서울남부지방법원 2026타경4414. 서울 구로구 고척동 우진명가 101동 201호, 전용 53.44㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2019년 사용승인을 받은 지상 6층 건물의 2층에 있으며, 전체 20세대 규모입니다. 현재 소유자는 박현숙이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 300,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 근저당권이 아니라 선순위 임차권과 보증금 포기·말소 조건입니다. 임차권자 김성희는 2020년 8월 6일 전입했고, 말소기준권리인 2023년 4월 24일 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 점유를 시작한 것으로 기록돼 있습니다. 임차보증금은 300,000,000원이며, 등기부에 임차권등기도 존재합니다.

일반적으로 이러한 선순위 대항력 임차권은 낙찰자가 미배당 보증금반환채무를 인수할 위험이 있습니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 문구가 있습니다. 따라서 조건이 법적으로 유효하고 그대로 이행된다면 김성희 관련 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 조건은 다른 점유자의 미확인 권리까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소조건을 함께 봐야 한다

주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 1,949,000,000원입니다. 이는 해당 가압류에 표시된 청구금액으로서 이 호실만의 확정 채무액이나 매수인이 인수할 금액을 의미하지 않습니다. 경매 신청채권자도 주택도시보증공사이므로, 가압류 청구금액과 강제경매 청구금액의 관계 및 실제 배당채권액은 중복 여부를 포함해 확인해야 합니다.

또한 2023년 양천세무서, 2026년 강서세무서 및 강서구의 압류가 존재합니다. 등기상 압류가 말소 대상이라고 하더라도 배당절차에서 국세·지방세의 법정 우선순위가 문제될 수 있습니다. 특히 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 가압류 채권의 배당액을 확정금액처럼 보아서는 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 보증금 포기 조건이 결정적이다

확인되는 임차권자는 김성희 1명이며, 이예슬·이혁은 별도로 전입이 확인되는 2명입니다. 이들이 각각 독립된 임차인인지, 기존 임차권자와 어떤 관계인지까지는 확정하기 어렵습니다. 주택도시보증공사는 김성희의 주택임차권 승계인으로 명시된 기관이므로 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

김성희의 임차권등기에는 최초 286,000,000원에 대한 2020년 7월 27일 확정일자와 증액분 14,000,000원에 대한 2022년 7월 11일 확정일자가 기재돼 있습니다. 반면 아래 배당 추정은 임차권에 배당금이 없다는 전제로 계산되어 있으므로, 실제 우선변제권 및 배당순위는 확정일자·점유요건·배당요구 관계를 대조해야 합니다.

이예슬·이혁의 전입일은 모두 말소기준권리 이후인 2024년 8월 28일입니다. 해당 전입일만 기준으로는 선순위 독립 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 두 사람의 보증금과 점유관계가 불명확하고, 이혁에게는 전입일보다 앞선 확정일자가 기재되어 있으므로 그 날짜의 실제 임대차계약 귀속을 확인해야 합니다. 김성희 및 주택도시보증공사에 관한 포기·말소 조건은 이 두 사람의 별도 권리까지 자동으로 포기시키는 것이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 2023년 거래보다 12.5% 높은 신건

우진명가의 확인 가능한 유사 면적 실거래는 2건입니다. 가장 최근 거래는 2023년 5월 295,000,000원, 그 이전 거래는 2022년 1월 335,000,000원입니다. 두 거래의 평균은 315,000,000원입니다.

전체 2건 평균 315,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 105.4%입니다. 그러나 더 최근인 2023년 5월의 거래가 295,000,000원과 비교하면 112.5%까지 상승합니다. 금액으로는 37,000,000원 더 높습니다.

특히 본건은 전체 20세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 적고 층·전용면적도 완전히 동일하지 않아 평균가격의 대표성이 제한적입니다. 2023년의 마지막 거래보다 높은 2026년 감정가를 정당화하려면 최신 거래사례와 개별 주택 상태에 관한 추가 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)

다음은 제시된 채권액과 집행비용 추정치에 따른 단순 배당 시나리오입니다. 임차권 배당액은 0원으로 계산되어 있으며, 국세·지방세의 실제 배당 우선순위 및 임차권의 우선변제 여부가 확정된 배당표는 아닙니다.

