서울남부지방법원 2026타경4353. 구로구 구로동에 위치한 미라벨 제101동 4층 402호 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 임차보증금 265,000,000원입니다. 임차인 왕예진은 2022.06.17 전입했고, 2022.05.19 확정일자를 받았습니다. 두 날짜 모두 말소기준인 2023.09.18보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 판단됩니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 인수형 물건과 달리, 해당 조건이 유효하게 적용되고 이행되는 경우 미배당 보증금을 매수인이 떠안지 않는 구조입니다.
하지만 실질 인수액이 0원이라고 해서 입찰 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 268,000,000원은 최근 거래가 246,000,000원보다 22,000,000원 높습니다. 더욱이 최근 가격 추세도 하락 방향입니다. 권리조건 확인과 별도로 응찰가 자체를 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 415-44 미라벨 제101동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로동로35길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 27.33㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 사용승인일 | 2018.10.08 |
| 건물 규모 | 미라벨(415-44) · 27세대 |
| 소유자 | 사형택 (2019.07.01 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 1,279,000,000원) |
| 임차보증금 | 왕예진 · 265,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (명세서상 포기·말소 조건 이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 조건부 인수 해소
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 왕예진 건물 전부 · 주거 |
전입 2022.06.17 확정 2022.05.19 임차권등기 2024.06.25 |
265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 조건부 인수 해소 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 |
왕예진 임차권 관련 승계 | 중복 합산 제외 | 승계인 포기·말소 조건 적용 |
실제 임차인은 왕예진 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서에 기재된 임차권 승계인이므로 별도의 임차보증금 265,000,000원이 추가로 존재하는 것으로 계산하지 않습니다.
이 조건에 따라 매각되고 포기 및 등기 말소가 유효하게 이행된다면, 왕예진의 미배당 보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
다만 이 조건은 왕예진 및 해당 임차권 승계인에게만 적용됩니다. 별도로 확인되는 다른 임차인이나 권리가 있다면 그 인수위험은 독립적으로 판단해야 하며, 해당 조건으로 자동 해소되지 않습니다.
말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류 이후 등기된 구로구 압류, 국의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 서초세무서의 압류는 2022.03.21 이미 말소됐습니다. 다만 등기상 말소 여부와 별도로, 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 및 명도·점유 관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 8.9% 높은 신건
미라벨(415-44)의 전용면적 유사 거래 5건을 비교하면 전체 평균은 248,400,000원입니다. 그러나 오래된 거래가 혼재한 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보아야 합니다. 최근 12개월 집계 2건의 평균과 최신 거래는 모두 246,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.8㎡ | 2층 | 246,000,000원 |
| 2026.05 | 27.8㎡ | 2층 | 246,000,000원 |
| 2025.02 | 27.02㎡ | 5층 | 255,000,000원 |
| 2024.03 | 29.39㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2023.03 | 29.39㎡ | 3층 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 248,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 246,000,000원 |
전체 평균 248,400,000원만 보아도 감정가 268,000,000원은 107.9% 수준입니다. 최근 12개월 평균 246,000,000원을 적용하면 108.9%로 격차가 더 벌어집니다. 가장 최근 거래인 2026.05의 246,000,000원과 비교해도 신건 가격이 22,000,000원 높습니다.
