서울남부지방법원 2026타경4519. 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택 ‘이에이치470’ 6층 602호입니다. 건물은 2021년 사용승인된 6층 규모의 단지형 다세대주택이며, 거래 비교 기준 전용면적은 28.97㎡입니다. 소유자 손재현이 2022년 1월 10일 거래가 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 9월 19일 가압류를 설정했고, 2026년 4월 7일 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부의 순서만 보면 놓치기 쉬운 임차인의 선순위 대항력과 매각조건의 관계입니다. 김지연은 말소기준인 2023년 9월 19일보다 이른 2022년 1월 10일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 12월 24일입니다. 주택임차권등기가 말소기준 이후인 2023년 11월 21일에 이루어졌다고 해서 선행하여 취득한 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
따라서 원칙적인 권리분석에서는 보증금 부족분의 인수를 검토해야 합니다. 하지만 매각물건명세서의 특별한 조건 때문에 결론이 달라집니다. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 내용이 명시되어 있기 때문입니다. 이 조건의 실제 적용을 확인하는 것이 이 물건의 가장 중요한 입찰 전 검토사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제6층 제602호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로53길 106 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 주거용 |
| 면적 / 층 | 전용 28.97㎡(실거래 비교 기준) · 6층 중 6층 |
| 건물 개요 | 2021.11.18 준공 · 18세대 · 철근콘크리트구조 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 손재현 (2022.01.10 소유권이전, 거래가 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.19 갑구 5번 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 주요 임차보증금 | 김지연 340,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각조건상 인수 | 김지연 관련 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 · 충족 시 실질 0원 |
| 기타 전입자 | 박혜빈 · 2024.07.22 전입 · 보증금 및 점유관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 잔액 포기 조건
② 임차인 분석 — 실제 관계자 2명, 인수 판단은 별도
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 건물 전부 · 임차권등기 |
340,000,000원 | 2022.01.10 2021.12.24 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
조건 충족 시 0원 잔액 포기 조건 미적용 시 추정 78,524,000원 |
| 박혜빈 점유 부분 미상 |
미상 | 2024.07.22 확정일자 미상 |
선순위 대항력 없음 | 미상 |
별도 확인 말소기준 이후 전입 · 보증금과 실제 점유관계 확인 필요 |
주택도시보증공사는 매각조건에 김지연의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있습니다. 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하거나 김지연의 보증금 340,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 임차·점유 관계자로 확인되는 사람은 김지연과 박혜빈입니다.
그러나 이 사건은 김지연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 조건대로 매각되는 경우 김지연 관련 실질 인수액은 0원이며, 낙찰가 기준 실질취득액은 266,000,000원입니다(취득 관련 부대비용 제외).
유찰로 낙찰가가 떨어지더라도 부족분이 함께 증가하므로, 실질취득 비용은 집행비용 등을 제외하고 보증금 340,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 단순히 최저가가 내려갔다고 저렴해지는 것이 아닙니다. 이 계산은 매각조건이 적용되지 않는 경우의 권리위험 설명이며, 현재 명시된 잔액 포기 조건을 반영한 실제 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
다만 보증금, 확정일자, 점유 부분, 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다. 김지연과 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건이 박혜빈에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 박혜빈의 별도 권리관계가 확인되지 않은 만큼, 매수인 부담 여부와 명도 위험을 독립적으로 검토해야 합니다. 현 단계에서 박혜빈의 보증금을 특정하거나 별도의 인수액을 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
이에이치470의 실거래 비교표본은 12건이고 전체 평균은 388,166,666원입니다. 최근 12개월로 분류된 집계의 평균은 414,000,000원(7건)이며, 마지막으로 확인되는 거래는 2022년 12월 393,000,000원입니다.
