서울남부지방법원 2026타경4540. 서울 영등포구 양평동2가에 위치한 이레오피스텔에이 4층 403호입니다. 지상 9층 건물의 오피스텔로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.

이 사건의 가장 중요한 특징은 등기된 주택임차권이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 임차권자 윤준혁의 보증금은 267,750,000원입니다. 주민등록일과 점유개시일은 2021.07.23, 확정일자는 2021.07.12이며, 임차권등기는 2023.09.01 접수되었습니다.

말소기준권리는 그보다 늦은 2025.02.19 서울특별시 압류입니다. 따라서 윤준혁의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 선순위 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 윤준혁과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 이 조건이 충족되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

반면 정혜진은 2024.08.26 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 이 역시 말소기준권리보다 앞선 시점이지만 보증금, 확정일자, 구체적인 임대차관계가 확인되지 않습니다. 윤준혁에게 적용되는 포기 확약이 정혜진에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 이 점이 이 사건의 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약

등기부에는 과거 코리아신탁주식회사 관련 신탁등기가 존재했으나 해당 신탁등기는 이미 말소 처리되었습니다. 현재 소유자는 서정훈입니다. 이후 민간임대주택등기와 윤준혁의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다.

2025.02.19 서울특별시 압류가 말소기준권리로 지정되어 있으며, 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 영등포구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 임차권은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 윤준혁의 보증금과 보증기관의 승계채권을 독립된 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인 또는 임차관계 조사 대상자는 윤준혁과 정혜진, 2명입니다.

따라서 이 사건의 매수인 부담을 단순히 0원으로 확정하는 것은 부정확합니다. 윤준혁과 주택도시보증공사에 관한 보증금 반환채무는 확약 조건 충족을 전제로 실질 0원이지만, 정혜진의 권리와 보증금은 별도 조사 후에야 인수 가능 금액을 결정할 수 있습니다.

③ 매각가격과 실질취득비용

감정가와 최저매각가는 모두 319,000,000원으로 현재 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 이 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정값입니다. 윤준혁·주택도시보증공사의 인수 0원은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되는 것을 전제로 합니다. 정혜진의 별도 인수 가능액과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

위 표는 제시된 매각대금 배분 추정치를 표시한 것입니다. 윤준혁과 주택도시보증공사는 동일한 임차보증금의 승계관계로 기재되어 있으므로, 두 채권액을 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 승계 범위에 따라 배당 주체 및 금액의 재산정이 필요합니다. 당해세·최우선변제 및 정혜진의 미상 권리는 반영되지 않았습니다.

위 계산에서는 주택도시보증공사의 청구금액 267,750,000원 중 45,984,000원이 배당되는 것으로 표시되어, 미배당액은 221,766,000원입니다. 그러나 이 미배당액은 채권자 기준의 부족분이며, 매수인이 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다. 주택임차권 승계인과 임차인의 포기 확약이 이행되면 해당 반환청구권의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.

⑤ 유찰 시 배당 및 인수 시나리오

기초모형 인수액은 확약에 따른 권리 포기를 최종 반영하기 전의 회차별 계산값입니다. 윤준혁·주택도시보증공사의 보증금에 관해서는 포기·말소 조건 이행 시 해당 금액을 실제 매수인 인수액으로 적용하지 않습니다. 정혜진의 보증금은 미상이므로 위 계산값이 해당 임차인의 부담액을 나타내는 것도 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 관악고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 건물로 사용승인일은 2018.04.30입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 기계식 주차장 등의 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 28m, 동측으로 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 기재도 있으므로 실제 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 민간임대주택등기가 있으므로 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 이용 여부, 임대수요, 관리비, 금융조건에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교자료가 확인되지 않아 구체적인 환금성과 적정가격을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정혜진의 임대차관계. 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 대항력 존속 여부를 반드시 확인하세요.
• 포기 확약의 효력. 윤준혁과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
• 보증기관 승계. 윤준혁과 주택도시보증공사의 채권 승계 범위를 확인하고, 동일 보증금이 중복 계산되거나 중복 배당되는 일이 없도록 배당관계를 검증하세요.
• 압류 관련 세금. 서울특별시와 영등포구 압류의 체납세액 및 법정기일을 확인하고, 조세채권이 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 등록임대주택의 임대의무기간, 임대차 관련 제한 및 경매 후 등록상태를 확인하세요.
• 주거용 오피스텔. 공부상 오피스텔과 현황 주거용 이용에 따른 취득·보유 관련 세금, 대출 및 임대 활용 조건을 확인하세요.
• 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 및 관리비를 확인한 뒤 낙찰가격과 실질취득비용을 비교하세요.
• 점유·명도. 현재 점유자와 임차인의 관계를 확인하고, 인도 절차 및 명도비용 발생 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 해소된 위험과 남아 있는 위험은 다르다”

이 사건에서 가장 큰 보증금은 윤준혁의 267,750,000원입니다. 선순위 주택임차권이라는 점만 보면 상당한 인수 위험이 있는 물건이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 확약 덕분에 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 조건 충족 시 0원으로 정리됩니다. 주택도시보증공사의 승계채권 역시 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.

하지만 정혜진의 보증금과 대항력은 아직 확정되지 않았습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이 존재하는 만큼 윤준혁의 확약만으로 모든 임차인 인수위험이 사라졌다고 판단할 수 없습니다.

더욱이 현재 최저매각가 319,000,000원이 적정한지 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 유찰되더라도 별도 임차인의 인수 문제가 해결되지 않는다면 낮아진 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급(44점)입니다. 주된 보증금의 확약은 긍정적이지만, 확약 밖 임차인의 보증금 미상, 선순위 대항력 가능성, 채권 승계와 배당 검증 필요성, 시세 비교 불가능성이 평가를 제한합니다. 지금 필요한 것은 성급한 응찰이 아니라 정혜진의 권리 확인과 적정 시세 검증입니다.