수원지방법원 2024타경76197. 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층 133호가 경매에 나왔습니다. 2021년 사용승인을 받은 지상 10층 철근콘크리트 건물에 위치한 근린생활시설로, 감정평가서상 이용상태는 공실입니다. 소유자 신동주는 2023년 6월 등기상 거래가액 592,090,361원에 소유권을 취득했고, 같은 날 남양주신용협동조합 앞으로 채권최고액 429,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 다수의 채권자가 가압류와 압류를 진행했고, 결국 근저당권자인 남양주신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 598,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 293,020,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린생활시설입니다. 상가는 감정가 대비 할인율보다 현재 매매 가능한 가격과 임대수익이 중요합니다. 공실이 장기화되거나 임대료를 확보하지 못한다면 감정가의 49%에 취득하더라도 경제적인 매력이 충분하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경76197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 독산성로 425(세교동), 더퍼스트타워세교 1층 133호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지상 10층 건물 중 1층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2021.02.26 |
| 감정상 이용상태 | 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 신동주 (2023.06.23 소유권이전, 등기상 거래가액 592,090,361원) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 남양주신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 402,160,743원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.23 근저당권 · 남양주신용협동조합 · 채권최고액 429,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인일 | 2026.10.17 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
권리분석의 기준점은 2023.06.23 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 남양주신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 429,000,000원의 담보권으로, 경매 매각 시 말소되는 기준권리입니다. 이후 설정된 삼성카드·신용보증기금·국민은행·광주신용보증재단·케이비국민카드의 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
국민건강보험공단, 오산시, 광주광역시 동구의 압류 3건도 등기상 후순위에 해당합니다. 다만 압류등기의 소멸과 채권의 배당순위는 서로 다른 문제입니다. 조세나 보험료 채권의 법정 우선순위, 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 압류가 후순위에 등기됐다는 이유만으로 모든 채권의 배당순위까지 뒤로 밀린다고 단정해서는 안 됩니다.
임차인·점유관계 — 공실과 임대차 확인은 별개
| 구분 | 확인 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 0명 | 해당 없음 | 해당 없음 | 산정 0원 |
| 실제 점유·임대차 | 감정 당시 공실 · 임대관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 |
감정평가서의 이용상태에는 현재 공실로 기재돼 있으나, 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사정만으로 모든 임대차·점유 문제가 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설에서는 실제 인도, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 보증금 및 상가 임대차 관련 권리를 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 현재 2회 유찰돼 감정가의 49%에 매각을 시도합니다. 그러나 상가의 투자 가치는 감정평가액보다 최근 실제 거래가격, 현재 임대료, 예상 공실기간, 운영비용 및 매각 유동성에 크게 좌우됩니다. 현 시점에서 최근 12개월 동일·유사 상가의 거래가격을 근거로 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인할 수는 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2023년 등기상 거래가액 | 592,090,361원 | 과거 취득가격 · 현재 시세와 구별 |
| 감정평가액 | 598,000,000원 | 경매 감정가격 |
| 현재 최저매각가격 | 293,020,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 실질취득액 | 293,020,000원 | 최저가 낙찰·권리 인수 0원 가정 |
| 3회 유찰 시 최저가 | 205,114,000원 | 감정가 34.3% 시나리오 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 143,579,800원 | 감정가 24.01% 시나리오 |
소유자가 2023년 취득할 당시의 등기상 거래가액은 592,090,361원입니다. 현재 최저가는 이보다 크게 낮지만, 2023년 거래가격은 2026년의 시장가격을 증명하지 않습니다. 개별 상가는 동일 건물 안에서도 위치, 전면 노출, 출입 동선, 영업 가능한 업종 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 과거 거래가격과 감정가만으로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 평가하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다는 가정 아래 작성된 예상배당입니다. 집행비용 4,902,280원을 먼저 차감하고, 남양주신용협동조합 근저당권에 288,117,720원을 배당하는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산하므로 실제 확정채권액과 최종 배당액은 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,902,280원 |
| 1. 근저당 · 남양주신용협동조합 | 429,000,000원 | 288,117,720원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 5,038,357원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 59,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 6,831,218원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 39,489,034원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,160,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 544,919,139원 | 288,117,720원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.7%에 기초한 추정치입니다. 채권자 합계는 배당 산정에 포함된 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 국민건강보험공단·오산시·광주광역시 동구 압류 관련 채권액, 조세 법정 우선순위 및 최우선변제액은 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 매각가격은 낮아져도 미배당은 증가
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 293,020,000원 | 288,117,720원 | 256,801,419원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 205,114,000원 | 201,442,404원 | 343,476,735원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 143,579,800원 | 140,769,683원 | 404,149,456원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 채권자의 예상 회수액도 줄어듭니다. 세 시나리오 모두 남양주신용협동조합의 경매 청구금액 402,160,743원이 전액 충족되지 않는 것으로 산정됩니다. 그러나 담보권의 미변제 잔액이 매수인의 채무로 자동 전환되지는 않습니다.
