서울남부지방법원 2026타경4602. 서울 양천구 신월동 곰달래로14길 13에 있는 우영채움빌 제6층 제601호입니다. 2022년 사용승인된 15세대 규모의 다세대주택으로, 해당 세대의 전용면적은 31.22㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 316,000,000원입니다. 등기상 소유자는 조환성이며, 2022년 5월 소유권을 취득할 당시 거래가액은 365,000,000원으로 기재되어 있습니다.

이 사건에서 일반적인 후순위 권리의 소멸 여부보다 중요한 것은 선순위 대항력 임차인과 매각 조건입니다. 김정하는 2022년 5월 10일 전입·점유를 시작했고, 2022년 4월 25일 확정일자를 받았습니다. 이는 지정된 말소기준인 2023년 2월 15일 압류보다 앞섭니다. 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 구조가 될 수 있지만, 이번 매각에서는 그 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다.

따라서 포기·말소 조건이 실제로 성립하는지를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 조건이 정상 이행된다면 김정하 관련 실질취득 기준은 낙찰대금 316,000,000원이며, 이는 최근 거래 평균 261,500,000원보다 높습니다. 포기 조건이 유효하지 않다면 보증금 미배당분이 인수 위험으로 되살아나므로, 낮은 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 조건부 말소

지정된 말소기준권리는 2023년 2월 15일 강서세무서장 관련 압류입니다. 이후 등재된 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 임차권등기의 말소와 선순위 대항력에 따른 보증금 반환채무는 구별해야 합니다. 김정하의 임차권등기는 2024년에 이루어졌더라도 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서 있습니다.

임차인·점유 관계 — 실제 보증금과 승계관계 구분

보증금이 확인된 임차인은 김정하 1명입니다. 별도로 이광재의 전입 사실이 확인되어 임차인·점유 관련 조사 대상은 총 2명이지만, 이광재의 임대차계약 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 김정하의 주택임차권 승계인으로 언급되므로 별도 신규 임차인으로 계산하거나 동일 보증금 365,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

또한 등기 요약에는 근저당권 1건이 집계되어 있으나, 개별 근저당권의 접수일·채권최고액·권리자는 확인된 권리 내역에 구체적으로 나타나지 않습니다. 등기사항전부증명서 원본을 대조하여 선후순위와 말소 여부를 확인해야 합니다. 압류 4건에 대해서도 체납세금 및 배당 우선순위를 별도로 검토할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 높다

우영채움빌은 15세대 규모의 2022년 사용승인 다세대주택입니다. 비교 실거래는 총 12건이며, 전용 28.34~31.22㎡ 면적의 거래가 포함되어 있습니다. 전체 평균은 347,250,000원이지만, 2022년의 고가 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 삼기 어렵습니다.

최근 거래 2건(2024년 12월·2025년 1월)의 평균은 261,500,000원이고 최신 확인 거래가는 259,000,000원입니다. 오래된 거래군 대비 최근 거래가격 추세는 -28.2%입니다. 다만 가장 최근 확인 거래도 2025년 1월이므로, 2026년 10월 현재 시세를 판단하려면 추가 거래와 매물 확인이 필요합니다.

최저매각가 316,000,000원은 최근 거래 평균 261,500,000원의 120.8%에 해당합니다. 최신 거래 259,000,000원보다도 높습니다. 김정하 보증금의 인수액이 포기·말소 조건으로 실질 0원이 된다고 가정해도, 낙찰대금 자체가 최근 거래 수준을 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

제공된 배당 추정에 따른 계산입니다. 집행비용은 추정액이고, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 승계관계는 김정하의 보증금과 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자 별도 배당액 0원은 해당 배당 시뮬레이션의 결과이며, 실제 채권 귀속·승계 범위는 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.

