수원지방법원 2025타경923. 수원시 영통구 이의동 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 740호입니다. 공부상 용도는 근린시설로 제시되어 있지만, 감정평가 요항표에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 지상 20층 건물의 7층에 위치하며, 감정가와 최저매각가는 모두 520,000,000원입니다.

이 물건의 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2020년 설정된 중소기업은행 근저당은 2021년에 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.12.01 설정된 의정부신곡새마을금고의 근저당권입니다. 이후 임의경매가 개시됐으며 해당 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 채권자의 변경은 기존 근저당권의 이전이지 새로운 선순위 권리의 설정은 아닙니다.

다만 권리가 단순하다는 것과 입찰을 즉시 결정할 수 있다는 것은 다른 문제입니다. 실제 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 매각가격을 객관적으로 비교할 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 입찰 전 이 두 가지부터 보완해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

등기부상 2020년 신탁 관련 등기는 이미 말소됐으며, 2020년 중소기업은행 근저당권도 2021.01.11 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2022.12.01 의정부신곡새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인된 실제 임차인은 장세훈 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.

장세훈의 전입신고일은 2023.02.14로 말소기준권리 설정일인 2022.12.01보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다. 별도로 선순위 대항력이 성립했다는 사정은 확인되지 않았습니다.

다만 보증금과 확정일자가 미상이라는 점은 반드시 구별해야 합니다. 대항력 판단과 우선변제권 판단은 서로 다르며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최우선변제 가능 여부와 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 우선변제 순위나 배당액이 결정되는 것도 아닙니다.

② 가격 판단 — 520,000,000원의 경쟁력은 검증이 필요하다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 520,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 매각기준이 설정돼 있습니다.

권리분석상 예상 인수액은 0원이고, 이를 전제로 한 현재 회차의 예상 실질취득금액도 520,000,000원입니다. 다만 여기에는 취득세, 명도비, 관리비 등 부대비용이 포함되지 않습니다.

이 가격을 저렴하다고 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 용도 물건의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 특히 본건은 공부상 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있으므로, 단순히 주변 아파트 거래가격을 기준으로 평가하기는 어렵습니다.

유찰 시 가격·배당 시나리오

유찰 시 매각 기준가격은 416,000,000원, 332,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 제시된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다.

여기서 주의할 점은 미배당액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 유찰로 가격이 낮아진다는 사실만으로 해당 물건이 시세보다 저렴해졌다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 520,000,000원 가정)

채권최고액 504,000,000원을 배당 대상으로 적용한 추정표입니다. 신청채권자의 청구액은 462,452,260원으로 별도 확인되며, 실제 배당채권액은 확정된 채권원리금 등에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현 매각가 기준 예상배당은 집행비용 7,600,000원, 근저당권 504,000,000원, 소유자 잔여 8,400,000원입니다. 그러나 이는 채권최고액을 그대로 적용한 계산 시나리오이지, 해당 금액의 채권이 실제로 전액 확정됐다는 의미는 아닙니다. 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전도 배당권자 확인 시 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 영통구 소재 경기도청 남동측 인근입니다. 주변에는 관공서, 백화점, 오피스 및 아파트단지 등이 혼재하며 중심상업지대를 형성하고 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 20층 건물로, 본건은 7층 740호입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재경보설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 북서측 도청로18번길 및 북동측 포장도로와 접하며, 주변에 도로망이 형성돼 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 상대보호구역 저촉 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 5,031,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 용도·환금성. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이지만 사건상 용도는 근린시설입니다. 중심상업지 접근성은 긍정적이나, 적법한 용도 및 유사 물건의 실제 거래 수준을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 장세훈의 보증금과 월차임, 확정일자, 계약 내용 및 실제 점유 관계를 확인하세요. 배당요구일 2025.05.07도 매각물건명세서 및 접수문건과 대조해야 합니다.
• 대항력·우선변제 재점검. 전입 2023.02.14는 말소기준 2022.12.01 이후입니다. 다만 전입일 외 권리 성립 사정과 최우선변제 대상 여부는 원본 자료로 재확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 의정부신곡새마을금고 근저당권이 2026.03.26 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 이력을 확인하고, 배당채권액과 배당권자 정보를 대조하세요.
• 용도 확인. 공부상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이 실제로 어떤 건축물대장상 용도에 해당하는지 확인하고, 사용 및 임대에 제한이 있는지 검토하세요.
• 시세 확인. 최근 실거래와 유사 면적·층·용도 물건의 거래 사례를 비교하세요. 최저가 520,000,000원이 시세보다 낮은지 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 416,000,000원, 2회 유찰 332,800,000원의 가격 구간을 검토하되, 단순 가격 인하와 실질적인 저가 매수를 구별하세요.
• 점유·명도. 임차인 장세훈의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인하고, 낙찰 이후 인도명령·명도절차 및 이사 협의 필요성을 검토하세요.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 비용, 명도비 및 기타 낙찰 후 비용을 확인하세요. 예상 실질취득금액에는 이러한 비용이 포함되지 않았습니다.
• 원본 대조. 2026.10.17 발급 등기사항전부증명서를 비롯해 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정, 가격 판단은 아직 보류”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2022년 근저당권 이후 임차인이 전입했고, 이후 경매개시결정과 근저당권 이전이 이어진 구조입니다. 권리의 흐름 자체는 비교적 이해하기 쉽습니다.

그러나 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이므로 권리 확인을 끝냈다고 보기 어렵습니다. 또한 공부상 근린시설이 오피스텔로 이용되는 상태이며, 최근 거래 시세를 확인하지 못한 상황에서 520,000,000원이라는 신건 가격에 가격 가점을 부여할 근거도 부족합니다.

유찰 시 최저가가 낮아져도 저렴해지는지는 시장가격과 비교해야만 판단할 수 있습니다. 권리는 조건부 양호, 임차관계는 추가 확인, 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 관건은 말소기준권리 자체보다 임대차 세부사항, 실제 이용의 적법성, 그리고 실거래에 근거한 적정 입찰가 산정입니다.