서울남부지방법원 2026타경4591. 서울 강서구 염창동, 지하철 9호선 염창역 북측 인근의 한경렉스플레이스 8층 803호입니다. 공부상 다세대주택으로, 전용면적은 24.84㎡입니다. 소유자 윤종심은 2022년 4월 18일 이 주택을 403,000,000원에 취득했습니다. 현재 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 393,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 현재 권리분석의 중심에는 안유경의 선순위 주택임차권이 있습니다. 임차인은 2022년 4월 14일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 4일입니다. 말소기준인 서울특별시 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 확약이 없다면 미배당 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에 적힌 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 중요한 변수가 됩니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 보증금 미배당액을 매수인이 추가 지급하지 않아도 됩니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차권이 존재하지만 인수 부담은 조건부로 해소되는 사건으로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제8층 제803호 도로명: 서울특별시 강서구 공항대로75길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 24.84㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 8층 |
| 사용승인 | 2021.12.01 |
| 건물 규모 | 한경렉스플레이스 · 15세대 |
| 소유자 | 윤종심 (2022.04.18 소유권이전 · 거래가 403,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 395,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 393,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.09 서울특별시 압류 (갑구 3번) |
| 선순위 임차권 | 안유경 · 보증금 393,000,000원 · 2024.05.01 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
등기부에는 과거 강서농업협동조합 근저당권 3,924,000,000원이 있었지만, 2022년 2월 21일 말소등기가 완료됐습니다. 현재 매수인이 이 근저당권을 인수하는 구조는 아닙니다.
이번 사건의 말소기준은 2026년 2월 9일 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞서 성립한 안유경의 임차권은 일반적인 말소기준 이후 권리처럼 자동 소멸한다고 취급할 수 없습니다. 별도의 포기·말소 조건이 없다면 임차보증금 미배당액의 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.93억, 실질 인수는 조건부 0원
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안유경 실제 임차인 |
건물전부 393,000,000원 |
2022.04.14 2022.04.04 |
대항력 有 우선변제 有 배당요구 확인 |
조건부 인수 0원 미배당 청구권 포기·임차권 말소 조건 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 |
안유경 보증금채권 승계 관계 별도 임차인 아님 |
안유경의 임차권 관련 | 승계인 동일 보증금채권 관계 |
포기 조건 적용 별도 보증금 합산 금지 |
실제 임차인은 안유경 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이자 이 사건 경매 신청채권자로 표시돼 있으며, 안유경과 별개의 393,000,000원짜리 임차인이 추가로 존재하는 것은 아닙니다. 따라서 두 이름을 합산해 보증금이 중복 존재한다고 계산하면 안 됩니다.
이 조건이 유효하게 이행될 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 임차보증금 393,000,000원을 낙찰가에 다시 더하는 방식으로 실질취득액을 계산하지 않습니다.
다만 포기·말소 조건이 실제 이행되면 이 4,330,000원은 매수인 부담으로 남지 않습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본, 매각조건, 포기 의사 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세가 전체 평균보다 훨씬 낮다
한경렉스플레이스의 실거래는 과거와 최근의 가격 차이가 뚜렷합니다. 전체 10건 평균은 393,700,000원으로 감정가와 거의 비슷하지만, 이 평균에는 2022년 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다.
최근 12개월 거래는 2026년 6월 1건, 310,000,000원입니다. 신건 최저가 395,000,000원은 이 거래보다 85,000,000원 높습니다. 최근 거래가격이 과거 거래군보다 낮아진 추세는 -23.1%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.93㎡ | 9층 | 310,000,000원 |
| 2022.03 | 24.13㎡ | 8층 | 393,000,000원 |
| 2022.03 | 25.93㎡ | 10층 | 413,000,000원 |
| 2022.03 | 24.13㎡ | 9층 | 393,000,000원 |
| 2022.02 | 24.13㎡ | 10층 | 393,000,000원 |
| 2022.02 | 24.84㎡ | 8층 | 403,000,000원 |
| 2022.02 | 25.93㎡ | 8층 | 413,000,000원 |
| 2022.01 | 24.84㎡ | 9층 | 403,000,000원 |
| 2022.01 | 24.84㎡ | 10층 | 403,000,000원 |
| 2022.01 | 25.93㎡ | 9층 | 413,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 393,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 310,000,000원 |
2022년 거래가격은 대부분 393,000,000~413,000,000원이었지만, 2026년 6월 거래가격은 310,000,000원입니다. 최근 거래 대비 85,000,000원의 가격 차이가 존재하므로 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 볼 수 없습니다.
다만 최근 12개월 거래는 1건이고, 해당 거래의 전용면적은 25.93㎡로 경매 대상 24.84㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 이 거래만으로 개별 호수의 확정 시세를 단정할 수는 없지만, 최근 가격 하락을 무시한 전체 평균 중심의 가격 판단은 특히 위험합니다.
