서울남부지방법원 2026타경4337. 서울 강서구 화곡동 올라루즈(HOLALUZ) 6층 604호, 전용 29.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2022년 사용승인된 20세대 규모 건물로, 현재 소유자는 정문숙입니다. 등기상 2022년 소유권 취득 거래가액은 425,000,000원이며, 이후 임차보증금 425,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 2026년에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

가장 중요한 부분은 2022년 설정된 거액의 근저당권이 이미 말소됐다는 사실입니다. 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 4,917,600,000원 근저당권은 2022.06.07 말소됐으므로, 현재 경매에서 낙찰자가 그 금액을 떠안는 구조가 아닙니다. 이번 매각의 말소기준은 2026.03.26 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다.

반면 배민지는 2022.06.07 전입·점유를 시작했고, 2022.05.13 확정일자를 받았습니다. 2024.04.26에는 보증금 425,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적인 인수 문제를 살펴야 하지만, 이 사건에는 이를 해소하는 특별한 매각 조건이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 핵심은 선순위 임차권

② 임차인 분석 — 3명 중 2명의 권리관계가 미상

이 사건에서 임차인으로 확인되는 사람은 배민지·박이슬·장원준, 총 3명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 언급되는 기관이며, 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 보증금 425,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

대항력 판정은 전입일뿐 아니라 실제 주택 인도·점유 및 임대차관계 등의 확인이 필요합니다. 박이슬·장원준은 보증금과 확정일자, 구체적인 점유관계가 확인되지 않으므로 대항력을 확정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 4.43억은 과거 거래평균보다 높다

올라루즈의 확인된 동일 면적(전용 29.81㎡) 거래는 6건입니다. 거래가격은 415,000,000원에서 435,000,000원까지이며, 집계 평균은 422,500,000원입니다.

다만 가장 최신 거래가 2023년 4월입니다. 따라서 아래 거래들은 2026년 10월 기준 최근 12개월에 실제로 거래된 사례가 아니며, 현재 시세나 최근 시장 추세를 그대로 대표한다고 볼 수 없습니다. 이를 현재의 확정 시세가 아닌 과거 거래가격 비교 기준으로 활용해야 합니다.

현재 최저매각가 443,000,000원은 과거 거래평균보다 20,500,000원 높고, 가장 최신인 2023.04 거래가격 435,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 104.9%로, 신건 최저가에 응찰하는 것만으로 가격상 이익이 발생한다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서의 예상 배분입니다. 집행비용을 6,830,000원으로 추정하고, 배민지의 보증금에 425,000,000원을 배정하면 잔여 배당재원은 11,170,000원입니다.

*주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명시돼 있습니다. 임차인과 승계기관의 425,000,000원은 독립적인 보증금 두 건으로 확정하거나 합산할 수 없습니다. 위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액 배분을 표시한 것으로, 실제 배당 시에는 승계된 채권의 귀속, 배당수령 주체 및 중복 계상 여부를 확인하고 조정해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 있으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 별개의 보증금 위험

이 물건에서 유찰을 검토할 때는 확약이 적용되지 않는 경우의 원칙상 인수액과 확약 조건을 충족했을 때의 실질 인수액을 구분해야 합니다.

룰상 인수액은 배민지 임차보증금의 배당 부족을 기준으로 계산한 조건 적용 전 시나리오입니다. 확약 이행 후 0원은 배민지 및 주택임차권 승계인의 잔액청구권에만 적용됩니다. 박이슬·장원준의 별도 권리 및 금액은 포함하지 않았습니다.

또한 유찰 시나리오는 실제 유찰이 발생했다는 의미가 아닙니다. 현재 물건은 0회 유찰 신건이며, 매각기일은 2026.10.30입니다. 시세 메리트는 추후의 실제 최저매각가, 최신 거래시장, 잔존 임차인 부담을 종합해 다시 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 신정초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대·다가구·단독주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 2022.01.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 호실입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 아파트와 동일한 대단지 거래유동성이나 주택가격 형성구조를 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 도로. 건물 서측 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 3필지 일단으로 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 적용 대상과 기간은 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현재의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.06.07 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재돼 있으므로, 매각 이후 등록상태 및 필요한 후속 절차를 확인해야 합니다.
• 환금성. 20세대 규모에 전용 29.81㎡인 소형 다세대 물건입니다. 확인된 6건의 실거래가 2022~2023년에 집중돼 있어 현재 매도 가능 가격과 거래 속도에 대한 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약의 적용 범위. 배민지와 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 기재돼 있는지 확인하고 낙찰 이후 이행 절차까지 점검하세요.
• 박이슬·장원준의 실제 권리. 두 사람의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 점유 시작과 현재 점유 여부, 임대차 목적부분을 확인해야 합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 주택도시보증공사 승계관계. 배민지 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 보증금으로 이중 계산하지 말고, 실제 대위·승계 범위 및 배당채권 귀속을 확인하세요.
• 배당표 원본. 집행비용, 선순위 배당, 승계채권의 처리와 미배당액이 시뮬레이션대로 확정되는 것은 아닙니다. 배당관계 원본과 최신 사건기록을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 443,000,000원은 확인된 과거 평균 422,500,000원보다 높습니다. 최신 거래가 2023.04이므로 2026년 현재 가격을 판단하기 위한 추가 시장 확인이 필수입니다.
• 명도. 임차권등기의 말소 문제와 실제 점유자의 퇴거 문제는 별개입니다. 박이슬·장원준의 점유관계가 해소되지 않으면 명도 일정과 비용에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 임대사업자 등록. 민간임대주택등기와 관련된 등록 현황, 의무기간 및 매각 후 처리관계를 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 당해세 및 기타 법정 우선채권을 확인해 실제 취득에 필요한 자금을 별도로 산정하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 기록과 매각기일 변동 여부를 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차인 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 425,000,000원의 선순위 임차권이 걸린 부담스러운 다세대 경매입니다. 하지만 매각물건명세서의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행된다면 배민지 및 그 주택임차권 승계인에 대한 추가 보증금 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 이것은 분명한 권리상 장점입니다.

문제는 그 조건이 모든 임차인에게 적용되지 않는다는 점입니다. 박이슬과 장원준은 경매개시결정보다 앞선 전입기록이 있지만, 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력과 별도 보증금 인수 가능성이 해소되기 전에는 매수인의 전체 인수액을 0원이라고 평가할 수 없습니다.

가격도 적극적인 입찰을 뒷받침하지 않습니다. 신건 최저가 443,000,000원은 확인된 과거 실거래 평균 422,500,000원의 104.9%이며, 가장 최신인 2023.04 거래가 435,000,000원보다도 높습니다. 거래 공백이 길어 최근 가격 추세조차 충분히 확인되지 않은 상황에서 과거 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

20세대 소규모 다세대라는 환금성 제약, 조건부 인수 해소, 미상 임차인 2명, 과거 거래가격보다 높은 신건 최저가를 함께 고려하면 이 물건의 판단은 D등급 — 현재 입찰 신중, 추가 권리확인 우선입니다. 승부처는 단순한 유찰 여부가 아니라 확약 이행의 확실성, 두 점유자의 독립적인 권리 존재 여부, 그리고 실제 최신 시장가격입니다.