서울남부지방법원 2026타경4587. 강서구 화곡동 제이투리더스뷰 4층 401호, 공부상 오피스텔로 이용하는 집합건물입니다. 소유자 윤주성은 2022년 5월 12일 거래가액 355,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 2024년 5월 임차인 곽재원이 같은 금액인 355,000,000원의 임차보증금에 관한 주택임차권등기를 마쳤고, 2026년 4월 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 강제경매개시결정이 제시된 말소기준권리입니다.

핵심은 경매개시보다 먼저 성립한 임차권입니다. 곽재원의 전입 및 점유 개시일은 2022년 5월 12일, 확정일자는 2022년 4월 15일입니다. 따라서 선순위 임차인으로서 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있으며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 현 회차에서는 전액 배당으로 계산되지만, 가격이 내려가면 배당액과 인수액이 동시에 변합니다. 최저가의 하락 폭이 곧 실질 매입원가의 하락 폭은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 신목신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권은 2022년 5월 12일 이미 말소됐습니다. 이를 현재 유효한 담보채무나 매수인 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다. 반면 곽재원의 주택임차권등기는 2024년 5월 16일 접수됐고, 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있습니다. 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 권리는 배당 결과에 따라 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차권자 1명, 미상 전입자 2명

조사상 확인되는 개인은 3명입니다. 곽재원은 보증금과 확정일자 및 임차권등기가 확인되는 임차권자입니다. 나머지 두 사람은 현황조사상 전입 사실이 있으나 보증금·확정일자·독립된 임대차관계가 확정되지 않아, 법적으로 별개의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시된 기관이며, 실제 거주 임차인 인원에는 포함하지 않습니다.

곽재원의 임차보증금 355,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 355,000,000원은 금액이 같습니다. 그러나 주택도시보증공사의 신청채권이 곽재원 보증금의 대위변제·승계에 따른 것인지, 실제 배당채권자가 누구인지까지 확정된 것은 아닙니다. 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해 710,000,000원으로 판단하면 안 됩니다. 채권 동일성과 승계 관계 및 배당 귀속을 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득은 크게 줄지 않는다

이 사건에서 감정가와 최저매각가는 모두 368,000,000원입니다. 2022년 등기상 거래가액 355,000,000원보다 13,000,000원 높지만, 과거 소유권 취득가격을 현재 오피스텔의 실거래 시세로 사용할 수는 없습니다. 최근 12개월 비교 거래나 최신 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장보다 저렴하다는 근거는 없습니다.

여기에 선순위 임차보증금 355,000,000원이 있습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 배당으로 회수하지 못한 금액이 늘어나는 구조이므로, 매수인의 실질취득은 대략 보증금 수준에서 유지되고 집행비용 등의 차이만 반영될 수 있습니다. 이 사건의 회차별 예상 인수액을 합산하면 다음과 같습니다.

실질취득 = 회차별 낙찰가 가정 + 선순위 보증금 예상 인수액. 표의 인수액은 제시된 배당 시나리오에 따른 추정치이며, 미상 점유자와 기타 부대비용은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

집행비용 약 5,952,000원은 추정치입니다. 이 배당 시나리오에서는 곽재원 보증금이 전액 배당돼 해당 보증금의 매수인 예상 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사와 임차인 사이의 채권 승계·중복 관계, 실제 배당순위, 당해세·최우선변제 및 미상 임대차권리는 최종 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 인근에 위치합니다. 근린생활시설·공동주택·업무시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 2·5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층이며 위생·급배수시설과 승강기설비가 있습니다. 공부상 이용상태는 오피스텔입니다.
• 도로. 감정요항상 동측 약 6m, 북측 약 8m, 서측 약 3m 도로와 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·공항 관련 중요시설물보호지구·진입표면구역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 실제 대상 용도와 적용 기간을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 정보상 ㎡당 6,270,000원입니다. 이는 해당 오피스텔 한 호실의 현재 거래시세와는 구별해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다릅니다. 최근 매매사례를 확인하지 못한 상태이므로 단순히 감정가 대비 유찰률만으로 환금성과 가격 매력을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 곽재원 보증금의 실제 배당 귀속. 355,000,000원의 임차보증금에 대해 누가 적법한 배당채권자인지, 주택도시보증공사와의 대위변제·채권승계 관계가 있는지 확인해야 합니다. 같은 경제적 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 미상 전입자 2명의 임대차관계. DAVAATSEREN DASHNYAM과 NOROVSAMBUU BATTUMUR의 실제 점유 여부, 독립된 임대차계약 여부, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 곽재원과의 관계도 중요합니다.
• 임차권등기의 말소 조건. 곽재원의 보증금 전액 변제 여부, 매각 후 임차권등기 말소 가능 여부 및 명도 절차를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 응찰가. 신건 368,000,000원, 1회 유찰 359,921,600원, 2회 유찰 359,097,280원이라는 예상 실질취득액을 기준으로 계산해야 합니다. 표면 최저가만으로 매입가를 판단하면 안 됩니다.
• 최근 오피스텔 실거래 확인. 동일 건물·동일 면적대의 최근 12개월 매매사례와 최신 거래를 확인하고, 거래 추세 및 매각 소요기간을 반영해 응찰 상한을 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록관계. 현재 임대사업자 등록과 임대의무기간 및 등록에 따른 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 대조. 제401호와 제4001호 표시 차이 및 부지 지번 차이를 확인하고, 대상 부동산의 동일성을 점검해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 현장 점유자, 임차권등기 이후의 거주관계, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 명도 비용을 점검해야 합니다.
• 최종 명세서 원본 확인. 매각물건명세서의 매수인 인수사항, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 배당 관련 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다”

이 사건의 가장 큰 착시가 바로 유찰 가격입니다. 신건 최저가 368,000,000원만 보면 일반적인 오피스텔 경매처럼 보이지만, 2022년부터 성립한 선순위 임차보증금 355,000,000원이 핵심 변수입니다. 2회 유찰 시 최저가는 235,520,000원으로 내려가도, 예상 인수액을 합한 실질취득은 359,097,280원입니다.

여기에 아직 보증금과 임대차관계가 확인되지 않은 전입자 2명이 있고, 주택도시보증공사와 임차인의 채권 관계도 정밀 검증이 필요합니다. 2022년 거래가 355,000,000원은 현재 시세를 입증하지 못하므로, 실질취득 3.59억~3.68억원이 시장에서 저렴한 수준이라고 평가할 근거도 부족합니다.

결론은 권리 확인과 가격 판단 모두 보류입니다. 현재 추정배당에서는 곽재원 보증금 인수액이 0원이지만, 미상 점유자의 권리 및 실제 배당 귀속을 확정하기 전에는 인수 0원의 안전형 물건으로 볼 수 없습니다. 유찰 이후에도 실질 원가가 크게 내려가지 않는 만큼, 최근 실거래로 가격을 검증하고 선순위 임차권 및 점유관계를 먼저 정리하는 것이 입찰 여부 판단의 핵심입니다.