서울남부지방법원 2026타경4332. 서울특별시 금천구 시흥동 988-2, 시흥대로41길 49에 위치한 제9층 제901호 오피스텔입니다. 지상 10층 건물 중 9층에 해당하며, 사용승인일은 2020.06.30입니다. 소유자는 공영희이고, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 265,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 최저매각가가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 김민선은 2023.03.10 전입신고 및 점유를 시작했고, 2023.02.14 확정일자를 받았습니다. 2024.07.19에는 임차보증금 265,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 말소기준으로 표시된 2026.02.04 압류보다 앞섭니다.

그러나 이 물건에는 중요한 별도 조건이 있습니다. 김민선과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건에 따라 인수 위험이 실질적으로 해소될 수 있으므로, 일반적인 선순위 임차보증금 인수형과 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

등기부에는 과거 든솔신용협동조합의 근저당권 2건이 확인됩니다. 채권최고액은 각각 3,456,000,000원 및 2,544,000,000원이지만, 두 근저당권은 2020.09.15 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권으로 보거나 매수인이 인수할 금액으로 계산해서는 안 됩니다.

말소기준권리로 표시된 것은 2026.02.04 금천세무서장의 압류입니다. 이후 2026.03.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었고, 해당 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2024.07.19 등기된 김민선의 주택임차권은 그보다 선순위이므로, 별도의 포기·말소 조건이 결정적인 의미를 갖습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인은 김민선 1명이며, 김민선의 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 서로 독립된 보증금으로 더해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로, 위 모의배당의 임차인 배당과 신청채권자 배당을 독립적인 이중 보증금 배당으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 귀속액은 배당표 및 승계관계 확인이 필요합니다.

현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 4,790,000원, 임차인 보증금 배당 265,000,000원, 신청채권자 배당 15,210,000원으로 매각대금이 전부 배분됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 249,790,000원으로 표시됩니다.

여기서 채권자의 미배당액과 매수인의 보증금 인수액은 서로 다릅니다. 본건에서는 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 적용되므로, 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 채권자의 미회수액을 곧바로 낙찰자의 추가 부담으로 해석하면 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 명목 인수와 실질 인수 구별

시나리오상 인수액 40,992,000원 및 85,953,600원은 확약을 적용하지 않은 계산상 금액입니다. 실제 인수 판단에서는 임차인 및 승계인의 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 우선 반영합니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 가격·환금성 — 시세 검증이 필요하다

감정가와 최저매각가는 모두 285,000,000원입니다. 현재는 0회 유찰된 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 다만 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없어 이 가격이 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 228,000,000원, 2회 유찰 시에는 182,400,000원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다릅니다. 유찰 후에도 실제 거래가격 및 환금성을 검토하기 전에는 가격 메리트가 확보되었다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 문일고등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 10층 건물 중 9층에 위치합니다. 2020.06.30 사용승인을 받았으며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비와 기계식주차장이 설치되어 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 동측 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제 사항이 있습니다. 감정자료에 기재된 토지거래허가구역은 대상자·용도와 지정기간이 각각 다르므로, 오피스텔 해당 여부 및 입찰 시점의 규제 적용을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 감정평가상 오피스텔이므로 주변 유사 오피스텔의 거래가격, 매수 수요, 관리비 및 기계식주차장 이용조건을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 확약 원문 확인. 김민선과 주택도시보증공사 모두가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하는지, 포기·말소가 매각조건에 명확히 반영되어 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 4번 주택임차권등기의 말소 조건과 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다. 조건부 매각을 무조건적인 권리 소멸과 혼동하면 안 됩니다.
• 보증기관 승계관계. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 승계인입니다. 배당채권의 귀속, 대위변제 범위와 포기 대상 채권이 중복 없이 정리되는지 확인하세요.
• 말소기준권리 대조. 2026.02.04 압류와 그보다 앞선 2024.07.19 주택임차권등기의 선후관계를 확인하고, 세금 관련 배당 및 실제 매각조건도 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.01.04 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 등록상태와 임대의무 관련 사항이 매수인에게 어떤 영향을 미치는지 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 점유·명도. 등기된 임차권의 존재만으로 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 퇴거 상태, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 유사 오피스텔 실거래가격을 확인해 신건 285,000,000원의 적정성과 유찰 이후 입찰가 상한을 판단하세요.
• 체납 관리비·취득 부대비용. 공용관리비 체납, 취득세 및 명도 관련 비용을 별도로 검토하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 매각조건 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건은 선순위 임차권이 있다는 사실만 보고 위험 물건으로 단정해서도, 매각물건명세서의 확약만 보고 무조건 안전하다고 판단해서도 안 되는 물건입니다.

김민선의 임차보증금 265,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 권리입니다. 그러나 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 매각조건에 따라, 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

그 결과 권리분석의 중심은 보증금 액수 자체보다 확약의 효력·범위·이행 여부로 옮겨갑니다. 더불어 현재 최저매각가 285,000,000원이 적정한지는 실거래 시세 검증 없이는 판단할 수 없습니다.

결론은 조건부 권리위험 해소, 가격 판단 보류. 확약의 법적 효력과 임차권등기 말소 절차를 먼저 확인하고, 그다음 실제 오피스텔 시세를 기준으로 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.