다만 중요한 한계가 있습니다. 제시된 개별 거래기록은 2021년 12월부터 2022년 12월까지이고, 최근 12개월로 분류된 7건 역시 2022년 거래에 해당합니다. 따라서 414,000,000원을 2026년 현재의 최신 시세로 단정할 수 없습니다. 아래 비교는 과거 거래가격과 현재 경매가격의 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 30.58㎡ | 3 | 393,000,000원 |
| 2022.04 | 30.58㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2022.04 | 30.58㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2022.04 | 30.58㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 30.58㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 30.99㎡ | 5 | 435,000,000원 |
| 2022.01 | 30.58㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2021.12 | 29.68㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2021.12 | 26.96㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2021.12 | 26.13㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2021.12 | 28.97㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2021.12 | 26.64㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 388,166,666원 |
| 2022년 집계 평균 | — | 7건 | 414,000,000원 |
현재 최저가 266,000,000원은 전체 평균 388,166,666원의 68.5%, 2022년 중심의 7건 집계 평균 414,000,000원의 64.3%입니다. 당시 마지막 거래가 393,000,000원과 비교해도 낮습니다.
비교 가능한 과거 집계에서 최근 구간의 거래가격 추세는 +17.6%였으므로 당시에는 상승 흐름이 나타납니다. 그러나 이는 2022년까지의 거래 흐름이지, 2026년 현재 상승 추세를 입증하는 수치는 아닙니다. 오래된 고가 거래를 근거로 현재도 동일한 가격에 매도할 수 있다고 가정하는 것은 위험합니다.
과거 거래가격 대비 경매 최저가가 낮다는 사실만으로 매각이 쉽거나 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다. 소형 다세대의 거래 표본 부족, 점유관계, 임대차 구조, 매수자금 조달 가능성 등을 함께 판단해야 합니다. 매각률 10.0%는 가격 매력에 대한 가점을 제한해야 할 위험 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 김지연 · 우선변제 | 340,000,000원 | 261,476,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 갑구 5 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 강제경매 청구 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 강제경매 청구액은 표시된 배당 계산상의 채권 항목으로, 김지연의 임차보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산한 것이 아닙니다. 같은 경제적 채권관계의 중복 여부는 원본 채권서류로 확인해야 합니다.
매각물건명세서의 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 그대로 적용된다면, 이 78,524,000원을 낙찰자의 실제 인수채무로 계산해서는 안 됩니다. 김지연 관련 실질 인수액은 0원입니다. 반면 박혜빈의 별도 점유·권리관계는 이 조건만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각조건 유지 여부가 핵심
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰에 따른 가격 하락만으로 매수인의 실제 부담이 감소한다고 판단해서는 안 됩니다. 먼저 잔액 포기 조건이 적용되는 경우와 그렇지 않은 경우를 구분해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 조건 미적용 시 인수 추정 | 조건 충족 시 김지연 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 266,000,000원 | 78,524,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 212,800,000원 | 130,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 170,240,000원 | 172,943,360원 | 0원 |
조건 미적용 시 인수 추정액은 집행비용 등을 반영한 회차별 계산값입니다. 매각조건이 유효하게 적용된다면 김지연 관련 인수액은 각 회차에서 실질 0원입니다. 이후 회차에서도 동일한 매각조건이 유지되는지는 해당 기일의 최신 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 위 금액은 낙찰가격 외 취득세·명도비·관리비 등을 포함하지 않습니다.
따라서 낙찰가 212,800,000원이나 170,240,000원만 보고 저가 매수라고 해석하는 것은 잘못입니다. 반대로 이 사건의 잔액 포기 조건이 실제로 충족된다면, 김지연 관련 보증금 인수가 해소되어 낙찰가 하락이 실질취득 비용 감소로 연결됩니다.