유찰 시나리오 — 조건이 없으면 실질취득은 크게 내려가지 않는다

김정하 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 일반적인 계산과 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우를 구분해야 합니다. 낙찰대금이 하락하면 일반 계산상 미배당 인수액이 증가하지만, 조건이 이행되면 김정하 관련 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.

일반 계산상 인수액은 각 회차의 추정 집행비용이 반영된 수치입니다. 인수 조건이 해결되지 않는다면 낙찰대금과 미배당 인수액의 합계는 보증금 365,000,000원 수준 이상으로 유지될 수 있습니다. 조건부 실질 인수 0원은 김정하 및 그 승계인에 한정한 판단입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신강초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 소재하며, 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.03.23 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 세대입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 16미터의 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 평탄한 장방형의 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등이 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 있으므로 입찰 전 해당 주택 유형에 대한 실제 적용 여부와 규제 변경을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대주택이며 최근 확인 거래는 2024년 12월과 2025년 1월의 2건입니다. 이전 거래군 대비 가격 하락이 커서 재매각 시 거래 성사 가격에 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원본 확인. 매각물건명세서에서 김정하와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건이 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 중복 산정 금지. 김정하 보증금 365,000,000원과 주택도시보증공사의 승계채권은 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 실제 승계 범위와 배당 귀속을 확인하세요.
• 이광재 전입·점유 조사. 2025.03.17 전입자의 임대차 여부, 보증금·확정일자·실제 점유 여부 및 인도 가능성을 확인하세요. 선순위 임차인에 대한 포기 조건이 별도 점유자에게 자동 적용되지는 않습니다.
• 압류·세금 확인. 국 관련 압류와 국민건강보험공단 압류를 포함해 총 4건의 압류가 있습니다. 당해세 및 우선 공과금의 배당 영향과 실제 체납 내역을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 지정된 말소기준은 2023.02.15 압류이지만, 등기 요약에 집계된 근저당권의 개별 내용도 확인해야 합니다. 임차인의 선순위 권리와 모든 등기 순위를 원본 기준으로 다시 점검하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.05.24 민간임대주택등기가 있으므로 매각에 따른 등록 상태와 임대사업 관련 의무의 처리 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 시장가격 재검증. 최근 거래 평균 261,500,000원은 2건의 표본이고 최신 거래는 2025.01입니다. 2026년 매물 호가와 실거래 현황을 추가로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시 총비용 구분. 포기·말소 조건이 유효하면 김정하 관련 인수 없이 낙찰가격 중심으로 접근할 수 있지만, 조건이 성립하지 않으면 미배당 보증금이 증가하므로 최저가만으로 할인율을 판단해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 미납 공용관리비 등을 확인하고 취득세·집행 관련 비용과 명도에 필요한 자금을 별도로 고려하세요.

맺으며 — “보증금 포기 조건은 강점, 신건 가격은 약점”

이 물건의 권리분석은 365,000,000원의 선순위 임차보증금에서 출발합니다. 신건 최저가 316,000,000원만 보면 보증금보다 저렴한 것처럼 보일 수 있지만, 통상적인 인수형 경매에서는 배당 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지됩니다.

다행히 이번 사건은 김정하와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 핵심 임차보증금 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 다만 이광재의 임대차·점유관계와 등기상 추가 권리 내용은 확인이 필요합니다.

가격은 별개의 문제입니다. 최근 거래 평균은 261,500,000원이고 최신 거래는 259,000,000원인 반면, 신건 최저가는 316,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 거래가격의 -28.2% 하락 추세와 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면, 권리 조건 확인은 필수, 신건 입찰은 가격상 보류가 타당합니다.

최종 판단: 김정하 관련 보증금 포기·말소 조건은 긍정적이지만, 확약 대상 밖 점유자에 대한 불확실성과 최근 거래 수준을 크게 웃도는 신건 가격이 부담입니다. 현재 단계에서는 무리하게 응찰하기보다 권리관계 원본 확인과 유찰 후 가격 재평가를 우선하는 것이 적절합니다.