서울남부지방법원 2026타경4445. 서울 강서구 화곡동 감성리즈빌 제6층 제602호입니다. 공부상 도시형생활주택인 단지형다세대로, 지상 7층 건물에 위치하고 전용면적은 34.18㎡입니다. 소유자는 유정민이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 235,500,000원입니다.
등기상 가장 중요한 권리는 남정민의 주택임차권입니다. 임차인은 2021.05.28. 전입과 점유를 시작했으며, 2025.06.10. 보증금 235,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그 이후인 2026.04.02.입니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 선순위 임차권의 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차인 남정민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하도록 명시되어 있습니다. 따라서 해당 조건이 제대로 충족된다면 낙찰자가 임차보증금 235,500,000원을 별도로 부담하는 구조가 아닙니다. 이 권리 해소 조건을 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로14길 29 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 / 층 | 34.18㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 내부 구성 | 거실 · 방 3 · 욕실 겸 화장실 1 |
| 사용승인일 | 2017.01.20. |
| 소유자 | 유정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 235,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
| 권리 해소 조건 | 남정민 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리로 제시된 것은 2026.04.02. 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 성립한 남정민의 주택임차권은 별도의 검토가 필요합니다. 남정민의 전입·점유는 2021.05.28.이고 임차권등기일도 2025.06.10.으로, 모두 경매개시결정보다 앞섭니다.
임차인 및 보증기관 승계 관계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남정민 건물 전부 · 주거 |
2021.05.28. | 235,500,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 |
확약 조건부 0원 주택도시보증공사 승계 |
| 실제 임차인 | 1명 · 남정민 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.03.24. / 2023.05.05. |
| 전입 / 점유개시 | 2021.05.28. |
| 확정일자 | 2021.03.26. / 2023.05.08. (임차권등기 기재) |
| 주택임차권등기 | 2025.06.10. · 을구 1번 |
| 최초 보증금 | 238,000,000원 |
| 변경 보증금 | 235,500,000원 (2023.05.05. 2,500,000원 감액) |
| 배당요구 관련 일자 | 2025.06.10. |
| 보증기관 | 주택도시보증공사 · 주택임차권 승계인 및 신청채권자 |
| 원칙상 인수 위험 | 235,500,000원 (확약 적용 전) |
| 확약 적용 후 | 실질 인수 0원 (말소 조건 이행 시) |
주택도시보증공사는 매각조건에 나타난 주택임차권 승계인이자 경매 신청채권자입니다. 남정민과 별개의 임차인으로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 남정민 1명이며, 관련 보증금은 235,500,000원입니다. 보증기관의 청구금액 역시 235,500,000원으로, 이를 별도의 임차보증금처럼 더하여 인수액을 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 거래가보다 높다
감성리즈빌은 20세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 확인된 유사 면적 실거래는 2건이고, 전체 평균은 262,500,000원입니다. 가장 최근 확인되는 거래는 2023.07.의 265,000,000원이며, 이를 기준으로 신건 최저가를 비교하면 102.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 33.61㎡ | 3층 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 33.61㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
| 최저가(신건) | 34.18㎡ | 6층 | 272,000,000원 |
신건 최저매각가 272,000,000원은 가장 최근 확인된 거래가 265,000,000원보다 7,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 262,500,000원과 비교하면 103.6%, 자료상 최근 비교 기준값인 265,000,000원과 비교하면 102.6%입니다. 따라서 현재 자료를 근거로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,608,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 235,500,000원 | 235,500,000원 |
| 2. 남정민 · 임차보증금 | 235,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 31,892,000원 |
매각대금 272,000,000원에서 집행비용 4,608,000원, 신청채권자 배당 235,500,000원을 차감하면 소유자 잔여 추정액은 31,892,000원입니다. 남정민의 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계 관련 채권은 중복된 독립 보증금으로 합산하지 않습니다. 배당액은 제공된 추정 결과이며 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 임차보증금의 실질 인수는 별도의 포기확약 조건을 반영해 판단합니다.
유찰 시 가격·배당 시나리오
현재 신건 최저가는 272,000,000원이며, 유찰 시 가정된 최저매각가와 신청채권 미배당액은 다음과 같습니다. 확약 조건이 이행되는 한 유찰 회차가 바뀌어도 남정민 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 신청채권의 미배당액을 매수인의 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 신청채권 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 272,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 217,600,000원 | 21,746,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 174,080,000원 | 64,657,120원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 남정민 및 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 조건 적용 전 권리상 보증금 인수 위험액은 235,500,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 7층 건물입니다. 사용승인일은 2017.01.20.이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방·승강기·소화설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 형태로 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정은 대상·용도 및 적용 기간을 구분하여 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 관리·수선 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 유사 면적 실거래가 2건에 불과합니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.3회를 함께 고려하면 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 남정민과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 최신 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 2025.06.10. 접수된 을구 1번 주택임차권등기가 매각조건에 따라 말소되는지, 그 이행 절차와 증빙을 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 남정민 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 계산하거나 보증금 235,500,000원을 중복 합산하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 유찰 시 주택도시보증공사의 미배당액이 늘어날 수 있지만, 확약의 효력이 유지되면 그 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
- 현재 시세 검증. 실거래 비교 표본은 2022년과 2023년 거래입니다. 신건 최저가가 확인 거래가보다 높은 만큼 최근 실거래와 유사 면적 매물을 추가 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 2.3회를 참고하되 유찰이 확정된 것처럼 가정하지 마세요. 현재 최저가 272,000,000원과 유찰 가정 가격 217,600,000원·174,080,000원을 각각 비교하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유상태가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자를 확인하고 인도명령·명도 협의 및 예상 비용을 검토하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비, 공용부분 체납액, 당해세 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 최신 권리 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 특별매각조건을 원본 대조하고 선순위 임차권 이외의 인수 위험이 없는지 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 아직 보류”
이 사건은 일반적인 무임차 아파트 경매와 다릅니다. 남정민의 선순위 주택임차권과 235,500,000원의 고액 보증금이 존재하기 때문입니다. 매각조건이 없다면 낙찰자에게 상당한 인수 위험이 발생할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 명시된 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면, 남정민 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아닌 승계인으로, 보증금을 중복 계산할 이유도 없습니다.
이렇게 권리 인수 문제가 해소되더라도 가격은 별개의 판단입니다. 최저매각가 272,000,000원은 가장 최근 확인 거래가 265,000,000원의 102.6%에 해당합니다. 더구나 해당 실거래는 2023년 자료이며, 소규모 다세대주택이라는 점과 단지 평균 2.3회의 유찰 이력도 고려해야 합니다. 현재 자료만으로 신건이 시세보다 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다.
결론은 조건부 권리 해소형·가격 관망형입니다. 확약의 유효성과 말소 이행을 확인하는 것이 최우선이며, 그다음은 최신 시세에 근거한 적정 응찰가 결정입니다. 인수 위험이 해소된다는 사실만으로 감정가 입찰의 가격 메리트까지 보장되는 것은 아닙니다.
