서울남부지방법원 2026타경4498. 서울 구로구 천왕동 더메종277 제9층 제902호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 홍선덕으로, 2021년 12월 6일 매매를 원인으로 2022년 3월 14일 소유권이전등기가 이루어졌으며 당시 거래가액은 250,000,000원입니다. 같은 날 임차인 한건희의 전입신고와 점유개시가 이루어졌고, 이후 보증금 반환과 관련한 주택임차권등기가 2024년 3월 26일 설정되었습니다. 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 2026년 4월 6일 개시되었습니다.
겉으로 보면 보증금이 현재 최저매각가보다 큰 선순위 임차권 인수형입니다. 통상 이런 물건은 최저가가 낮아져도 그만큼 매수인의 미배당 보증금 부담이 커지므로 총 취득부담이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 본건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인 한건희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건을 충족하는 경우에는 선순위 임차권의 금전적 인수 부담을 실질적으로 해소할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제9층 제902호 도로명주소: 서울특별시 구로구 천왕로 46 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 · 제9층 제902호 · 사용승인 2020.01.20 |
| 소유자 | 홍선덕 (2022.03.14 소유권이전, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.06 강제경매개시결정 (갑구 10번) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 핵심 매각조건 | 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건부 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
가장 중요한 선후관계는 2024.03.26 임차권등기와 2026.04.06 경매개시결정입니다. 임차인 한건희는 2022.03.14 전입신고·점유개시, 2022.02.23 확정일자를 갖추었고, 임차권등기 역시 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 임차권은 단순히 경매로 자동 소멸한다고 볼 수 없으며, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금에 대한 인수 문제가 발생합니다.
반면 과거 신탁등기들은 이미 말소되었습니다. 2025.12.26 신용보증기금의 가압류 6,993,504원도 2026.01.28 해제로 말소되었고, 민간임대주택등기는 2026.04.17 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 선순위 주택임차권과 그 포기·말소 조건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한건희
건물 전부 · 주거용 임차권
|
250,000,000원 |
대항력 있음
전입 2022.03.14
|
우선변제 가능
확정 2022.02.23
배당요구 있음 |
HUG 승계
별도 임차인 아님
|
실질 0원
포기·말소 조건 이행 시
|
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금 250,000,000원을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 한건희 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.02.23 |
| 확정일자 | 2022.02.23 |
| 전입신고일 | 2022.03.14 |
| 점유개시일 | 2022.03.14 |
| 임차권등기일 | 2024.03.26 (을구 1번) |
| 임차보증금 | 250,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 주택임차권 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 조건 이행 시 인수액 | 0원 |
③ 가격 판단 — 최저가와 실질취득을 구분해야 한다
현재 회차는 유찰이 없는 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 234,000,000원입니다. 다만 최저가가 곧 시세보다 저렴한 가격이라는 의미는 아닙니다. 현재 물건의 시장가격은 개별 호수의 거래사례 및 상태를 별도로 검증해야 하며, 과거 소유권이전 거래가액 250,000,000원을 현시점 시세로 대체해서도 안 됩니다.
권리 측면에서는 서로 다른 두 상황을 반드시 구분해야 합니다. 포기·말소 조건을 이행하면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로 최저가 낙찰 가정의 실질취득액은 234,000,000원입니다. 반대로 조건이 이행되지 않는다면 보증금 미배당액이 낙찰자 부담으로 연결될 수 있습니다. 이 경우 최저가가 내려가도 인수 부담이 증가하므로, 낙찰가와 인수액을 더한 총 부담은 보증금 250,000,000원 수준에 가깝게 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 234,000,000원 | 20,076,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 187,200,000원 | 66,220,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 149,760,000원 | 103,136,640원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 추정치입니다. 룰상 인수액은 포기·말소 조건이 적용되지 않는 경우의 미배당 보증금이며, 조건이 이행되는 경우 실제 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 한건희 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 4,076,000원을 공제한 229,924,000원이 임차보증금 우선변제에 배정됩니다. 임차보증금 부족액은 20,076,000원입니다. 다만 이는 매각조건에 따른 청구권 포기가 적용되기 전의 룰상 부족액으로, 조건 이행 시 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.
주택도시보증공사는 경매신청채권자인 동시에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 배당표의 신청채권자 청구금액과 임차보증금을 서로 독립된 보증금 채무처럼 이중 합산해서는 안 됩니다. 아래 도넛 차트는 제시된 배당 순위별 배분 추정치를 표시한 것으로, 보증기관의 실제 수령권리 및 배당귀속은 승계관계에 따라 확인해야 합니다.
