서울남부지방법원 2026타경4385. 서울 영등포구 영등포동8가 리안펠리체 1동 7층 706호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 비교대상 전용면적은 15.69㎡입니다. 2014년 준공된 29세대 건물로, 주위에는 다세대주택·오피스텔·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
현재 소유자는 박호열로, 2022년 5월 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 155,000,000원입니다. 이후 2024년 4월 에스비아이저축은행의 가압류가 설정됐고, 2026년 3월에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
그런데 등기부를 자세히 보면 가압류보다 앞선 2022.05.19에 전입·점유를 시작한 임차인 홍문기가 있습니다. 보증금은 155,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 낙찰자가 보증금 미회수분을 인수할 수 있는 구조입니다. 이 사건에서는 명세서에 기재된 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그 위험을 해소하는 핵심 장치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동8가 45-8 리안펠리체 제1동 제7층 제706호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영중로 114-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 / 도시형생활주택 |
| 비교대상 전용면적 | 15.69㎡ |
| 건물 / 해당 층 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 · 706호 |
| 건물 규모 / 준공 | 29세대 · 2014.03.06 |
| 소유자 | 박호열 (2022.05.23 소유권이전 · 등기 거래가 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.05 · 갑구 9번 · 에스비아이저축은행 가압류 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.04.05 에스비아이저축은행의 가압류 21,520,908원입니다. 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상이지만, 임차권등기의 말소와 임차인의 보증금반환청구권 소멸은 구별해야 합니다.
홍문기의 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위상 후순위로 보이는 2024년 임차권등기만 보고 보증금 인수위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서는 명세서의 명시적인 포기·말소 조건을 함께 적용해야 합니다.
이 문구에 따라 홍문기 관련 미배당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 다만 매각조건의 유효성과 실제 포기·말소 이행은 반드시 확인해야 합니다.
이는 확약이 성립하지 않고 임차인 배당도 0원인 경우의 조건부 위험 계산입니다. 실제 미배당 인수액은 확정 배당 및 권리관계에 따라 달라지며, 정상적인 배당으로 보증금이 회수되는 부분은 중복 인수하지 않습니다. 본건의 기본 분석은 명세서 확약 조건을 적용한 실질 인수 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 승계인
확인되는 실제 임차인은 홍문기와 정정훈, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 홍문기 관련 주택임차권의 승계기관으로 기재되어 있으므로, 별도 임차인으로 계산하거나 동일한 보증금 155,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 2024.06.25의 임차권 경정등기도 새로운 임차인이 아니라 기존 홍문기 임차권의 계약일자 정정입니다.
| 임차인 / 구분 | 전입·점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍문기 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.05.19 | 155,000,000원 | 대항력 있음 기준권리 이전 |
배당순위 확인 확정일자 2022.05.06 기재 |
확약 시 인수 0원 보증기관 승계 관련 |
| 정정훈 전부 · 주거 점유 |
2025.07.23 | 1,000,000원 월 500,000원 |
대항력 없음 기준권리 이후 |
미확인 | 확약 대상 아님 별도 점유 확인 |
| 주택도시보증공사 임차권 승계기관 · 실제 임차인 아님 |
해당 없음 | 홍문기 보증금과 중복 별도 합산 제외 |
승계관계 | 승계 범위 확인 | 포기·말소 조건 |
홍문기 임차권등기 접수일은 2024.05.30이며, 등기에는 임대차계약일 2022.04.30 및 경정 후 2022.06.05, 확정일자 2022.05.06이 기재되어 있습니다. 예상배당표는 홍문기 직접 배당 0원 및 우선배당 없음의 전제로 작성되어 있으나, 확정일자가 등기에 기재되어 있으므로 실제 우선변제 순위와 배당요구 효력은 원본을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
같은 리안펠리체의 유사 면적 거래를 비교합니다. 전체 확인 거래 12건 평균은 128,708,333원으로, 최저가 130,000,000원과 큰 차이가 없어 보일 수 있습니다. 하지만 전체 평균에는 과거의 높은 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 집계 4건 평균은 113,250,000원이며, 가장 최근 확인되는 거래는 2025년 5월 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 15.71㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2025.05 | 14.76㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2025.04 | 14.78㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 14.78㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 14.76㎡ | 8 | 112,000,000원 |
| 2023.06 | 14.76㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2023.02 | 15.71㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 14.76㎡ | 7 | 129,500,000원 |
| 2022.05 | 15.69㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 15.71㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 14.76㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 15.69㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 128,708,333원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 4건 | 113,250,000원 |
현재 최저가 130,000,000원은 전체 평균의 101.0%지만, 최근 12개월 집계 평균의 114.8%입니다. 최근 평균보다 16,750,000원 높고, 최신 거래 115,000,000원보다도 15,000,000원 높습니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격이 적정하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 홍문기 임차보증금 | 155,000,000원 | 0원 |
| 2. 에스비아이저축은행 가압류 | 21,520,908원 | 21,520,908원 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권 | 155,000,000원 | 105,859,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 2,620,000원, 에스비아이저축은행 21,520,908원, 주택도시보증공사 105,859,092원으로 매각대금 130,000,000원이 모두 소진됩니다. 채권자 미배당 합계는 49,140,908원으로 추정됩니다.
