서울남부지방법원 2026타경4485. 서울 금천구 독산동에 있는 지오빌 비동 5층 503호, 다세대주택입니다. 2011년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 현재 소유자는 주식회사대성하우징입니다. 2020년 6월 4일 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 194,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 은행 근저당이 아닙니다. 과거 설정됐던 김제수산업협동조합과 우리은행의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 집중해야 할 대상은 2020년부터 전입·점유한 임차인 공경식의 보증금 194,000,000원과 이를 승계한 주택도시보증공사의 권리관계입니다. 특히 등기된 임차권의 순위만 보면 2022년 압류보다 뒤이지만, 임차인의 주택임대차보호법상 대항력은 그보다 먼저 성립했을 가능성이 높으므로 단순히 후순위 임차권이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선행, 세금 압류가 말소기준

등기상 말소기준은 2022년 1월 25일 국(포천세무서장)의 압류입니다. 뒤이어 금천구와 연천군의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기재돼 있으며 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리의 말소와 임차인이 가진 대항력의 소멸은 별개의 문제입니다.

임차인 공경식은 2020년 5월 8일 전입했고 2020년 5월 10일 점유를 시작했습니다. 따라서 2022년 국세 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로 판단됩니다. 확정일자는 최초 임차권등기에 2020년 5월 11일로 기재됐으나, 2022년 11월 4일 경정등기를 통해 2020년 4월 16일로 정정됐습니다. 우선변제권 행사와 배당요구 이력이 있는 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 194,000,000원

2022.11.04 을구 5-2번은 공경식의 기존 임차권등기 확정일자를 정정한 경정등기입니다. 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 공경식의 임대차보증금반환채권을 승계한 보증기관이자 이 사건의 경매신청채권자입니다. 공경식 보증금 194,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 194,000,000원을 서로 독립적인 두 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 시세 메리트는 아직 확인되지 않았다

감정가는 277,000,000원이고, 현재 신건 최저매각가도 같은 금액입니다. 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 이행되면, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득가는 부대비용을 제외하고 277,000,000원입니다.

그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 2020년 소유권 이전 당시 등기상 거래가액 194,000,000원은 확인되지만, 이는 현재 시세를 대표하는 거래가 아닙니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 또는 적정한지는 현재 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

위 표는 신건 매각가를 전제로 한 계산상 배분입니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세 당해세 등의 실제 우선순위 및 금액에 따라 배당이 변동될 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사는 공경식의 보증금반환채권 승계인이므로, 임차인 배당분과 신청채권자 배당분이 동일한 기초채권을 중복 계산한 것인지 반드시 확인해야 합니다. 이를 별개의 확정 배당채권으로 인정한 표는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 따로 본다

2회 유찰 시 표시된 20,001,920원은 임차보증금 잔액에 대한 인수 포기 조건을 반영하지 않은 계산상 금액입니다. 임차인과 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2011.02.21 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 접도. 북측으로 폭 약 5미터 도로와 접하며, 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 가장형입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역과 아파트 대상 허가구역 지정 내역이 함께 기재돼 있습니다. 다세대주택인 본건의 해당 여부는 입찰 전 지정기간·대상·취득자 조건을 구분하여 확인해야 합니다.
• 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 물건의 구조·층·관리상태와 인근 거래 사례에 따라 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교자료만으로는 환금성을 수치화하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 공경식 및 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 방법. 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 어떤 절차로 이행되는지, 매수인의 별도 합의나 부담이 필요한지 확인해야 합니다.
• 승계채권 중복 여부. 임차인 공경식의 보증금 194,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 194,000,000원은 별개의 임차보증금으로 합산하지 마세요. 채권양도·승계관계와 실제 배당청구 구조를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 포천세무서장, 금천구, 연천군의 압류가 존재합니다. 국세·지방세의 종류, 법정기일, 교부청구 금액, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있어도 현재 점유상태와 인도 여부가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자를 확인하고 명도·인도 절차의 필요성을 검토하세요.
• 현재 시세 조사. 독산동 지오빌 및 주변의 유사 다세대주택 실거래 사례와 현재 매도 호가를 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
• 건축·관리 상태. 5층 다세대주택의 누수·방수·설비 상태와 실제 내부 현황, 체납 관리비 및 공용부분 관리상태를 확인하세요.
• 경매 절차 확인. 2026.10.30 매각기일의 진행 여부, 기일 변경·취하·정지 가능성, 매각조건 변경 여부를 법원 공고와 원본 기록으로 대조하세요.

맺으며 — “인수는 해소, 가격은 검증 전”

이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차인의 보증금 194,000,000원이 걸린 복잡한 다세대주택 경매입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준 압류보다 앞서기 때문에 일반적인 경우라면 미배당 보증금 인수를 경계해야 합니다.

하지만 중요한 차이가 있습니다. 임차인 공경식과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 매수인의 보증금 인수는 실질 0원이며, 신건 최저가 기준 실질취득가는 부대비용을 제외하고 277,000,000원입니다.

그렇다고 당장 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 국세·지방세 압류 3건과 주택도시보증공사의 보증금 채권 승계관계는 최종 확인이 필요하고, 현재 실거래 비교자료로는 감정가 277,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 보증금 인수 위험을 해소한 것은 분명한 장점이지만, 권리 안전성과 가격 메리트는 서로 다른 평가 항목입니다.

결론은 조건부 검토입니다. 임차권 말소·잔액 청구권 포기 조건을 원본으로 확인하고, 세금 및 배당관계를 검증한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 적정 응찰가를 판단하는 접근이 적절합니다. 권리 위험은 관리 가능한 구조이나, 신건 가격의 투자 매력은 아직 입증되지 않았습니다.