예상배당은 집행비용 추정 및 제시된 우선변제 순서에 따른 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 천왕초등학교 동측에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 7호선 천왕역이 도보 약 10분 거리에 위치하여 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.01.20 사용승인된 지하 2층·지상 9층 철근콘크리트구조 건물의 최상층인 제9층 제902호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 도시가스 개별난방, 승강기 및 기계식주차시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 아파트와 동일한 용도·거래시장으로 간주하지 않고 오피스텔의 실사용 및 처분 가능성을 기준으로 검토해야 합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하고, 도시개발구역·교육환경보호구역·과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 남서측 천왕로 및 북서측 천왕로2길과 접합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 2025.10.20~2026.12.31 기간의 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 본 물건은 오피스텔이므로 해당 지정의 실제 적용 대상인지 건축물의 법적 용도를 기준으로 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 주변 주거·생활시설은 검토할 만한 요소입니다. 다만 개별 오피스텔은 주거용 사용 여부, 임대수요, 기계식주차 이용조건 및 거래시장 특성에 따라 환금성이 달라질 수 있어 실거래가격과 매도 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 포기 조건 원본 확인. 임차인 한건희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 모두에 대하여 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 어떻게 기재되어 있는지 정확히 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소의 실행 가능성. 2024.03.26 설정된 을구 1번 주택임차권등기가 매각 이후 어떠한 절차와 서류로 말소되는지 확인해야 합니다. 조건 이행을 전제로 한 실질 인수 0원 판단이므로 말소절차의 불확실성을 방치해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 승계관계. 임차인 한건희와 보증기관의 권리관계, 경매신청채권 및 임차보증금 배당청구가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 실제 임차인 1명의 보증금을 별도 채무로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 미배당 보증금 위험 구분. 현재 회차의 룰상 부족액은 20,076,000원이나, 매각조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 조건의 효력이 확인되지 않으면 룰상 부족액을 위험 시나리오에 반영해야 합니다.
- 시세와 입찰가 상한 설정. 감정가 234,000,000원과 과거 거래가액 250,000,000원만으로 가격 메리트를 판정하지 말고, 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하고 공부상 오피스텔이 현황 주거용으로 사용 중이므로, 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 보증금 인수 부담이 사라지는 것과 점유 정리가 완료되는 것은 별개입니다.
- 관리비·시설 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인하고, 기계식주차시설의 이용 가능 여부, 최상층인 제902호의 누수·방수·설비 상태 등을 현장에서 점검해야 합니다.
- 공부·규제 확인. 주거용 사용 중인 오피스텔의 법적 용도와 토지거래허가구역 적용 여부를 확인하고, 과거 민간임대주택등기의 말소 및 신탁등기의 정리 상태를 최신 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
- 배당표 및 세금 확인. 제시된 배당액에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 집행비용이 달라질 경우 미배당액도 달라질 수 있으므로 최종 배당관계와 매각조건의 적용을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 조건이 이행되면 인수는 0원”
이 사건을 단순한 보증금 250,000,000원 선순위 임차권 인수물건으로만 판단하면 핵심을 놓치게 됩니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 한건희가 존재하고, 현재 최저가 낙찰 시 룰상 미배당액은 20,076,000원입니다. 하지만 매각물건명세서의 임차인 및 승계인 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 조건 이행을 전제로 234,000,000원으로 판단하는 것이 타당합니다. 반대로 조건이 이행되지 않으면 낙찰가 인하분만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조이므로, 유찰에 따른 외형상 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 보아서는 안 됩니다.
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닌 주택임차권 승계인이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 또한 별도의 전세사기피해자 우선매수권을 전제로 외부 응찰이 제한되는 사건이라고 단정할 근거는 확인되지 않습니다.
본건의 최종 판단은 조건부 포기·말소의 법적 효력과 실제 이행 가능성, 그리고 실질취득액 234,000,000원의 시장가격 적정성에 달려 있습니다. 현재 확인되는 권리구조에서는 주된 금전 인수위험을 해소할 수 있다는 장점이 있지만, 그 사실만으로 현재 최저가가 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리조건은 긍정적, 가격판단과 이행 확인은 필수. 이것이 서울남부지방법원 2026타경4498의 핵심입니다.