위 계산은 집행비용 5,448,000원과 채권자 배당 326,552,000원으로 매각대금 332,000,000원이 모두 사용되는 가정입니다. 동일 채권자의 청구 중복 여부, 우선변제권, 국세·지방세 및 법정 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격만 내려간다고 권리가 해결되는 것은 아니다

실질취득액은 김성희 및 주택도시보증공사의 포기·말소 매각조건이 각 회차에서도 유효하게 적용되고 추가 인수채무가 없다는 전제의 입찰대금 기준입니다. 취득세·명도·수리비 등은 별도입니다. 유찰 시나리오는 예정 매각을 보장하지 않습니다.

현재 회차는 332,000,000원으로 마지막 확인 거래보다 37,000,000원 높습니다. 1회 유찰 가정에서는 265,600,000원, 2회 유찰 가정에서는 212,480,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 수치만으로 2026년 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 대항력 임차권의 포기·말소 조건이 적용되지 않으면 입찰대금이 낮아졌다는 사실만으로 보증금 부담이 해소되는 것이 아닙니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회로 제시되지만, 현재 확인되는 낙찰가나 최근 낙찰 실적은 없습니다. 따라서 해당 평균만으로 유찰 가능성을 예측하거나 특정 회차에서 낙찰받을 수 있다고 가정하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 구로구 고척동 서울세곡초등학교 북동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.02.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생·난방·급배수·승강기 및 자주식주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 인접 필지 및 도로 대비 완경사인 부정형 토지로, 북측과 남측에 약 4m 내외 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 정비구역·과밀억제권역·공항 관련 제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 개별 허가 대상과 적용기간 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,454,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래가 2건뿐입니다. 대규모 아파트에 비해 거래사례에 근거한 가격 판단이 어렵고 환금성 평가에도 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 김성희와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 조건 이행과 임차권 말소. 낙찰 후 매수인에게 보증금반환청구가 남지 않는지, 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류가 확보되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 우선변제 검토. 김성희의 최초 확정일자 2020.07.27과 증액분 확정일자 2022.07.11, 전입일 2020.08.06을 대조해 배당순위 및 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
• 추가 점유자 조사. 이예슬·이혁의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 실제 점유 및 김성희와의 관계를 확인해야 합니다. 김성희의 포기 조건을 다른 점유자에게 자동 적용해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 압류. 양천세무서·강서세무서·강서구 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당액은 단순 배당 계산과 다를 수 있습니다.
• 최신 실거래 재확인. 마지막 확인 거래는 2023.05의 295,000,000원입니다. 2026년 시장가격을 판단하려면 고척동 인근 유사 다세대의 최근 거래와 실제 매물가격을 재확인해야 합니다.
• 규제·관리비·명도. 토지거래허가 적용 여부, 체납 관리비, 실제 거주자 및 명도 절차, 수리비와 취득부대비용을 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원의 변경·정정 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금은 조건부 해소, 가격은 아직 보류”

이 물건에서 가장 큰 법률적 쟁점은 김성희의 선순위 임차보증금 300,000,000원입니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있다는 점은 분명한 긍정요소입니다. 해당 조건의 효력과 이행이 확인된다면 주된 보증금 인수 위험은 실질적으로 해소될 수 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 신건 최저가 332,000,000원은 마지막 확인 실거래가 295,000,000원보다 12.5% 높습니다. 2022년에서 2023년으로 이어지는 두 거래 사이에서도 11.9%의 가격 하락이 관찰되며, 이후 최신 거래가 확인되지 않아 현재 시세를 신뢰성 있게 평가하기 어렵습니다. 20세대 다세대라는 환금성 제약과 추가 점유자 2명의 미확인 관계도 남아 있습니다.

따라서 이 사건의 결론은 “선순위 보증금은 매각조건으로 해소 가능하지만, 신건 가격은 매력적이지 않으며 추가 권리 확인이 필요하다”입니다. 매각조건에 의존해 무리하게 신건에 응찰하기보다 조건의 법적 효력을 확인하고, 현재 시세를 별도로 검증한 뒤 낮아진 가격에서 접근하는 것이 합리적입니다. 권리 조건부 통과, 신건 가격 보류. 현재로서는 보수적인 판단이 적절합니다.