서울남부지방법원 2026타경4549. 강서구 화곡동 영산빌라 2층 202호, 비교 면적 28.96㎡의 다세대주택입니다. 총 8세대, 2015년 준공된 소규모 공동주택으로, 주택도시보증공사가 청구액 155,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 주식회사대성하우징이며, 2020년 4월 155,000,000원에 취득한 이력이 있습니다.

등기부에는 국세·지방세 압류와 주택임차권등기가 존재합니다. 말소기준은 2022년 1월 25일 국 명의 압류이지만, 임차인 이소민의 전입신고는 2020년 4월 10일, 확정일자는 2020년 3월 16일로 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인을 전제로 분석해야 합니다. 중요한 예외는 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건 때문에 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2022.01.25 국 명의 압류입니다. 이후 강서구·연천군 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 국민은행 근저당권(채권최고액 72,000,000원)은 2020.04.10 이미 말소되었습니다. 다만 압류의 등기상 말소와 조세채권의 배당상 우선순위는 구분해야 하며, 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 조건부 인수 0원

확인되는 실제 임차인은 이소민 1명입니다. 을구 3-2번은 별도 임차권이 아니라 기존 을구 3번 주택임차권의 점유개시일을 2020.04.11로 정정한 기록입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있어 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.

임대차계약일 2020.03.15 · 임차권등기 2022.05.10 · 점유개시일은 2022.06.02 경정등기 기준. 주택도시보증공사의 승계권리는 동일 보증금에 관한 것으로 중복 합산하지 않습니다.

참고 — 일반 인수형으로 계산한 금액: 신건 매각가 156,000,000원을 가정한 배당표상 임차인 예상배당은 153,016,000원, 보증금 미배당액은 1,984,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 이 금액이 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 본건은 명세서의 잔액 포기·등기말소 조건이 이행되는 경우 실질 인수액 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 확인 거래가보다 27.9% 높다

영산빌라 동일 면적 28.96㎡의 확인되는 실거래는 2025년 3월, 1층, 122,000,000원입니다. 비교 가능한 거래가 한 건이므로 이 금액을 단지 전체의 확정적인 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 특히 거래 시점과 대상 층이 다르다는 한계가 있습니다. 그러나 현재 제시된 실거래 기준으로는 신건 최저가의 가격 우위를 인정하기 어렵습니다.

최저매각가 156,000,000원은 이 실거래가보다 34,000,000원 높은 가격입니다. 비율로는 127.9%입니다. 명세서상 조건이 충족되면 보증금 인수액은 0원이므로 매수인 실질취득금액은 입찰가를 기준으로 계산합니다. 신건 최저가 낙찰을 가정하면 실질취득금액도 156,000,000원으로, 확인 실거래가를 여전히 크게 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

임차보증금 미배당액은 배당금과 별도로 계산한 차액으로, 매각대금 배분 합계에 다시 더하지 않습니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 임차보증금과 별개의 독립 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당은 제공된 추정치에 따른 것으로 국세·지방세의 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수형 계산과 실제 매각조건 구분

선순위 임차인 때문에 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 그러나 본건은 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건이 충족되는 경우에는 이 구조를 그대로 적용하지 않습니다.

일반 인수형 잔액은 잔액 포기 조건이 적용되지 않는 경우를 설명하기 위한 회차별 추정액입니다. 본건의 실질 인수액은 명세서상 조건이 이행된다는 전제에서 각 회차 모두 0원입니다. 실제 매각조건이 변경되거나 말소 조건이 충족되지 않으면 인수 판단을 다시 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 화곡동 서울신곡초등학교 북서측 인근. 다세대주택과 연립주택이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 강서구 마을버스 01번·03번 등의 정류장이 있습니다. 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통상황은 보통 정도로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호입니다. 급·배수시설, 소화시설, 난방시설, 승강기시설 및 주차장시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 적용 기간과 허가 대상은 입찰 및 취득 시점에 다시 확인해야 합니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 179.0㎡, 세로장방형·완경사지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,791,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고, 확인되는 동일 면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 향후 매각가격과 매도 기간의 불확실성을 보수적으로 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 이소민 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 권리승계 범위와 잔액 포기 효력을 확인하고, 동일 보증금의 중복 신고·중복 계산을 피해야 합니다.
• 임차권 경정등기 확인. 을구 3-2번의 점유개시일 정정은 기존 이소민 임차권에 대한 경정입니다. 별도 임차인으로 취급하지 않도록 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 조세의 법정기일·당해세 여부와 실제 배당 우선순위, 말소관계를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2025.03 거래 1건만으로 현재 적정가를 단정하지 말고 주변 유사 면적·연식 다세대주택의 최신 실거래와 매물 가격을 교차 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 및 1회 유찰 가정 가격은 확인 거래가보다 높습니다. 유찰 시 매각조건 유지 여부와 새 최저가를 함께 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 및 보증금 반환청구권 포기와 별개로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 명도비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·공부 확인. 미납 공용관리비, 건축물대장, 대지권, 토지이용규제, 등기사항전부증명서를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 조건이 있어도 비싼 물건은 비싸다”

서울남부지방법원 2026타경4549의 핵심은 대항력 있는 임차인의 존재보다 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않기로 한 매각조건입니다. 이소민의 보증금은 155,000,000원이고 임차인의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞서지만, 매각물건명세서에 이소민과 주택도시보증공사의 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되면 매수인 인수금액은 실질 0원입니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 156,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래 122,000,000원의 127.9%입니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.4회, 8세대 소규모 건물, 거래 표본 1건이라는 점까지 고려하면 신건에서 높은 가격을 지불할 이유는 부족합니다. 임차권 말소 조건의 이행 가능성과 조세채권을 검증한 뒤, 실제 실거래 수준 및 유찰 여부를 재평가하는 보수적 접근이 적절합니다.

권리는 조건부 해소, 가격은 보류. 이 물건은 최저가 자체가 싸서 매력적인 경매가 아니라, 조건부 인수 해소가 확실한지 확인하고 실질취득금액이 충분히 낮아지는 시점에 접근할지를 판단해야 하는 다세대주택입니다.