인천지방법원 2025타경3505. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 2층 에스219호로, 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 소유자 선선관 명의로 이전된 2021.07.15. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 103,200,000원으로 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 토스뱅크 가압류, 김포시 및 국가 압류가 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 이강인이 2024.12.26. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준일인 2021.07.15.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 2층 에스219호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 127 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 내 지원시설(기숙사) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 선선관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 42,875,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 139,871,613원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 103,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
최초 신탁등기는 2021.07.15. 소유권이 선선관에게 이전되면서 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정·가압류·압류는 모두 그 이후입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안을 구조는 아닙니다. 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시됐습니다.
② 점유관계 — 대항력은 없지만 보증금 조건은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이강인 | 2024.12.26. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 해당 없음 |
전입신고는 말소기준권리보다 약 3년 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제나 최우선변제 가능성은 원본 서류에서 최종 점검해야 합니다. 이는 배당순서와 명도 협의에 영향을 줄 수 있지만, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 42,875,000원으로 감정가 125,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 가격은 30,012,499원, 5회 유찰 시에는 21,008,749원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 동일 유형의 실거래 기준 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 용도가 지원시설(기숙사)이고, 소재 건물은 지식산업센터입니다. 일반 공동주택과 매수층과 이용 목적이 다를 수 있으며, 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격대에서 수요가 충분하지 않았다는 신호입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 실사용 가능성·임대수요·재매각 가능성을 확인하는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,171,750원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 103,200,000원 | 41,703,250원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 30,324,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 133,524,803원 중 41,703,250원이 배당되고, 미배당액은 91,821,553원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 42,875,000원 | 41,703,250원 | 91,821,553원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,012,499원 | 29,072,274원 | 104,452,529원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,008,749원 | 20,230,592원 | 113,294,211원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양촌역 북동측 인근으로 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 지원시설(기숙사)입니다. 일반 아파트가 아니라 해당 용도에 맞는 실제 사용 가능성과 수요를 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층이며, 공용부분에 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 각각 약 8미터, 22미터, 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 토지면적은 3,405㎡, 공시지가는 ㎡당 2,206,000원입니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 지원시설(기숙사)의 실제 이용 가능 범위와 건축물대장상 용도를 확인하세요.
- 실거래 확인. 같은 지식산업센터 내 지원시설의 최근 매매가와 거래 빈도를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 임대수요 확인. 주변 기숙사·업무시설 임대료, 공실과 임차 수요를 조사해야 합니다.
- 점유자 확인. 이강인의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본에서 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 점유 중이라면 인도명령과 퇴거 협의에 필요한 기간과 비용을 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담액을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 김포시와 국가 압류가 있으므로 당해세와 배당순위를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 대항력 있는 임차인도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 분명한 장점입니다. 권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 물건의 이용상태가 지원시설(기숙사)이고 이미 3회 유찰됐으며, 비교 가능한 최근 실거래 기준이 제시되지 않았기 때문입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 실제 이용 가능성, 임대수요와 동일 건물 거래가를 확인한 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.