서울남부지방법원 2026타경4424. 영등포구 당산동2가 서경홈타운 7층 702호 다세대주택입니다. 2022년 사용승인된 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 건물에 속하며, 서경홈타운은 총 12세대 규모입니다. 감정가와 첫 회차 최저매각가가 모두 374,000,000원인 신건입니다.
등기부에는 과거 4,608,000,000원의 근저당권이 나타나지만, 이 근저당권은 2023.01.27 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2024.01.05 접수된 수협은행 가압류입니다. 이 기준보다 앞선 임차인 정현준의 전입신고와 확정일자가 권리분석의 출발점입니다.
한편 경매신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 340,000,000원입니다. 명세서에는 공사가 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 공사의 청구금액을 실제 임차인 보증금과 별도로 합산해 새로운 임차보증금이 발생한 것처럼 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1
서경홈타운 제7층 제702호 도로명: 서울특별시 영등포구 영등포로19길 3-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 8층 · 제7층 제702호 |
| 사용승인일 | 2022.04.05 |
| 건물 규모 | 서경홈타운 · 12세대 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.05 수협은행 가압류 |
| 실제 임차인 | 2명 · 정현준, 이동윤 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권
말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 이후 등기된 강서구 압류, 국세 압류, 양천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 세금의 배당상 우선순위는 확인해야 합니다.
임차인 정현준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.
따라서 이 조건이 매각과정에서 그대로 적용·이행된다면 정현준의 미배당 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 포기는 정현준과 그 승계인에게 적용되는 것이며, 다른 임차인의 독립적인 권리까지 포기시키는 것은 아닙니다.② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
주택도시보증공사는 정현준의 주택임차권 승계인으로 표시된 기관이며, 별도로 거주하는 세 번째 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 정현준과 이동윤, 총 2명입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현준 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2023.01.27 확정 2023.01.04 |
340,000,000원 | 대항력 있음 |
우선변제 있음
배당요구 있음
|
보증기관 승계
실질 인수 0원
포기·말소 조건 이행 기준
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| 이동윤 | 전부 |
전입 2025.03.05 확정일자 확인 필요 |
2,000,000원
월세 600,000원
|
대항력 없음 | 확인 필요 |
별도 점검
소액임차인 배당·점유 확인
|
특히 정현준과 이동윤 모두 점유 범위가 건물 전부로 표시되어 있어 실제 점유 현황을 확인할 필요가 있습니다. 정현준의 임차권등기가 유지된 상태에서 이동윤의 전입이 이루어진 구조이므로, 등기상 임차권과 현재 점유자를 구분해 접근해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 3.74억의 적정성은 미확인
현재 최저매각가격은 374,000,000원이며, 감정가의 100%로 시작하는 신건입니다. 그러나 동일 또는 비교 가능한 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 근거로 검증할 수 있는 거래 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실과 시장가격 대비 고평가 여부는 구분해야 합니다.
또한 서경홈타운은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태 역시 공동주택(다세대주택)으로, 대규모 아파트 단지와 동일한 거래량이나 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래를 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,036,000원 |
| 1. 임차인 정현준 보증금 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 2. 수협은행 가압류 | 1,567,749,529원 | 27,964,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 청구 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 6,036,000원 + 임차보증금 배당 340,000,000원 + 수협은행 배당 27,964,000원 = 374,000,000원. 국세·지방세의 실제 우선순위와 당해세, 소액임차인 최우선변제는 확정 반영되지 않은 추정배당입니다.
