서울남부지방법원 2026타경4314. 구로구 개봉동 마이빌3차 6층 601호, 전용 28.72㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2018년 사용승인된 15세대 규모 건물이며, 현재 등기상 소유자는 정용철입니다. 주택도시보증공사가 250,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기에는 국세·지방세 등 압류가 다수 존재하지만, 입찰자가 가장 먼저 읽어야 할 권리는 2020년에 전입한 임차인 강주영의 보증금 250,000,000원입니다.
말소기준권리는 2021년 4월 1일 광주세무서장 관련 국세 압류입니다. 반면 강주영은 2020년 8월 22일 점유를 시작하고, 8월 24일 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020년 7월 22일입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 보아야 합니다. 일반적인 매각이라면 부족한 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는 구조입니다.
그런데 이 물건은 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건의 효력과 이행이 확보된다면 낙찰자에게 미배당 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 이 조건은 해당 임차권과 그 승계인에 관한 것이며, 다른 미확인 점유자나 별개 권리가 있다면 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 405-15 마이빌3차 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉로18길 29-19 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 / 층 | 28.72㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2018.03.20. 사용승인 · 15세대 |
| 소유자 | 정용철 (2019.03.26. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.01. 갑구 7번 국세 압류 · 국(광주세무서장) |
| 임차보증금 | 강주영 · 250,000,000원 |
| 매수인 인수 | 0원 (매각조건 이행 시) 조건 미적용 시 예상 미배당 보증금 48,670,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 대항력보다 중요한 매각조건
② 임차인 분석 — 보증금 2.5억, 그러나 조건부 인수 0원
확인되는 실제 임차인은 강주영 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이자 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으므로, 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 강주영 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
강주영 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
250,000,000원 |
전입 2020.08.24. 확정 2020.07.22. 점유개시 2020.08.22. 임차권등기 2022.09.06. |
대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 확인 |
주택도시보증공사 승계 잔액 포기·말소 조건 조건 이행 시 인수 0원 |
이 조건의 효력이 유지되고 실제 이행되면, 강주영 관련 미배당 보증금 48,670,000원은 매수인의 실질 인수금액에서 제외되어 0원으로 판단합니다. 따라서 현 회차의 조건부 실질취득금액은 매각대금 205,000,000원입니다. 취득세 등 부대비용은 별도입니다.
확인할 사항: 이 조건이 최종 매각물건명세서와 매각허가 내용에 그대로 유지되는지, 임차인과 승계인의 잔액 청구권 포기가 유효한지, 주택임차권등기 말소 절차가 실제로 이행될 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.
※ 48,670,000원은 보증금 잔액 청구권을 포기하지 않는 일반적인 경우의 예상 인수액입니다. 이 사건의 명시된 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 실제 인수액으로 합산하지 않습니다. 확인된 임차인은 1명이며, 다른 미확인 점유자의 권리까지 포괄하여 포기한 것으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 18.8% 비싸다
마이빌3차의 전용 28.72㎡와 유사한 면적대 실거래는 총 4건 확인됩니다. 전체 거래 평균은 168,750,000원이지만, 매각가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 172,500,000원(2건), 최신 거래는 2026년 6월 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.55㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 29.65㎡ | 5층 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 29.55㎡ | 2층 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 29.82㎡ | 6층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 168,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 172,500,000원 |
현재 최저매각가 205,000,000원은 전체 거래 평균의 121.5%이며, 더 중요한 최근 12개월 평균의 118.8%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 매각조건 덕분에 보증금 잔액 인수가 0원이 된다고 해도, 낙찰가 자체가 최근 시세를 웃도는 문제는 그대로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 강주영 · 우선변제 | 250,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 매각대금 배분 추정치를 나타냅니다. 국세·지방세의 실제 배당순위, 당해세, 교부청구 금액, 우선순위와 주택도시보증공사의 승계 범위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 강주영의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 조건이 유지된다면 가격이 핵심
대항력 임차인이 잔액 반환청구권을 유지하는 통상적인 경매에서는 매각가격이 하락할수록 보증금 미배당분이 증가합니다. 따라서 매각대금과 인수금을 합친 실질취득금액은 보증금 250,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다.
