서울남부지방법원 2026타경4583. 강서구 마곡동 강서로 411에 자리한 마곡에비앙 제5층 제511호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자 이영환은 2022년 4월 20일 이 물건을 거래가 128,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차인 김예닮의 임차권등기, 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순서대로 나타납니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 9월 8일 국의 압류입니다.

가장 눈여겨볼 권리는 이보다 앞선 2023년 6월 30일 등기된 김예닮의 주택임차권입니다. 김예닮은 2022년 3월 16일 전입신고를 했고, 2022년 2월 14일 확정일자를 받았으며, 보증금은 145,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권이 있어 통상적인 경매라면 낙찰자가 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다.

그런데 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 매각조건으로 정하고 있기 때문입니다. 따라서 보증금의 크기만으로 무조건 위험하다고 단정해서도 안 되고, 반대로 포기·말소 조건을 확인하지 않은 채 인수액 0원을 무조건 확정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

국의 압류 2건, 강서구의 압류 1건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 반면 이보다 앞선 임차권은 단순히 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고 처리할 수 없습니다. 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 매각조건이 실질 인수액 판단의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 실질 인수 0원의 조건

실제 임차인은 김예닮 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권 승계인으로 명시되며, 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 임차보증금 145,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

위 27,480,000원은 포기·말소 조건 적용 전의 배당계산상 잔액입니다. 실제 배당액은 조세채권, 집행비용 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 조건이 유효하게 충족된다는 전제에서 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 포기·말소 조건의 적용 범위와 이행은 입찰 전 최신 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득을 구분해야 한다

감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가도 120,000,000원으로 신건입니다. 소유자의 2022년 취득 거래가는 128,000,000원이지만, 이 과거 거래가격만으로 현재 시세 또는 투자 수익을 판단할 수는 없습니다.

이 물건은 먼저 임차보증금 포기·말소 조건의 충족 여부에 따라 실질취득 구조가 달라집니다. 조건이 유효하게 충족되면 임차보증금 인수 없이 낙찰대금을 부담하는 구조입니다. 조건이 적용되지 않는 일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 145,000,000원 수준에 집행비용에 따른 차이를 더한 금액으로 유지될 수 있습니다.

회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가나 향후 매각기일을 확정한 것이 아닙니다. 실질취득액은 낙찰대금과 임차보증금 실질 인수액만 반영하고 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 제외했습니다. 각 회차의 룰상 미배당액은 포기·말소 조건 적용 전 수치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

집행비용 추정 2,480,000원 및 임차보증금 우선배당 117,520,000원으로 매각대금 120,000,000원이 전액 배분되는 가정입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 신청채권 145,000,000원과 임차보증금 145,000,000원을 독립된 두 보증금으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 구체적 배당순위와 금액은 이 표에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북동측에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 업무용 부동산, 아파트, 공원, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 발산역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 동측 약 30m, 서측 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 2015.08.21 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 승강기·지하주차장·화재탐지 및 소화설비·스프링클러·CCTV 등을 갖추고 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역 등이 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 존재하므로 실제 적용 대상과 기간을 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 발산역 인근이라는 입지적 특징은 있지만, 오피스텔은 아파트와 다른 거래·임대수요 구조를 가질 수 있습니다. 실제 환금성 평가는 동일 건물 유사 면적의 최근 거래가격 및 거래 빈도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 최우선 확인. 최신 매각물건명세서에서 김예닮과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 보증금 145,000,000원, 전입·확정일자, 배당요구 및 대항력 판단을 원본과 대조해야 합니다.
• 승계 중복계산 금지. 김예닮은 실제 임차인, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 동일 보증금에 관한 권리를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 조세채권 우선순위. 고양세무서장·인천세무서장·강서구 관련 압류에 대해 세목, 법정기일, 배당순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 120,000,000원이 현재 실거래 시세보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다. 과거 취득가 128,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 보증금 반환청구권 포기 문제는 실제 점유자의 인도 여부와 구별됩니다. 현 점유상태 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 오피스텔 취득비용. 취득세·등기비용·미납 공용관리비·수선 및 명도 관련 비용을 실질취득 예산에 반영해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 관련 보증금 포기·승계 서류의 최신 내용을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금 1.45억”보다 중요한 것은 포기·말소 조건

이 물건을 선순위 임차권이 있는 일반적인 경매와 똑같이 계산하면 최저가 120,000,000원에 낙찰되더라도 27,480,000원의 보증금 미배당 문제가 발생합니다. 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당액이 증가하므로, 포기 조건이 없다면 최저가 인하를 곧바로 실질취득 가격 하락으로 볼 수 없습니다.

하지만 이 사건의 매각물건명세서는 임차인과 주택임차권 승계인 모두의 미배당 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 정하고 있습니다. 이 조건이 유효하게 충족된다면 매수인이 해당 임차보증금을 인수하지 않는 구조입니다. 즉, 이 물건의 권리분석은 임차보증금 145,000,000원을 단순 가산하는 방식으로 끝내서는 안 됩니다.

다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 배당순위의 불확실성을 점검해야 하고, 최근 실거래에 근거한 가격 검증도 필요합니다. 따라서 결론은 “포기·말소 조건 충족 시 인수 위험은 크게 해소되지만, 시세 검증과 조건의 법적 확실성을 확인하기 전에는 가격 메리트 판단을 보류한다”입니다. 선순위 임차권이 있다는 사실보다, 그 권리를 어떤 매각조건으로 정리하는지가 이 사건의 승부처입니다.