매수인의 권리 인수액을 0원으로 가정하면 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가격과 같습니다. 다만 이는 권리 인수만 고려한 금액으로, 취득세·등기비용·관리비 부담 가능액·명도비·수리비·공실 유지비 등은 포함하지 않습니다. 실제 입찰가격이 최저가를 초과하면 실질취득액 역시 그에 따라 증가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 세교동 세마역(지하철 1호선) 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 상업시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 주상복합지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근 간선도로에 노선버스 정류장이 있습니다. 세마역이 가까운 거리에 위치해 감정평가서에서는 대중교통 여건을 무난한 편으로 평가했습니다.
- 건물. 2021.02.26 사용승인된 지상 10층 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 외장 석재 및 강화유리 마감 등이 적용됐고, 급배수·승강기·화재탐지·방재·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 부지는 남동측 약 40m, 북서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다. 다만 해당 133호의 실제 가시성, 고객 출입 동선과 도로 접근성은 개별 점포 기준으로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)에 해당하며 성장관리권역·비행안전제2구역·철도보호지구 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가 자료는 1,899,000원/㎡입니다. 이는 개별 점포의 대지권 가치나 매매 시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 영업시설 설치 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 수익성·업종 적합성· 입점 수요·공실기간 등에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 현재 공실 상태이고 최근 비교 거래가격이 확인되지 않아, 향후 재매각 소요기간이나 가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 임대차·점유 확인. 감정평가 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서 및 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사업자등록, 임대차보증금, 대항력 및 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 국민건강보험공단·지방자치단체 압류 검토. 국민건강보험공단·오산시·광주광역시 동구 압류의 채권 성격, 발생시기, 법정 우선순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표의 후순위 배당 0원은 조세 등의 우선배당을 확정적으로 반영한 수치가 아닙니다.
- 근저당 실제 채권액 확인. 남양주신용협동조합의 채권최고액 429,000,000원과 경매 청구금액 402,160,743원은 구분해야 합니다. 채권계산서와 최종 배당순위를 확인해 명세서상 인수 위험이 없는지 재검토해야 합니다.
- 최근 비교 거래 확보. 오산 세교동 및 더퍼스트타워세교의 유사 근린생활시설 실거래와 매물 호가, 실제 거래 가능 수준을 비교해야 합니다. 2023년 등기 거래가액이나 감정가 대비 할인율을 현재 시세의 대용으로 사용해서는 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 같은 건물과 주변 상가의 실제 임대보증금·월세, 임대료 수준, 공실기간과 관리비를 확인하고, 공실이 유지되는 경우의 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 개별 호수의 상권 확인. 1층이라는 사실 외에도 133호의 전면 노출, 가시성, 출입 동선, 유동인구, 주변 점포의 입점 상태와 업종 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비·시설비 점검. 집합건물의 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능액과 내부 설비 상태, 수리·복구 및 신규 임대에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 토지이용·영업 제한 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구, 비행안전제2구역 등의 규제가 계획 중인 영업이나 시설 변경에 영향을 주는지 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오를 시세와 분리. 3회 유찰 시 205,114,000원, 4회 유찰 시 143,579,800원이라는 가격은 시나리오상 금액입니다. 해당 가격에서도 실제 상가 가치와 수익성을 확인하기 전에는 저평가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 매각 직전 원본 대조. 2026.10.30 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
오산 더퍼스트타워세교 1층 133호의 가장 강한 숫자는 감정가 598,000,000원 대비 최저매각가 293,020,000원, 즉 감정가의 49%라는 사실입니다. 말소기준 이후의 가압류·압류가 매각으로 정리되는 구조이고, 현재 계산된 매수인 권리 인수액도 0원입니다. 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 매력적인 낙찰 기회인지는 별도의 질문입니다. 이 물건은 공실 근린생활시설이며, 감정평가 당시 임대관계도 미상입니다. 최근 실거래 가격과 실제 임대수익이 검증되지 않았고, 2회 유찰이라는 시장 반응도 이미 나타났습니다. 장래 수익과 환금성을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 높은 평가를 내리기는 어렵습니다.
또한 배당 산정상 채권자 미배당액은 256,801,419원이고, 국민건강보험공단 및 지방자치단체 압류 3건의 우선배당 영향도 점검해야 합니다. 다만 채권자의 미배당은 현재 산정상 매수인의 인수금으로 이전되지 않습니다.
결론은 권리 구조는 비교적 정리돼 있으나, 가격 판단은 보류입니다. 293,020,000원이 실제로 유리한 취득가격인지 결정하려면 최근 거래가격, 예상 임대수익, 공실 유지비용, 개별 호수의 영업 입지와 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 낮아진 최저매각가보다 검증된 시장가격이 입찰 판단의 기준이 돼야 합니다.