주택도시보증공사의 340,000,000원 청구는 정현준의 임차권 승계관계와 함께 검토해야 합니다. 배당표상 공사 청구와 정현준 보증금이 각각 표시되어 있더라도 이를 서로 독립된 두 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 최종 채권 귀속과 실제 배당 수령자는 배당절차에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 전후가 다르다
이 사건은 보증금이 340,000,000원인 대항력 임차인이 있어, 매각조건을 무시한 채 낙찰가만 보면 위험합니다. 원칙적인 대항력 인수형에서는 낙찰가격이 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
그러나 이 사건은 정현준과 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 아래의 원칙상 인수액은 포기 조건을 배제하고 계산한 비교용 금액이며, 실질 인수액은 해당 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 포기 전 인수 추정 | 포기 후 실질 인수 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|---|
|
현재 신건 감정가 100% |
374,000,000원 | 0원 | 0원 | 374,000,000원 |
|
1회 유찰 감정가 80% |
299,200,000원 | 45,788,800원 | 0원 | 299,200,000원 |
|
2회 유찰 감정가 64% |
239,360,000원 | 104,791,040원 | 0원 | 239,360,000원 |
실질취득금액은 낙찰가와 보증금 인수액의 합계이며, 취득세·명도비·체납관리비 등 추가 비용은 포함하지 않습니다. 포기 전 인수 추정치는 각 회차의 배당 시뮬레이션에 따릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용정보 기준)
- 입지. 영등포구 당산동2가 영등포유통상가 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 영등포구청역이 소재합니다. 대중교통 이용에 유리한 입지 요인이 있습니다.
- 건물. 2022.04.05 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 접도. 동측과 북측에 약 8m 도로, 남측에 약 3m 막다른도로가 접하는 것으로 평가되었습니다.
- 토지 용도. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 존재합니다. 지정 대상과 용도가 서로 다르므로 본건 다세대주택 및 입찰자에게 적용되는 허가 요건을 실제 취득 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 공용부분의 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.04.25 민간임대주택 등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있으므로, 임대사업자 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 존속·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 달리 동일 건물의 거래 표본이 제한적일 수 있으므로, 인근 유사 연식·면적·층의 실거래 비교가 중요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각물건명세서 포기 조건 원문 확인. 정현준 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 승계 및 말소 절차 확인. 주택도시보증공사의 승계 범위, 배당채권 귀속, 임차권등기 말소의 실제 처리절차를 확인해야 합니다.
- 이동윤 점유·명도 확인. 전입일은 말소기준권리 이후지만 실제 점유자일 수 있습니다. 보증금 2,000,000원과 월세 600,000원의 계약관계, 배당요구 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류 3건 확인. 강서구·양천구 지방세 압류와 국세 압류에 대하여 당해세 여부, 법정기일, 우선배당 가능성을 확인하세요. 예상배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 중복청구 점검. 정현준의 보증금과 주택도시보증공사의 승계청구를 이중으로 계산하지 말고, 최종 배당관계에서 채권의 귀속을 확인하세요.
- 민간임대주택 의무 확인. 등기상 임대주택 등록으로 인한 등록 상태, 임대 관련 제한 및 취득 후 의무 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 374,000,000원과 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하고, 상승·하락 추세까지 반영해 입찰가 상한을 정하세요.
- 체납관리비·현장상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 수리 필요성, 실제 점유 상태, 주차장 이용 여건 등을 확인하세요.
- 원본 서류 및 매각조건 재확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건별 매각조건을 대조하세요.
맺으며 — “보증금 포기 조건은 호재, 가격 메리트는 미검증”
이 사건을 단순히 대항력 임차인이 있는 위험한 경매로 결론 내리는 것도, 반대로 인수액 0원이니 안전하고 저렴한 물건으로 판단하는 것도 정확하지 않습니다.
정현준의 보증금 340,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 임차권에 기초하므로 본래 매우 중요한 인수 검토 대상입니다. 그러나 명세서의 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건 덕분에 주된 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
반면 이동윤이라는 별도 점유 임차인이 있고, 국세·지방세 압류 3건, 민간임대주택 등기, 소규모 다세대주택의 환금성 문제가 함께 존재합니다. 현재 최저가 374,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가를 가격 경쟁력의 증거로 삼을 수는 없습니다.
종합 판단은 조건부 검토, 신건 입찰은 가격 검증 전 보류입니다. 핵심은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건의 확실한 이행, 이동윤의 실제 점유와 독립 권리관계 확인, 그리고 비교 가능한 다세대주택 실거래에 근거한 합리적 입찰가 설정입니다.
