서울남부지방법원 2026타경4469. 서울 금천구 독산동 에스엠벨리체 8층 803호의 강제경매 사건입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현재 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자 강점순은 2020년 10월 26일 거래가액 179,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 한창희의 보증금 185,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 선순위 임차권의 존재와 특별매각조건에 따른 미배당금 포기를 함께 읽어야 한다는 점입니다. 임차인의 전입일은 2022.10.25, 확정일자는 2022.10.07로, 2026.02.03 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석되지만, 명세서에 기재된 포기·말소 조건이 이행되면 통상적인 미배당금 인수 결과가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

2026.02.03 금천구 압류가 말소기준권리로 표시되어 있으며, 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 한창희의 임차권은 압류보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차권이므로, 후순위 권리처럼 단순히 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

임차인 한창희는 2022.10.07 임대차계약을 체결하고, 2022.10.25 전입 및 점유를 시작했습니다. 2025.02.20에는 185,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 전입과 확정일자가 말소기준 압류보다 빠르고 배당요구도 확인되므로, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 분석됩니다.

주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 표시되어 있습니다. 따라서 한창희와 주택도시보증공사를 보증금 185,000,000원씩 가진 서로 다른 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 승계된 보증금 채권에 관한 권리관계를 구별해서 보아야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

신건 예상배당은 집행비용 3,194,000원, 임차보증금 배당 167,806,000원, 신청채권자 별도 배당 0원, 소유자 잔여 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 동일한 보증금 채권을 별개로 중복 합산해서는 안 됩니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 보증금 인수의 관계

이 사건은 임차보증금이 최저매각가보다 큰 대항력 인수형 구조입니다. 확약을 배제한 일반적인 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 보증금의 미배당 잔액이 커지므로, 매수인의 실질취득 총액은 보증금 185,000,000원 근처에 머무르게 됩니다. 집행비용을 반영하면 총액이 보증금보다 다소 높아질 수 있습니다.

확약 전 실질취득은 최저매각가와 룰상 미배당 보증금의 합계입니다. 확약 이행 시 실질취득액은 각 회차의 낙찰가를 기준으로 하며 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 유찰 및 변경된 매각조건을 확정하는 내용이 아닙니다.

⑤ 시세 판단 — 저렴하다고 단정할 수 없다

감정가는 171,000,000원이고, 현재 최저매각가도 같습니다. 소유자 강점순의 2020.10.26 등기상 거래가액은 179,000,000원입니다. 그러나 과거 소유권 취득가액만으로 현재의 적정 시세나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 신건 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 보류해야 합니다. 오피스텔의 실제 거래가격, 임대수요, 내부 상태 및 매도 환금성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2019.12.18이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 및 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 지정 대상·기간도 확인하고 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 임대주택 관련. 2021.05.14 민간임대주택등기가 있습니다. 등록 및 임대의무와 관련한 현재 상태, 매각 이후의 행정상 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 주거 이용 여부뿐 아니라 인근 공급, 임대수요와 거래사례에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 거래가격 자료로 환금성을 정량 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 임차인 한창희와 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 명확하게 기재되어 있는지 재확인하세요.
• 확약 이행. 확약의 효력, 대상 채권, 적용 범위와 낙찰 이후 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 확약이 적용되지 않는 별도 권리나 점유자가 있는지도 점검해야 합니다.
• 승계 채권 중복. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 한창희의 임차보증금과 이중 합산하지 마세요. 실제 배당채권자 및 대위·승계 범위를 원본으로 대조하세요.
• 점유·명도. 주택임차권등기와 실제 점유상태는 별개로 확인해야 합니다. 현장 점유자, 인도 협의 및 명도비 발생 가능성을 검토하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록, 임대의무기간, 관련 행정절차 및 낙찰 이후 처리사항을 확인하세요.
• 시세 및 현장 상태. 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대료 수준, 실내 상태, 기계식 주차 이용조건과 관리비를 확인하세요.
• 세금·미납 관리비. 당해세, 체납 관리비 및 취득에 수반되는 비용을 별도로 확인하세요. 추정 배당표만으로 최종 부담액을 확정하지 마세요.
• 입찰 공고. 2026.10.30 매각기일과 입찰보증금, 변경된 특별매각조건 및 진행 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권의 위험은 확약 조건에 달려 있다”

이 물건은 실제 임차인 1명, 보증금 185,000,000원의 대항력 있는 임차권을 가진 오피스텔입니다. 신건 최저매각가 171,000,000원으로 계산하면 보증금 미배당액 17,194,000원이 발생하는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 한창희와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원이며, 낙찰가가 실질취득액의 중심이 됩니다. 반대로 조건 적용에 문제가 있다면 미배당 보증금 인수 위험을 다시 고려해야 합니다.

따라서 결론은 “조건부 권리위험 해소, 가격 판단 보류”입니다. 확약의 효력과 말소 이행을 확인하는 것이 최우선이고, 그다음은 독산동 에스엠벨리체의 실제 거래 시세를 검증하는 일입니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실만으로 신건 가격 171,000,000원에 즉시 응찰할 이유가 충분해지는 것은 아닙니다.