다만 과거 시세 대비 할인이 현재 시장가치 대비 할인과 같은 의미는 아닙니다. 특히 실제 점유자와 임차권 말소 이행, 2026년 현재 거래 가능 가격이 확인되어야 최종 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정고등학교 남측 인근입니다. 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 도시형생활주택이 형성된 생활권입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.11.18 준공된 철근콘크리트조 6층 단지형 다세대주택입니다. 외벽은 석재 타일, 내부는 타일 및 페인트 마감이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다. 토지는 평지이며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 3,773,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 기재되어 있습니다. 해당 지정의 대상과 기간, 경매취득에 대한 적용 여부는 관할기관의 최신 자료를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정자료에 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 18세대 소형 다세대이며, 확인된 실거래 표본은 2021~2022년 거래에 집중되어 있습니다. 평균 유찰 2.9회, 매각률 10.0%의 경매 통계를 감안하면 향후 매도 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 잔액 포기 조건 원본 확인. 김지연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건의 정확한 문구와 적용 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차 및 잔액 청구권 포기의 실제 이행방식을 확인해야 합니다. 등기상 소멸 예정이라는 표시만으로 선순위 임차권의 모든 위험이 자동 해소된다고 판단하지 마세요.
- 박혜빈 점유관계 조사. 2024.07.22 전입한 박혜빈의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 임대차계약 상대방 등을 확인하세요. 김지연의 잔액 포기 조건은 박혜빈에게 적용되는 조건이 아닙니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 대조. 갑구 가압류 청구액 1,020,000,000원과 강제경매 청구액 340,000,000원, 김지연 임차권의 승계 관계를 구분하여 확인하세요. 동일 보증금에 관련된 권리를 서로 다른 실제 임차인의 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10 민간임대주택 등록 관련 등기가 있습니다. 등록 상태와 매각에 따른 법적 효과, 임대의무기간 및 관련 제한사항을 확인하세요.
- 실거래 가격의 현재성 확인. 414,000,000원 집계는 2022년 표본 중심이며 가장 늦은 거래도 2022.12입니다. 2026년의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증하기 전에는 과거 가격과의 차액을 확정 수익으로 계산하지 마세요.
- 환금성과 자금 조달. 18세대 다세대 건물의 평균 유찰 2.9회, 매각률 10.0%를 감안해 담보대출 가능액, 금융기관 평가가격, 매도 소요기간 등을 점검하세요.
- 명도 및 미납 관리비. 등기상 임차권이 정리되더라도 실제 점유관계는 별개입니다. 명도 절차와 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인하세요.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.30 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건의 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금보다 싸다”는 말의 조건
이 사건을 단순히 보증금 340,000,000원짜리 주택이 266,000,000원에 나온 경매로 보면 중요한 부분을 놓치게 됩니다. 김지연은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 선순위 대항력 임차인이므로 일반적인 경매라면 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 있습니다.
그러나 이 사건은 다릅니다. 매각물건명세서에 김지연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있기 때문입니다. 이 조건이 적용되면 김지연 관련 인수액은 실질 0원입니다. 이론상 부족분 78,524,000원을 낙찰자 부담으로 더해서 시세를 비교하면 오히려 실제 매각조건을 잘못 반영하게 됩니다.
가격만 비교하면 신건 최저가 266,000,000원은 집계 평균 414,000,000원의 64.3%로 낮습니다. 하지만 이 평균은 2022년 거래에 기초한 수치입니다. 당시 거래가격을 2026년 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. 여기에 단지 평균 유찰 2.9회, 매각률 10.0%라는 낮은 환금성 지표도 겹칩니다.
또한 박혜빈이라는 별도 전입자가 있으며 그 사람의 보증금과 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 김지연 관련 잔액 포기 조건이 이 전입자의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.
결론은 ‘조건부 인수 해소, 가격 판단은 유보’입니다. 명시된 매각조건은 큰 장점이지만, 권리 확인이 끝났다고 보기에는 별도 점유자와 현재 시세 및 환금성 문제가 남아 있습니다. 잔액 포기 조건의 적용과 점유관계를 원본으로 확인하고, 실제 거래 가능 가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