더욱 주의할 부분은 최근 거래가격 추세가 -1.6%로 하락 방향이라는 사실입니다. 과거 최고 거래가인 265,000,000원도 현재 감정가 268,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 사건을 감정가 대비 할인된 경매물건 또는 최근 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 왕예진 보증금 (우선변제) | 265,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당은 집행비용 4,552,000원과 임차인 우선변제 263,448,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 계산입니다. 임차보증금 부족분 1,552,000원은 명세서의 포기·말소 조건을 적용하지 않은 계산상 인수액으로, 해당 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사 관련 청구액은 동일 기관의 청구·승계 관계가 있으므로 단순 합산액을 독립된 확정채무로 해석하지 않아야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 조건과 가격을 구분
이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인이라는 사실과 미배당 보증금 반환청구권을 포기한다는 매각 조건을 동시에 반영하는 것입니다. 조건이 적용되지 않는 일반적인 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득금액이 보증금 규모에 묶입니다. 반면 본건은 명세서상 조건이 정상적으로 이행되면 미배당 보증금 인수를 0원으로 평가합니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 조건 미적용 시 인수 | 조건 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 268,000,000원 | 1,552,000원 | 268,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 214,400,000원 | 54,401,600원 | 214,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 171,520,000원 | 96,681,280원 | 171,520,000원 |
조건 미적용 시 인수액은 각 회차의 추정 배당 부족분입니다. 조건 이행 시 실질취득금액은 낙찰가에 미배당 보증금의 실질 인수액 0원을 더한 금액이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 가정값이며 실제 차회 매각가격이나 진행 여부를 확정하는 수치는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건축. 2018.10.08 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 15m, 남측 약 4m 내외의 포장도로와 접하는 토지입니다. 대체로 평지인 가장형 토지에 도시형생활주택이 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 토지거래 관련 사항. 아파트 대상 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있으며, 외국인 등 대상의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 본건은 다세대주택이므로 물건 유형과 입찰 당시 적용되는 규제의 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 27세대의 소규모 다세대주택이며 비교 가능한 거래 표본이 5건으로 제한적입니다. 최근 12개월 거래가 역시 제한적으로 관찰되므로, 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 유지보수 상황에 대한 현장 확인은 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 원문 확인. 임차인 왕예진과 임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재되어 있는지 확인하세요.
- 조건부 인수 해소 확인. 일반적인 대항력 임차인 인수 계산과 본건 조건부 매각을 혼동하지 마세요. 계산상 미배당 1,552,000원은 조건이 이행되면 실질 인수액 0원으로 처리해야 합니다.
- 임차권 승계 관계 점검. 실제 임차인 왕예진 1명과 주택도시보증공사 승계인을 별개의 보증금 채권으로 중복 계산하지 마세요. 동일 기관의 가압류 및 경매 신청 청구액도 중복 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 점유·권리 확인. 명세서의 포기 조건은 특정 임차인과 승계인에 한정됩니다. 다른 점유자나 임차권이 실제 확인된다면 그 권리와 인수 여부는 별도로 분석해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근 실거래 246,000,000원과 신건 최저가 268,000,000원을 비교하세요. 가격 추세가 -1.6%로 하락하는 상황에서 과거 전체 평균만으로 적정 응찰가를 높이지 마세요.
- 실거래 원본 점검. 2026.05 거래 2건이 동일 면적·층·금액으로 집계되어 있어 개별 계약 및 중복 여부 확인이 필요합니다. 비교 호실의 상태와 층 차이도 확인하세요.
- 명도 계획. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 실제 점유 상황과 인도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 체납 및 비용 확인. 공용관리비 체납 가능성, 당해세, 취득 관련 부대비용 및 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하고 권리 변동 여부를 점검하세요.
맺으며 — “인수액 0원이어도 비싼 경매는 비싸다”
구로 미라벨 402호는 대항력 있는 임차인 때문에 처음에는 복잡해 보일 수 있습니다. 보증금 265,000,000원에 임차권등기까지 존재하지만, 명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 정상적으로 이행되면 매수인의 해당 임차보증금 인수액은 실질 0원입니다. 이는 이 물건의 가장 중요한 권리상 특징입니다.
그렇다고 신건이 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 246,000,000원을 모두 웃돕니다. 그 차이는 22,000,000원이고, 최근 가격 추세 역시 -1.6%로 하락하고 있습니다. 27세대 다세대주택이라는 특성과 적은 거래 표본까지 고려하면 가격 판단에는 충분한 보수성이 필요합니다.
결론은 “조건부 권리위험 해소, 신건 가격은 보류”입니다. 포기·말소 조건의 법적 적용 및 이행을 먼저 확인하고, 응찰 여부는 최근 시세와 환금성을 기준으로 별도로 결정해야 합니다. 단순히 보증금 인수위험이 없다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
