서울남부지방법원 2026타경4494. 양천구 신월동 성원예일 제5층 제501호, 전용 약 37.54㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김강호는 2023년 4월 이 집을 210,000,000원에 취득했습니다. 이후 양천구의 압류가 설정되었고, 주택도시보증공사가 200,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 물건을 이해하는 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인과 특별한 매각조건입니다. 임차인은 말소기준인 2024년 압류보다 먼저 전입하고 확정일자를 받았습니다. 일반적인 경매에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이 사건의 매각물건명세서에는 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 실제 매수인 부담은 일반적인 인수형 경매와 다르게 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 243-21 성원예일 제5층 제501호 도로명: 서울특별시 양천구 월정로13길 22-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 약 37.54㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 콘크리트지붕 · 2010.01.28 사용승인 |
| 건물 규모 | 8세대 |
| 소유자 | 김강호 (2023.04.24 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 임차보증금 | 고윤미 · 200,000,000원 · 건물 전부 |
| 말소기준권리 | 2024.02.19 갑구 5번 · 양천구 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 조건부 인수 해소
등기부상 2010년 경서농업협동조합 근저당권 127,200,000원은 2020년에 이미 말소되었고, 2020년 신한은행 근저당권 116,600,000원도 2022년에 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 등기는 2024.02.19 양천구 압류입니다. 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.
그러나 중요한 예외가 있습니다. 고윤미의 전입 및 점유개시일은 2022.06.29, 확정일자는 2022.06.08입니다. 압류보다 먼저 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인으로, 단순히 2024년에 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 무시할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억과 매각조건
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고윤미 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
200,000,000원 | 전입 2022.06.29 확정 2022.06.08 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
명목 18,390,000원 실질 0원 조건부 |
실제 임차인은 고윤미 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인 및 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 더하거나 보증금 200,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
따라서 명세서상 조건이 그대로 유지되고 유효하게 이행되는 경우, 매수인이 추가로 부담할 임차보증금은 실질 0원으로 판단합니다. 이 효과는 고윤미와 해당 승계인에게 적용되는 것으로, 조건 밖의 다른 점유·권리가 확인되면 별도로 검토해야 합니다.
신건 매각가 185,000,000원 가정 시 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 181,610,000원이며, 나머지 18,390,000원이 명목상 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 부족분을 부담할 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 위 포기 조건에 따라 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
본 사건의 조건부 매각: 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이루어진다면 그 승계 부담이 해소됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준금액은 185,000,000원이며, 별도의 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외한 금액입니다.
③ 시세 비교 — 88.1%라는 숫자의 한계
성원예일의 비교 거래는 같은 5층, 전용 약 37.54㎡입니다. 거래금액은 모두 210,000,000원으로 확인됩니다. 다만 거래 시점이 2022년과 2023년이어서 현재 시세를 직접 보여주는 최근 거래라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 37.54㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 37.54㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 거래 평균 | 37.54㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
최저매각가 185,000,000원은 과거 실거래 평균 210,000,000원의 88.1% 수준입니다. 명세서상 보증금 포기 조건이 이행된다면 실질취득 기준에서도 같은 비교가 가능합니다. 그러나 2023년 이후의 시장 변동이 확인되지 않아, 이 차이를 그대로 현재의 할인 매력으로 인정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 고윤미 보증금 | 200,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,390,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 181,610,000원을 배당하는 추정치입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로, 임차인 보증금과 별개의 임차채권을 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 법원의 배당표 및 조세채권 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 명목 부족분과 실질 인수 구분
유찰로 매각대금이 낮아지면 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매에서는 미배당 보증금이 증가합니다. 다만 이 사건은 잔액 청구권 포기 조건이 있기 때문에, 각 회차의 명목 미배당액을 그대로 매수인 추가 부담액으로 계산하면 잘못된 결론이 나옵니다.
| 회차 | 최저매각가 | 명목 인수 추정 | 실질 인수(조건부) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 185,000,000원 | 18,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 148,000,000원 | 54,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 118,400,000원 | 84,057,600원 | 0원 |
명목 인수 추정치는 회차별 예상배당 부족분으로, 매각조건에 따른 권리 포기를 반영하기 전의 수치입니다. 조건이 유효하게 이행되면 고윤미 및 주택도시보증공사 관련 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 유찰 시나리오는 확정된 향후 매각가격이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월IC 북동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 토지는 북동측 및 북서측 도로와 접합니다.
- 건물. 2010.01.28 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 제5층 제501호로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공항소음 관련 제3종 구역, 진입표면구역·수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있어 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래 표본이 제한적입니다. 개별 호실 상태와 인근 유사 다세대주택 거래를 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 임차인 고윤미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 보증금 이중계상 금지. 실제 임차인은 고윤미 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계채권과 원 임차인의 보증금을 별개의 독립된 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 권리 포기 조건과 말소 절차. 포기 조건의 효력, 임차권등기 말소 실행 방식과 시점, 추가적인 임차보증금 청구 가능성이 남는지 원본 기록을 통해 점검해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유상태와 인도 협의 필요성을 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 2022~2023년 거래 210,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 최근 신월동 유사 면적·연식·층수 다세대주택 거래를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능성, 양천구 압류 관련 조세채권, 당해세 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 건물 상태와 규제. 최상층 호실의 누수·방수·단열 상태, 건물 유지보수 현황 및 공항소음·토지거래허가 관련 적용 여부를 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일변경 여부를 직접 확인하세요.
가격: 과거 실거래 대비 88.1%라는 수치만으로 현재 저평가를 인정할 수 없습니다. 현 시점 유사 거래를 확인해 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “보증금 2억의 함정은 조건으로 풀리지만, 가격 검증은 남는다”
이 물건은 겉으로만 보면 최저가 185,000,000원보다 임차보증금 200,000,000원이 큰 선순위 대항력 인수형 경매입니다. 일반적인 사례라면 미배당 보증금 때문에 낙찰가 할인 효과가 사라질 수 있습니다.
하지만 임차인 고윤미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 존재한다는 점이 중요한 차이입니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 보증금 인수 위험은 실질적으로 해소되고, 최저매각가 185,000,000원을 취득가격의 기준으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 즉시 가격상 매력적인 물건이라고 결론낼 수는 없습니다. 실거래 평균 210,000,000원은 2022~2023년 자료이며, 현재 시세와 환금성을 확정하기에는 오래된 표본입니다. 소규모 다세대주택 특성까지 고려하면, 과거 거래 대비 할인율보다 현재 실거래 검증이 우선입니다.
결론은 조건부 권리 위험 해소, 가격 판단은 보류. 매각조건의 효력을 원본으로 확인하고 최근 시세를 별도로 검증한 뒤 응찰 여부와 금액을 결정하는 접근이 적절합니다.
