서울남부지방법원 2026타경4399. 서울 양천구 신정동 선영하우스 4층 403호, 전용 29.64㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 노보영이며, 2021.07.28 매매를 원인으로 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에는 중소기업은행 가압류, 지방자치단체 압류, 주택임차권등기 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다.
이 사건의 핵심은 임차권등기 자체보다 그보다 먼저 발생한 대항력과 매각조건입니다. 임차인 이은경은 2020.08.10 전입신고했고, 2020.07.28 확정일자를 받았습니다. 두 날짜 모두 2023.11.24 중소기업은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기가 가압류 이후인 2024년에 이루어졌다는 이유로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
다만 명세서의 미배당금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 이러한 위험을 해소하는 결정적인 요소입니다. 실제 임차인과 보증기관의 권리관계를 구별하고 조건 이행 여부까지 확인해야 정확한 권리분석이 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제4층 제403호 도로명주소: 서울특별시 양천구 신정중앙로 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.64㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 내부구성 | 방 2개 · 거실 · 주방 · 욕실 겸 화장실 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.05.25 · 승강기 및 도시가스보일러 설비 |
| 건물규모 | 선영하우스 · 16세대 |
| 소유자 | 노보영 · 2021.07.28 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 포기 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.11.24 접수된 중소기업은행 가압류로 제시되어 있습니다. 청구금액은 12,425,989원입니다. 이후 설정된 양천구 압류, 부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이에 앞서 2020.05.28 설정되었던 수협은행 근저당권은 채권최고액이 2,760,000,000원이지만 2020.10.16 이미 말소되었습니다. 따라서 이 거액의 과거 근저당을 현재 낙찰자가 부담할 채무로 계산해서는 안 됩니다. 2023.10.12 국민건강보험공단 압류도 2026.09.14 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 확약 이행 시 실질 인수 0원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 이은경 건물 전부 |
2020.08.10 2020.07.28 |
285,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 선순위 배당요구 승계 주택도시보증공사 조건부 인수해소 |
실제 임차인 1명(이은경). 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이며 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증금 285,000,000원은 한 번만 집계합니다.
전입과 확정일자가 말소기준 가압류보다 앞서므로 선순위 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상 이러한 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 별도의 포기·말소 매각조건이 명시되어 있습니다.
따라서 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우, 임차인 이은경에 대한 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 이 확약을 다른 임차인이나 별도 권리자에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
제공된 2회 유찰 시나리오의 산식상 인수액은 35,277,120원이지만, 이는 포기·말소 조건에 따른 실질 인수액과 다릅니다. 해당 조건이 이행되면 이은경 관련 실질 인수액은 0원입니다. 입찰 전 조건의 유효성과 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 비교평균의 107.0%
선영하우스의 제시된 실거래는 6건이며, 평균 거래금액은 371,000,000원입니다. 현재 최저가 397,000,000원은 해당 평균의 107.0%입니다.
다만 중요한 한계가 있습니다. 아래 거래는 모두 2021년 7월에 발생한 자료입니다. 따라서 이를 2026년 현재의 신선한 실거래 시세로 단정할 수 없습니다. 최근 거래 추세나 최근 12개월 실제 체결가격을 별도로 검증하지 못한 상태에서 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 29.64㎡ | 4층 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5층 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 29.64㎡ | 5층 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 30.00㎡ | 5층 | 375,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5층 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 28.75㎡ | 5층 | 381,000,000원 |
| 제시 표본 평균 | — | 6건 | 371,000,000원 |
눈여겨볼 점은 경매 대상과 같은 4층·전용 29.64㎡의 거래가 285,000,000원이라는 것입니다. 반면 395,000,000원에 거래된 사례들은 모두 5층입니다. 층수와 호실별 상태 차이를 고려하지 않고 고가 거래만 기준으로 평가하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.
