서울남부지방법원 2026타경4327. 서울 강서구 화곡동에 있는 큐브포(CubeFour) 제4층 제402호, 전용 28.84㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 404,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 379,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 주택임차권등기와 매각조건의 관계입니다. 진하영은 2022년 6월 27일 전입·점유를 시작했고, 2022년 6월 8일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 5월 23일 보증금 379,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 해당 임차권은 2026년 3월 26일 경매개시결정보다 앞서므로 단순히 후순위 소멸권리로 취급해서는 안 됩니다.

그러나 이 경매의 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 있습니다. 따라서 해당 조건이 이행되면 매수인이 부담할 보증금 잔액은 실질적으로 0원입니다. 임차권의 존재만 보고 무조건 3.79억을 인수한다고 해석하는 것도, 포기·말소 조건을 확인하지 않고 무조건 안전하다고 판단하는 것도 모두 피해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 임차인 진하영과 별개의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 매각조건에는 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 임차보증금은 379,000,000원이며, 실제 임차인 수는 1명입니다. 승계인을 또 하나의 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하면 권리위험이 왜곡됩니다.

② 시세 비교 — 4.04억은 가격 메리트가 있는가?

큐브포(CubeFour)는 2022년 5월 준공된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 전용 26.92~29.89㎡대 실거래 12건의 평균은 397,333,333원입니다. 이 평균보다 현재 최저매각가 404,000,000원이 높습니다.

실거래 표본의 최저가는 379,000,000원, 최고가는 439,000,000원입니다. 감정가 404,000,000원은 표본 평균 397,333,333원의 101.7%로 평균보다 높고, 가장 최근 확인 거래인 379,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서 시세보다 싸게 취득한다고 볼 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)

위 금액은 매각가 404,000,000원을 전제로 한 추정 배분입니다. 집행비용 6,440,000원, 임차보증금 배당 379,000,000원, 주택도시보증공사 배당 18,560,000원으로 구성됩니다. 당해세 등 별도 우선채권에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득 비교

이 사건은 일반적인 대항력 보증금 인수형과 구별해야 합니다. 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 379,000,000원 부근에 머물게 됩니다. 그러나 이번 매각조건이 이행되면 해당 미배당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

룰상 미배당 인수액은 일반적인 대항력 임차권 승계 상황을 가정한 배당 추정치입니다. 이번 사건은 매각조건에 의해 진하영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 매각되므로, 그 조건의 효력이 확보된 경우 매수인의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 6m의 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 승강기, 주차장, 소방설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.
• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 등기에는 민간임대주택 등록사항이 있습니다. 임대의무기간 및 관련 행정사항의 현재 효력은 추가 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,738,000원/㎡. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 건물로, 2022~2023년 이후의 거래가격과 유동성을 확인하기 어렵습니다. 과거 표본 가격이 현재의 매도 가능가격을 보장하지는 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 진하영 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 어떤 절차와 조건으로 이행되는지 매각물건명세서 원본 및 법원 공고를 통해 확인하세요.
• 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사는 별도 거주 임차인이 아니라 임차권 승계인으로 표시되어 있습니다. 보증금채권의 귀속과 이중신고·중복배당 여부를 확인하세요.
• 현재 점유·명도 확인. 임차권등기가 있더라도 현재의 실제 점유자가 누구인지 별도로 확인해야 합니다. 포기·말소 조건과 실제 인도 완료는 구별됩니다.
• 가격 재검증. 과거 실거래 평균 397,333,333원과 최신 확인 거래 379,000,000원을 기준으로 신건 404,000,000원의 가격 우위는 확인되지 않습니다. 최근 유사 다세대주택 거래와 매물 호가를 대조하세요.
• 유찰 후 접근. 평균 유찰 2.9회라는 단지 경매 통계를 참고하되, 이후 최저매각가와 실질 인수액 및 실제 유효 시세를 함께 검토하세요.
• 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택 등록사항과 경매취득 이후 적용되는 의무·제한의 존속 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 관리비·세금. 관리비 체납과 별도 우선채권을 확인하고, 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당 관련 서류를 대조해 권리관계와 매각조건의 변동을 확인하세요.

맺으며 — “인수 조건은 긍정적, 신건 가격은 보류”

이 사건은 단순한 무임차·무인수 경매가 아닙니다. 379,000,000원의 대항력 있는 임차보증금과 주택임차권등기가 존재합니다. 다만 매각물건명세서에 명시된 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 해당 보증금 인수액은 0원으로 정리됩니다. 이 점은 중요한 권리상 긍정 요소입니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 404,000,000원은 실거래 표본 평균 397,333,333원보다 높고, 가장 최근 확인 거래인 379,000,000원도 웃돕니다. 게다가 거래 표본이 오래됐으며, 총 20세대 규모와 평균 유찰 2.9회라는 특성까지 고려하면 신건에서 높은 가격을 지불할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 조건부 권리위험 해소 가능, 신건 가격 메리트 부족입니다. 포기·말소 조건의 효력을 먼저 검증하고, 실제 시세와 환금성을 재평가한 뒤 유찰 시점의 입찰가격을 검토하는 것이 적절합니다. 권리의 조건을 확인하는 것과 가격이 적정한지를 판단하는 것은 별개의 과정입니다.