 실제 상태와 수리 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 10세대 규모이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 매매가격 판단에 필요한 최신 거래 표본이 제한적이고 최근 거래 추세는 -1.2%로 하락세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 홍승후와 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건의 정확한 문구 및 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 홍승후 주택임차권등기의 말소가 매각조건대로 이행되는지 확인해야 합니다. 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 임차인·승계인 구분. 실제 임차인은 홍승후 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 보증금을 중복 합산하거나 별도의 임차인으로 계산하지 않아야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 홍승후의 2021.06.30 확정일자와 2021.07.20 전입신고, 2024.05.28 임차권등기를 대조하고 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 구분. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 기준은 2024.02.22 케이비국민카드 가압류입니다.
- 가격 상한 검토. 현재 343,000,000원은 최근 12개월 평균 328,000,000원과 최신 거래 320,000,000원보다 높습니다. 이 차이를 무시한 신건 입찰은 피해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기된 임대사업자 의무 및 등록 상태가 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 주택임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자와 점유 상태를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 조건부 해소, 가격은 아직 비싸다”
이 물건에서 가장 중요한 사실은 홍승후의 대항력과 보증금 339,000,000원입니다. 일반적인 권리분석만 보면 상당한 인수 위험이 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서는 임차인과 주택임차권 승계인이 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시합니다. 조건이 실제로 유효하게 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.
반면 가격은 긍정적이지 않습니다. 현재 최저매각가 343,000,000원은 최근 12개월 평균 328,000,000원보다 높고, 최신 거래 320,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 -1.2%로 하락 중이고 10세대 규모의 소규모 다세대라는 환금성 제약도 고려해야 합니다.
따라서 이 사건은 확약이 있다는 이유만으로 저렴한 경매물건으로 평가할 수 없습니다. 권리 위험 해소는 매각조건의 유효한 이행을 전제로 하며, 현재 가격에서는 최근 시세보다 높게 취득하게 됩니다. 확약 확인이 선행되어야 하고, 가격 경쟁력은 별도로 확보해야 하는 보수적 접근 대상입니다.