그러나 이 사건은 임차인 및 승계인의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 이 조건이 각 회차에서 그대로 유지되고 이행되면 원칙상 부족분을 매수인 취득금액에 더하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 포기 없을 때 예상 인수 | 조건 이행 시 인수 | 조건 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 205,000,000원 | 48,670,000원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 164,000,000원 | 89,096,000원 | 0원 | 164,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 131,200,000원 | 121,436,800원 | 0원 | 131,200,000원 |
유찰 시나리오는 낙찰가가 각 회차 최저매각가와 같다는 가정입니다. 조건이 적용되지 않을 때의 인수액은 회차별 추정 배당 결과이며, 조건이 유효하게 이행되는 경우에는 해당 잔액을 인수하지 않는 것으로 구분했습니다. 향후 실제 회차와 매각조건은 법원 매각공고 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 취득세·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구 개봉동 소재 개봉초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 건물 북동측에 약 6m 폭의 포장도로가 접하고 있으며, 인접필지 대비 평탄한 주거용 토지에 위치합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역·교육환경보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있어 해당 다세대주택의 실제 적용 대상과 예외 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 주택으로, 유사 면적 실거래가 140,000,000원부터 200,000,000원까지 분산되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 작아 층·향·내부상태에 따라 실질 매도 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 및 유사물건 평가사례 등을 참고했습니다. 실제 내부 상태가 감정평가상 전제와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 강주영 및 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 최종 매각물건명세서와 매각허가 내용에 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 가능성. 을구 3번 주택임차권등기에 관한 말소 절차와 승계인의 권리 포기 범위를 확인하세요. 잔액 포기를 단순한 추정이나 자동 말소로 처리해서는 안 됩니다.
- 실제 임차인과 점유 상태. 확인되는 실제 임차인은 강주영 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 현장 점유 및 다른 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 광주세무서·평택세무서·관악세무서·구로구·국민건강보험공단 관련 압류의 말소 여부, 교부청구 금액, 당해세 및 법정기일에 따른 배당 영향을 확인하세요.
- 공매공고. 2021.08.03. 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 있습니다. 법원경매와 공매의 진행 관계 및 공매공고의 현재 효력을 확인하세요.
- 시세 상한. 최근 12개월 실거래 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 신건 최저가 205,000,000원은 둘 다 웃돌므로, 별도의 프리미엄 근거 없이 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 내부 상태·명도·관리비. 감정평가 시 내부 확인이 제한되었습니다. 실제 시설 상태, 하자, 점유관계, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
- 법원 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고 및 배당 관련 기록을 대조하세요.
맺으며 — “인수는 조건부 0원, 가격은 아직 보류”
이 물건은 처음 보면 위험해 보입니다. 임차보증금 250,000,000원이 최저가 205,000,000원보다 크고, 임차인의 대항력도 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당분을 매수인이 추가 부담하는 문제가 발생합니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 그 조건의 효력과 이행이 확보되면 매수인의 임차보증금 인수액은 실질 0원이 됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 승계인이므로 보증금을 이중으로 계산해서도 안 됩니다.
그럼에도 신건 가격은 매력적이지 않습니다. 조건 이행을 전제로 한 실질취득금액이 205,000,000원으로, 최근 12개월 평균 172,500,000원의 118.8%이고 최신 거래가격도 상회합니다. 최근 가격 추세가 +4.5%라는 사실만으로 이 차이를 정당화하기는 어렵습니다. 더구나 소규모 다세대주택이고 실거래 표본이 적으며, 세금 압류·공매공고·내부 미확인 위험도 남아 있습니다.
결론은 “매각조건 확인은 필수, 신건 가격은 보류”입니다. 권리상 핵심 위험을 해소할 수 있는 조건이 명시되어 있으나, 그 조건이 실제로 지켜지는지 확인해야 하고, 가격 또한 최근 실거래와 비교해 충분히 검토해야 합니다. 향후 가격이 조정되더라도 잔액 포기·말소 조건이 유지되지 않는다면 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