현재 가격이 최근 거래보다 높은 데다 거래가격도 하락한 상황이므로, 신건에서 감정가에 근접해 응찰할 근거는 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,330,000원 |
| 1. 안유경 임차보증금(우선변제) | 393,000,000원 | 388,670,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권자 | 393,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 6,330,000원을 공제한 뒤 임차보증금에 388,670,000원을 배당하는 추정입니다. 임차보증금 부족분 4,330,000원은 포기 조건 미적용 시 원칙상 인수 계산액입니다. 안유경과 주택도시보증공사의 보증금채권은 승계 관계에 있으므로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 0원 표시는 신청채권자 항목의 별도 예상배당액입니다. 실제 배당은 승계 관계, 세금 및 배당순위 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계
선순위 대항력 임차인이 있는 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있습니다. 그러나 이 사건은 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 그 조건이 이행되는 경우와 이행되지 않는 경우를 반드시 나눠야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 포기 미적용 시 계산상 인수 | 조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 395,000,000원 | 4,330,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 316,000,000원 | 82,224,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 252,800,000원 | 144,539,200원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 인수 미적용 계산액은 회차별 추정배당에 따른 값으로, 실제 확정 인수액이 아닙니다. 조건이 정상 이행된다면 보증금 인수 0원으로 실질취득 기준액은 각 회차 낙찰가와 같으며, 취득세·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
2회 유찰 시 최저매각가는 252,800,000원으로 최근 거래가격보다 낮아지지만, 거래가 1건뿐이고 가격 추세가 -23.1%인 만큼 가격 차이만으로 안전마진이 충분하다고 단정할 수 없습니다.
즉 최저가만 낮아졌다는 이유로 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 보증금 인수 0원이라는 판단의 전제는 어디까지나 명시된 반환청구권 포기·임차권 말소 조건의 실제 이행입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염창역 북측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 9호선 염창역이 위치합니다. 대중교통 접근성은 입지상의 장점입니다.
- 건물. 2021.12.01 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 8층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 다세대주택입니다. 토지는 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용되지만, 경매 대상 호실을 오피스텔이나 아파트로 혼동해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 6,017,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태는 건축물현황도·외관·탐문 등에 근거했습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 집합건물이고 최근 12개월 실거래가 1건에 그칩니다. 2022년과 2026년 가격 수준의 차이도 커, 매도 시 가격 형성과 거래 성사 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금반환청구권 포기 조건. 안유경과 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하는 매각조건의 정확한 효력과 이행 여부를 확인하세요. 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 임차권등기 말소. 주택임차권등기 말소를 위한 조건·절차·관련 서류 및 매각 후 처리 방식을 반드시 확인하세요. 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 선순위 임차권의 자동 소멸을 가정하면 안 됩니다.
- 승계 관계 확인. 실제 임차인은 안유경 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 동일한 393,000,000원 보증금을 별도 채무처럼 이중 계산하지 마세요.
- 최근 시세 재검증. 최신 거래 310,000,000원은 전용 25.93㎡·9층이며 경매 대상은 전용 24.84㎡·8층입니다. 면적·층·내부 상태의 차이를 반영해 인근 다세대 거래와 함께 재확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -23.1%입니다. 과거 전체 평균 393,700,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 하락 위험을 입찰 상한에 반영하세요.
- 유찰 가격 확인. 1회 유찰 가정가격 316,000,000원도 최근 거래가격보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격 252,800,000원은 최근 거래보다 낮지만, 매각조건 유지 여부와 시장 상황을 다시 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.04.18 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임대의무기간 및 등록 관련 사항이 경매 매각 이후 어떻게 처리되는지 별도 확인이 필요합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 내부가 비어 있다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 내부 상태 및 명도 비용을 확인하세요.
- 세금·관리비. 서울특별시 압류가 존재하므로 체납세금의 배당상 우선순위와 추가 부담 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 점검하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 좋은 경매가 아니다”
이 사건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 임차인이 존재하지만, 매수인 인수 위험을 해소하는 조건부 매각이라는 점입니다. 안유경의 보증금 393,000,000원은 결코 작은 금액이 아니지만, 임차인과 승계인의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원이 됩니다.
그렇다고 해서 신건 가격 395,000,000원이 매력적으로 바뀌지는 않습니다. 전체 실거래 평균 393,700,000원은 과거 고가 거래에 영향을 받았고, 최근 거래가격은 310,000,000원입니다. 최근 가격 추세 역시 -23.1%로 하락했습니다. 조건 이행 시 실질취득 기준액 395,000,000원은 최근 시세의 127.4%에 해당합니다.
게다가 15세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.7회입니다. 1회 유찰 가정가격인 316,000,000원조차 최근 거래가격보다 높습니다. 따라서 현재 가격에 선뜻 입찰하기보다는 임차권 포기·말소 조건의 확실한 이행 여부를 확인하고, 최근 거래가격을 기준으로 유찰 후 가격을 검토하는 접근이 합리적입니다.
결론은 명확합니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 신건에서 불합격. 이 물건은 선순위 임차권이라는 외형보다 실제 인수 조건을 정확히 읽는 것이 중요하고, 그다음에는 과거 고가 거래가 아니라 최근 하락한 시장가격을 기준으로 판단해야 합니다.
