서울남부지방법원 2026타경4529. 서울 강서구 화곡동 강서로18바길 34-10, 루미힐스 5층 504호입니다. 2021년 사용승인을 받은 16세대 규모 다세대주택으로, 감정가와 신건 최저매각가가 모두 307,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 320,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 단순히 전세보증금이 낙찰가보다 크다는 사실이 아닙니다. 등기부에는 장용준의 320,000,000원 주택임차권이 남아 있지만, 매각물건명세서에는 장용준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 확약 대상 임차권은 일반적인 보증금 인수형 물건과 다르게 평가해야 합니다.
문제는 다른 곳에 있습니다. 유명희라는 별도 전입자가 존재합니다. 전입일은 2024.05.09로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입 사실만으로 매수인이 부담할 보증금을 특정하거나 대항력을 확정할 수는 없습니다. 이 권리가 어떻게 정리되는지에 따라 실질취득비용과 명도 난도가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제504호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로18바길 34-10 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2021.11.25 사용승인 · 16세대 |
| 소유자 | 김완중 (단독소유 · 2022.01.20 소유권이전) |
| 감정가 | 307,000,000원 |
| 최저매각가 | 307,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.07 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 장용준 / 유명희 |
| 민간임대주택 | 2022.02.04 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각조건
등기부의 첫 번째 근저당권은 2021.11.30 설정된 경인북부수산업협동조합 채권최고액 2,088,000,000원입니다. 다만 이 근저당권은 2022.01.05 이미 말소되었습니다. 현재의 유효한 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.
이 사건에 표시된 말소기준권리는 2026.04.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 장용준은 그보다 먼저 전입했고 주택임차권등기를 마쳤으므로, 단순히 경매가 시작됐다는 이유로 임차권의 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 이 사건에는 별도의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 매각조건이 있어 그 효과를 분리하여 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장용준 건물전부 |
전입 2022.01.07 확정 2021.12.10 임차권등기 2023.11.30 |
320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
HUG 승계 관련 실질 인수 0원 매각조건 적용 |
| 유명희 점유 부분 미상 |
전입 2024.05.09 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
별도 위험 인수 여부·금액 미확정 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 이 사건에서는 신청채권자이면서 장용준 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 수는 장용준·유명희 2명이며, 장용준의 보증금 320,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 320,000,000원을 서로 다른 임차보증금인 것처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가만으로 저가 여부를 알 수 없다
신건 최저매각가는 307,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 루미힐스의 최근 동일 조건 실거래를 기준으로 이 가격이 얼마만큼 저렴한지 확인된 비교값은 없습니다. 전체 평균이나 오래된 거래가격을 근거로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다.
특히 이 물건은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 단지 내 반복적인 실거래를 통한 가격 검증이 중요한데, 가격 비교가 충분하지 않은 상태에서 감정가를 곧바로 시장가격으로 받아들이기는 어렵습니다. 확인되는 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 이는 유찰 이후의 가격 변화 가능성을 검토할 근거이지만, 유찰된 가격이 곧바로 적정 시세라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,098,000원 |
| 1. 임차인 장용준 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당재원 307,000,000원 중 집행비용 5,098,000원과 장용준 보증금 배당 301,902,000원으로 전액 배분되는 추정입니다. 주택도시보증공사 청구액은 임차권 승계관계에 있으므로 별개 보증금과 단순 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 가능성이 있으며, 유명희의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 확약분 인수는 0원
신건에서 유찰되는 경우를 가정한 회차별 비교입니다. 주의할 점은 낙찰가가 낮아지면 장용준의 배당 부족액은 증가하지만, 매각조건상 그 부족액의 매수인 실질 부담은 0원으로 유지된다는 것입니다. 물론 이 판단은 동일한 반환청구권 포기·등기말소 조건이 유지되고 이행되는 경우에 한합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 장용준 미배당 추정 | 확약 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 307,000,000원 | 18,098,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 245,600,000원 | 78,638,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 196,480,000원 | 127,070,720원 | 0원 |
각 회차는 가정 시나리오이며 실제 확정된 후속 매각기일이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 미배당 추정액은 장용준 보증금의 매수인 인수액으로 산정된 확약 적용 전 금액입니다. 확약 후 0원은 장용준에게만 적용되고 유명희의 잠재적 부담은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물입니다. 사용승인일은 2021.11.25이며 위생·난방·급배수설비와 승강기가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고, 완경사지대에 위치한 다세대주택 부지입니다. 토지 공시지가는 3,081,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지거래계약허가구역 표시도 있으나 지정기간과 대상 용도가 구분되어 있으므로 다세대주택에 대한 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 이 사실만으로 전유부분의 내부 상태나 실제 임대차관계까지 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택처럼 동일 조건의 거래가격을 반복 비교하기 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회로, 매각가격과 향후 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장용준 관련 매각조건 확인. 배당받지 못하는 임차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 어떤 방식으로 이행되는지, 매각물건명세서 원본 및 집행법원 매각조건을 확인해야 합니다.
- 유명희 임대차관계 확인. 2024.05.09 전입 사실 외에 임대차계약, 보증금·확정일자·실제 점유 범위·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 특정되지 않은 상태에서 전체 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 임차권 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 장용준 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 승계채권을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않고, 실제 임차인 2명의 권리를 개별적으로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 307,000,000원과 장용준 보증금 320,000,000원을 비교하는 것만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 동일한 다세대주택의 실제 거래조건과 개별 전유부분의 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 시뮬레이션. 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원으로 가정되어 있지만, 매각조건이 유지되더라도 유명희의 별도 권리 위험은 남을 수 있습니다. 유찰을 곧바로 안전한 할인으로 해석하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.04 민간임대주택으로 등기된 이력이 있으므로, 임대사업자 등록 및 관련 의무의 현재 상태, 매각 후 처리사항을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 주택임차권등기 말소와 현실적인 점유 인도는 별개입니다. 유명희 등 실제 점유관계와 명도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분도 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 집행법원의 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약분 0원 ≠ 전체 인수위험 0원”
이 사건에서 가장 먼저 눈에 띄는 금액은 장용준의 320,000,000원 보증금입니다. 신건 최저가가 307,000,000원이므로 일반적인 대항력 인수형 경매라면 매수인 부담을 크게 경계해야 할 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서상 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 장용준 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그렇다고 권리관계가 완전히 정리된 것은 아닙니다. 유명희라는 별도의 전입자가 존재하며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르기 때문에 대항력 가능성을 검토해야 하지만, 현재 확인된 사항만으로 대항력 유무나 인수액을 확정하기는 어렵습니다. 장용준의 매각조건이 유명희까지 보호해 주는 것도 아닙니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 307,000,000원에 장용준의 미배당액을 추가하지 않는다는 점은 분명 유리한 매각조건입니다. 하지만 최근 실제 거래가격을 통한 검증이 충분하지 않고, 대상이 16세대 규모의 다세대주택이며 단지 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 그러므로 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 장용준 임차권은 명시된 매각조건대로 처리되는지 확인하고, 유명희의 독립적인 권리관계와 보증금을 해소한 다음, 실제 거래가격을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다. 주된 보증금 인수는 조건부 해소됐지만, 잔여 임차 위험·가격 검증·환금성 문제는 아직 남아 있습니다.
