서울남부지방법원 2026타경4567. 구로구 온수동 에코그린빌 102동 403호, 전용 44.05㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 채권자 주택도시보증공사가 296,000,000원을 청구해 강제경매가 진행되고 있습니다. 등기부에는 임현빈의 주택임차권이 2023년 11월에 등기되어 있고, 임차보증금은 정확히 296,000,000원입니다. 임현빈의 전입과 확정일자는 이번 경매개시결정보다 앞섭니다.
여기서 중요한 것은 선순위 임차권의 존재만 보고 곧바로 296,000,000원을 낙찰자가 인수한다고 판단해서도 안 되고, 반대로 임차권 포기 조건만 보고 모든 권리가 깨끗하다고 판단해서도 안 된다는 점입니다. 매각물건명세서에는 임현빈과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있지만, 박근영은 그 조건의 적용 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 부일로1길 128-24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 44.05㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 유재진 (2019.12.02 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.09 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 주택임차권 | 임현빈 · 296,000,000원 · 2023.11.14 등기 |
| 별도 전입자 | 박근영 · 2024.03.06 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 단지 현황 | 에코그린빌 · 28세대 · 2019.02.07 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 별도 전입자
이번 경매의 말소기준권리는 2026.04.09 강제경매개시결정입니다. 현대캐피탈의 과거 가압류와 강제경매개시결정은 이미 등기부에서 말소되었습니다. 반면 임현빈의 주택임차권등기는 2023.11.14, 박근영의 전입신고는 2024.03.06으로 모두 이번 말소기준일보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계인은 별도 합산하지 않는다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현빈 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2019.11.01 확정 2019.10.07 |
296,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 조건부 실질 인수 0원 |
| 박근영 점유 부분 미상 |
전입 2024.03.06 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 별도 위험 포기 조건 적용 밖 |
주택도시보증공사는 임현빈의 주택임차권 승계인으로 언급되어 있습니다. 별도의 실제 임차인으로 추가하지 않으며, 같은 보증금의 원채권과 승계채권을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래보다 높은 신건 가격
에코그린빌은 2019년 준공된 28세대 규모의 다세대주택입니다. 대상 물건은 전용 44.05㎡이고, 비교 가능한 거래는 전용 43.91㎡입니다. 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.91㎡ | 5층 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 43.91㎡ | 4층 | 284,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 289,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 44.05㎡ | 4층 | 312,000,000원 |
최저매각가 312,000,000원은 전체 거래 평균 289,500,000원의 107.8%이며, 확인된 최신 거래가 295,000,000원과 비교해도 105.8%입니다. 신건 가격이 확인된 거래가격을 웃도는 만큼 현재 가격에 시세 대비 할인 매력이 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,168,000원 |
| 1. 임현빈 임차보증금(우선변제) | 296,000,000원 | 296,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 296,000,000원 | 10,832,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당액은 매각대금 312,000,000원을 전제로 한 기계적 배당 시뮬레이션입니다. 특히 임현빈의 보증금 채권과 주택도시보증공사의 승계채권이 동일한 기초채권에 해당하는 범위에서는 중복 배당될 수 없으므로, 두 채권을 독립적으로 전액 인정한 확정 배당표로 해석하면 안 됩니다. 실제 배당순위·승계 범위·채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수의 원칙과 예외
통상 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조가 발생합니다.
하지만 이 사건은 임현빈과 주택도시보증공사에 대해 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다. 다음 표에서 원칙상 인수액은 해당 조건을 적용하기 전의 계산값이고, 조건 이행 시 임현빈 관련 실질 인수액은 0원입니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 포기 조건 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 312,000,000원 | 0원 | 임현빈 0원 박근영 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 249,600,000원 | 50,694,400원 | 임현빈 0원 박근영 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 199,680,000원 | 99,915,520원 | 임현빈 0원 박근영 미상 |
원칙상 인수액은 임현빈의 보증금 296,000,000원을 기준으로 계산된 미배당 잔액 추정치입니다. 해당 금액을 조건 이행 후에도 실제 인수한다고 합산하지 않습니다. 표의 원칙상 인수액은 집행비용 등을 포함한 시뮬레이션 결과이므로 단순한 보증금과 낙찰가의 차액과 일치하지 않을 수 있습니다. 박근영의 별도 권리와 보증금은 어느 회차에서도 확정되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 온수동, 지하철 1·7호선 온수역 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장 및 온수역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건축. 철근콘크리트구조의 6층 도시형생활주택 중 4층입니다. 개별난방·도시가스·승강기·주차장·급배수·기본 위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 부일로1길과 접하며, 토지는 완경사를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형입니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 지정, 지구단위계획구역·정비구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 확인되어 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,996,000원/㎡이며, 토지면적은 896.0㎡입니다. 해당 면적은 대지 전체의 면적으로 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적과 다릅니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지이고 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 경매 평균 유찰 6.8회와 매각률 0.0% 지표를 감안하면 재매각·환금성에 보수적인 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임현빈과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 어떻게 명시되어 있는지 재확인해야 합니다. 특히 배당 이후 등기말소 이행 구조를 확인하세요.
- 박근영의 실제 임대차관계. 2024.03.06 전입자의 현재 점유 여부, 점유 개시 경위, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 미상 보증금이 독립적인 인수채무가 되는지가 핵심입니다.
- 보증기관 승계 범위. 주택도시보증공사의 신청채권 296,000,000원과 임현빈의 임차보증금 296,000,000원 사이의 승계·대위 범위를 확인해야 합니다. 동일 보증금에 대한 중복 채권 계산은 피해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·등록상태·매각 이후 규제 및 의무 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 확인된 최신 실거래는 2023.04의 295,000,000원입니다. 현재 매매 호가, 실제 거래 가능가격, 같은 면적대 인근 다세대주택 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 단지 환금성. 평균 유찰 6.8회, 매각률 0.0%인 경매 통계를 고려해 낙찰 후 재매각 가능성과 유동성 위험을 반영해야 합니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 존재하므로 본 다세대주택의 매매·경매 취득에 대한 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·점유·명도. 실제 점유자 확인, 체납 관리비 중 승계 가능 금액, 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 사전에 점검해야 합니다.
- 배당 및 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 배당요구 서류·감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 확인하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “주된 보증금은 풀렸지만, 모든 문제가 끝난 것은 아니다”
이 물건을 단순히 선순위 임차보증금 296,000,000원을 떠안는 위험한 경매라고만 평가하면 중요한 매각조건을 놓칩니다. 임현빈과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 조건이 이행된다면 주된 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
하지만 다른 한편으로는 박근영이라는 별도 전입자의 임차관계가 불명확합니다. 이 사람의 전입은 말소기준일보다 앞서며, 보증금과 점유관계는 확인되지 않았습니다. 임현빈의 포기 조건으로 박근영의 권리가 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 따라서 전체 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
가격도 선뜻 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 312,000,000원은 확인된 최신 거래 295,000,000원의 105.8%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.8회입니다. 거래 시점이 오래되어 현재 시세의 정밀한 판단도 어렵습니다. 다세대주택 특유의 환금성 위험까지 고려하면 최저가가 낮아지는 것만으로 성급하게 입찰할 상황은 아닙니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임현빈의 조건부 인수 포기는 분명한 긍정 요소이지만, 박근영의 별도 권리를 확정하고 실제 총취득비용을 계산하기 전에는 안전한 낙찰가를 정하기 어렵습니다. 이후 최신 시세와 비교해 충분한 가격 여유가 확보되는지 판단하는 순서가 적절합니다.
