서울남부지방법원 2026타경4359. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제102동 제302호, 전용면적 15.31㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2021년 사용승인된 건물의 3층 세대로, 소유자는 김연희입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 소멸 여부가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부입니다. 임차인 김진수는 2021.11.13. 점유를 시작했고, 2021.11.15. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.10.29.입니다. 말소기준인 2023.08.22. 압류보다 앞선 임대차이므로 원칙적으로 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 김진수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시했습니다. 해당 조건의 효력이 확인되고 실제로 이행된다면, 매수인이 인수하는 임차보증금은 실질적으로 0원이 됩니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차인이 없어서 안전한 물건이 아니라, 대항력 임차인의 인수 위험을 명세서상 조건으로 해소하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

등기상 말소기준권리는 2023.08.22. 국(부천세무서장) 압류입니다. 이후 2023.11.24. 주택임차권등기와 2026.03.27. 강제경매개시결정이 있습니다. 그러나 임차권등기일만 기준으로 선후관계를 판단해서는 안 됩니다. 김진수의 점유와 주민등록은 압류보다 앞서므로 선순위 대항력을 가진 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기는 기존 임대차의 대항력과 우선변제권 관계를 확인하는 중요한 등기입니다.

이전의 무궁화신탁 및 수협은행 신탁등기는 등기부상 말소되었고, 2021.11.30. 김연희 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 2022.01.11. 민간임대주택등기도 있어 임대등록 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다. 국 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석되지만, 임차인의 기존 대항력에 따른 보증금 반환관계는 명세서상 포기·말소 조건을 함께 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 265,000,000원, 실질 인수는 조건부 0원

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이자 경매신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 보증금도 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최신 거래가 중요하다

더숨153의 유사 전용면적 거래는 총 12건으로, 전체 평균은 250,833,333원입니다. 하지만 대부분은 2021~2022년 거래입니다. 최근 12개월 내 확인되는 거래는 2026.02. 180,000,000원 1건뿐이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -30.0%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 실거래를 우선하는 가격 판단이 필요합니다.

현재 최저매각가 269,000,000원은 최근 거래가 180,000,000원보다 89,000,000원 높습니다. 과거 전체 평균과 비교해도 최저가 비율은 107.2%이며, 최근 거래 기준으로는 149.4%입니다. 어느 기준에서도 신건을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 해당 거래는 전용 15.81㎡의 5층 세대이므로 본건 전용 15.31㎡, 3층과의 개별 차이를 감안한 추가 비교가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산 기준입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 임차보증금과 신청채권액을 서로 독립적인 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 명의 신청채권의 표시상 예상배당은 0원이며, 실제 배당권 귀속 및 변제관계는 최종 배당표로 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 구분해야 한다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 크기 때문에 낙찰가가 내려간다고 실질취득비용도 자동으로 내려가는 구조는 아닙니다. 포기·말소 조건이 없다면 유찰에 따라 매각대금이 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하여 매수인의 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 다만 본건은 포기·말소 조건이 적용될 경우 실질 인수액이 0원이므로, 그 조건이 이행된다는 전제에서 유찰에 따른 취득금액 감소가 가능합니다.

회차별 원칙상 인수 위험은 각 회차의 예상 미배당 보증금입니다. 포기·말소 조건이 모두 이행되는 경우에만 표의 실질취득금액에 임차보증금 인수를 더하지 않습니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 취득 부대비용은 별도입니다. 유찰 시나리오는 향후 매각 결과를 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북동측 인근. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.07.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·도시가스·소화기·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 단지 동측 약 6m, 서측과 남측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사 사다리형입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 상대보호구역 등 관련 규제가 있습니다.
• 토지거래허가. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 기재가 있어, 입찰 전 해당 물건과 매수인의 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가·공부. 공시지가 3,497,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 134세대의 도시형생활주택으로, 최근 12개월 유사면적 거래가 1건에 불과하며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.2회입니다. 매도 시 거래가격과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 임차인 김진수와 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 선순위 임차인 관계 확인. 김진수의 전입·점유·확정일자와 임차권등기 내용을 대조하고, 보증기관의 승계범위 및 실질 채권 귀속을 확인하세요. 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당표 검증. 예상배당 부족액 566,000원과 각 유찰 시나리오의 미배당액은 추정 계산입니다. 세금·집행비용·우선변제 순위 등으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 재검토. 신건 최저가 269,000,000원은 최근 거래가 180,000,000원의 149.4%입니다. 전체 과거 거래 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 하락 추세 검증. 최근 거래 추세 -30.0%와 최근 12개월 거래 1건이라는 제한된 표본을 고려해 유사 면적·층의 최신 거래를 추가 확인하세요.
• 유찰 전략. 1회 유찰 가격 215,200,000원도 최근 거래가보다 높습니다. 2회 유찰 가격 172,160,000원은 조건부 인수 0원 전제가 확정될 때에만 가격 비교의 의미가 있습니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.01.11. 민간임대주택등기의 현재 효력, 등록 유지 여부 및 매각 후 행정상 의무관계를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유상태는 별개의 확인 대상입니다. 현장 점유자, 인도 협의 및 명도비용을 입찰 전 조사하세요.
• 체납·공법상 규제. 관리비 체납 여부와 공항 관련 고도제한, 토지거래허가 적용 여부 및 기타 행정규제를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “보증금 인수 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 단순한 무인수 경매가 아닙니다. 265,000,000원 보증금의 선순위 대항력 임차인이 존재하지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액이 0원으로 해소되는 구조입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아닌 승계인으로, 실제 임차인 수는 1명입니다. 따라서 권리분석의 첫 번째 관문은 해당 조건을 정확히 확인하는 것입니다.

그러나 권리 문제가 해소되더라도 가격 문제는 그대로 남습니다. 신건 감정가와 최저매각가 269,000,000원은 최근 12개월 실거래 180,000,000원의 149.4%이고, 거래 추세는 -30.0%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회로, 신건에 곧바로 높은 가격을 지불할 근거가 부족합니다.

결론은 권리 조건 확인, 신건 가격 보류입니다. 1회 유찰 가격조차 최근 거래가보다 높습니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 보증금 포기·임차권등기 말소 조건이 유지되고 실제 이행되는지가 실질취득금액을 결정합니다. 조건이 불확실하다면 낮은 낙찰가만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리 안전성과 최신 시세, 환금성을 함께 고려하면 현 회차의 투자 매력은 낮게 평가됩니다.