제시된 최고 거래가도 395,000,000원인데, 신건 최저가는 397,000,000원입니다. 이 자료만으로 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 적어도 신건이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
다만 소규모 건물, 오래된 실거래 비교자료, 높은 신건 가격, 평균 유찰 이력이 함께 존재한다는 점에서 환금성과 적정 입찰가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,358,000원 |
| 1. 임차인 이은경 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 가압류 | 12,425,989원 | 12,425,989원 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매 | 285,000,000원 | 93,216,011원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 제시된 신건 배당 시뮬레이션 금액을 표시한 것입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 권리관계가 연결되어 있으므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 승계·대위변제 범위, 배당순위와 채권신고 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
제시된 산정상 주택도시보증공사의 청구액은 285,000,000원, 예상배당액은 93,216,011원입니다. 신청채권이 전액 충족되지 않는 구조이지만, 채권자의 미배당과 매수인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 포기·말소 조건이 이행되면 해당 임차보증금의 미배당을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인은 필수
| 회차 | 최저가 | 산식상 인수액 | 확약 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 397,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 317,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 254,080,000원 | 35,277,120원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오에서 계산된 35,277,120원은 포기·말소 확약을 반영하지 않은 산식상 인수 위험입니다. 이은경과 주택도시보증공사에 관한 조건이 제대로 이행되면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
반대로 그 조건의 효력이나 이행이 확보되지 않는 경우에는 선순위 대항력 임차보증금 문제를 다시 분석해야 합니다. 특히 낙찰가가 보증금 285,000,000원보다 낮아지는 구간에서는 최저가만 보고 싸다고 판단하는 오류를 경계해야 합니다.
여기에 평균 유찰 3.8회와 16세대 소규모 다세대라는 점까지 고려하면 신건에 감정가 수준으로 응찰할 유인이 약합니다. 권리조건을 충족하더라도 가격과 환금성 검토는 별도로 엄격하게 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 양천구 신정동 소재 양동초등학교에서 북동측으로 직선거리 약 300m 지점에 위치합니다.
- 교통. 지하철 5호선 신정역 2번 출구에서 북서측으로 직선거리 약 300m이며, 간선도로 오목로까지 약 250m입니다. 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 2020.05.25 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 승강기, 급배수·급탕설비 및 도시가스보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 입찰 시점에 해당 물건에 실제 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 제시된 개별공시지가 4,751,000원/㎡이며, 토지면적은 314.7㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 정보로, 개별 구분소유자의 대지권 면적과 혼동하지 않아야 합니다.
- 건물 하자. 위반건축물로 표시된 사항이 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·상태를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모이며, 제공된 매매사례가 2021년에 집중되어 있어 최근 매수 수요와 거래 가능 가격을 판단하기 어렵습니다. 평균 유찰 3.8회라는 경매 이력도 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이은경과 주택도시보증공사의 미배당금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 주택도시보증공사의 대위변제·승계 범위 및 관련 서류를 확인하세요. 실제 임차인은 1명이며 보증금 285,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 배당표 검증. 예상배당표에는 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 채권이 각각 표시됩니다. 실제 채권 귀속과 배당관계가 중복되지 않는지 법원 자료로 확인해야 합니다.
- 신건 고가 입찰 경계. 최저가가 비교평균의 107.0%입니다. 거래표본이 2021년 자료이므로 최신 실거래와 유사 다세대 매물을 조사한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 검토. 1회 유찰 시 317,600,000원, 2회 유찰 시 254,080,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 단순 가격 인하보다 확약의 효력, 명도비용 및 실제 시세를 함께 검토하세요.
- 현장 점유·내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 현재 점유자, 실제 내부구성, 누수 및 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 미납 공용관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하고 입찰 예산에 반영해야 합니다.
- 등기 및 조세채권 재확인. 양천구·부평구 압류, 이미 말소된 압류와 근저당, 당해세 및 교부청구 현황을 최신 등기와 법원 기록으로 점검하세요.
- 명도 절차 준비. 임차보증금 인수의 해소가 곧바로 점유 인도를 보장하는 것은 아닙니다. 현재 점유 상태와 인도 협의 또는 법적 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 매력”은 별개
이 물건은 선순위 임차인이 있다는 이유만으로 무조건 피할 물건도, 매각조건에 포기 확약이 있다는 이유만으로 무조건 안전하다고 판단할 물건도 아닙니다. 이은경의 대항력은 인정되지만, 해당 임차인과 승계인의 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원이라는 점이 핵심입니다.
그렇더라도 신건 최저가 397,000,000원은 제시된 실거래 평균 371,000,000원을 웃돕니다. 더구나 거래자료는 모두 2021년 것이며, 소규모 다세대주택의 환금성과 평균 유찰 3.8회라는 위험요소도 있습니다.
결론은 조건부 권리위험 해소, 신건 가격 매력 부족, 유찰 이후 재검토입니다. 현재 단계에서는 매각조건의 이행 가능성을 먼저 확인하고, 최신 시세를 확보한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정하는 접근이 합리적입니다.