다만 채권자 미배당액과 낙찰자의 인수액은 같지 않습니다. 홍문기 관련 보증금은 매각조건상 미배당 반환청구권을 포기하도록 되어 있으므로 해당 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 155,000,000원과 홍문기 보증금 155,000,000원 역시 승계관계에 있으므로 서로 독립된 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
본 배당표는 제시된 추정 배당순서와 금액을 적용한 시뮬레이션입니다. 임차권등기에 기재된 확정일자 및 실제 배당요구·우선변제관계에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 집행비용 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원 조건은 계속 확인해야 한다
현재 신건의 최저매각가는 130,000,000원입니다. 유찰 시 가격은 하락하지만, 매수인 인수위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 아래 실질취득 추정은 홍문기 및 승계기관의 포기·말소 조건이 동일하게 유효하고 이행된다는 전제입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 실질 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 130,000,000원 | 49,140,908원 | 0원 | 130,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 104,000,000원 | 74,776,908원 | 0원 | 104,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 83,200,000원 | 95,218,508원 | 0원 | 83,200,000원 |
1회 유찰 시 최저가 104,000,000원은 과거 최근 12개월 집계 평균 113,250,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 83,200,000원까지 내려갑니다. 다만 거래가격이 이미 하락 추세에 있고 비교 실거래의 최신 시점도 2025년 5월이므로, 유찰 가격만으로 매수 수익이나 환금성을 보장할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동8가에 위치하며, 주위에는 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트단지 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주거와 상업 기능이 함께 나타나는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2014.03.06 준공, 29세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층이며, 난방·위생·급배수·소화전·화재감지·승강기 및 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 부정형의 2필지 일단으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·일반상업지역 등이 관련되며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 개별 물건 적용 여부는 해당 용도와 지정 조건을 확인해야 합니다.
- 토지 관련 지표. 전체 토지면적 501.2㎡, 공시지가 5,339,000원/㎡입니다. 이는 개별 706호의 대지권 면적이나 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 평가 당시 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 표준적 이용상태를 전제로 평가했습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 건물이고 비교 면적이 15.69㎡인 초소형 주거상품입니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다. 특히 최근 거래가격 하락과 확인 거래의 시차를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 홍문기 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재되어 있는지 반드시 확인합니다.
- 확약의 효력·이행 확인. 포기 주체, 승계 범위, 말소의무, 매수인에게 추가 보증금 청구가 발생하지 않는 구조인지 확인합니다. 해당 조건이 성립하지 않는 경우의 반환위험은 별도 평가해야 합니다.
- 배당순위 확인. 홍문기 임차권등기에 확정일자 2022.05.06이 명시되어 있습니다. 추정표의 홍문기 배당 0원 처리와 실제 우선변제 순위·배당요구관계가 일치하는지 법원 자료와 대조합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 홍문기의 주택임차권 승계인입니다. 홍문기 보증금 155,000,000원과 보증기관 신청채권 155,000,000원을 독립된 임차보증금으로 중복 가산하지 않습니다.
- 정정훈 점유 확인. 보증금 1,000,000원·월세 500,000원의 별도 임차인입니다. 대항력은 현재 확인된 순위상 없지만 홍문기 확약 대상이 아니므로 현재 점유, 계약, 명도 가능성 등을 별도로 확인합니다.
- 최근 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2025.05이며 가격 추세가 -17.0%입니다. 2026.10.30 입찰 전에 같은 건물의 최근 거래·매물가격·임대수요를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 및 설비 점검. 감정 당시 내부 미확인 물건입니다. 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 기계식주차장 이용과 관리 상태를 확인합니다.
- 체납·집행비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 관련 부담, 당해세, 최우선변제 및 최종 집행비용 등을 확인합니다.
- 등기·명세서 재확인. 2026.10.17 기준 등기 내용 이후 변동 여부와 최종 매각조건, 현황조사 및 배당관계를 입찰 전에 재확인합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 보류”
이 사건은 보증금 155,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점만 보면 위험한 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에 홍문기 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 해당 조건의 효력이 확인되고 이행된다면 주된 인수위험은 실질적으로 0원이 됩니다.
그렇다고 현재 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 적용한 실질취득 추정액 130,000,000원은 최근 12개월 집계 평균 113,250,000원의 114.8%이고, 최신 거래가보다도 높습니다. 더욱이 최근 거래가격은 과거 대비 17.0% 하락했으며, 29세대 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 특성도 고려해야 합니다.
종합적으로 권리는 조건부 관리 가능, 가격은 현 회차에서 불리하다는 판단입니다. 홍문기와 보증기관의 포기·말소 이행을 확실히 확인하고, 정정훈의 점유를 별도로 정리할 수 있어야 합니다. 그 조건이 갖춰지더라도 현재 최저가에 적극적인 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 유찰 시나리오와 최신 시세를 다시 비교하는 보수적인 접근이 적절합니다.
