서울남부지방법원 2026타경4609. 서울 구로구 개봉동의 다원아트빌 3층 301호입니다. 전용 37.82㎡ 규모의 도시형 생활주택으로, 아파트가 아닌 단지형 다세대주택입니다. 2018년 준공된 6층 철근콘크리트 건물에 위치하며 방 2개와 거실, 주방·식당, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
등기부에는 소유자 정용철 명의로 취득된 뒤 국세·지방세 등 다수의 압류와 강제관리, 임차권등기, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 권리의 흐름은 단순하지 않습니다. 특히 말소기준은 금융기관 근저당이 아니라 2020년 1월 30일 국가의 압류이며, 임차인의 전입일은 이보다 앞선 2019년 6월 4일입니다.
그런데 이번 매각에는 중요한 예외가 붙어 있습니다. 임차인과 임차권 승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하고 등기를 말소한다는 조건입니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인이지만, 특정 매각조건에 의해 보증금 인수 위험을 해소하는 구조로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 279-26 다원아트빌 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 구로구 개봉로10길 31 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택(단지형 다세대주택) |
| 전용면적 | 37.82㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 3층 · 방2·거실·주방·식당·욕실·발코니 |
| 준공 | 2018.10.11 |
| 건물 규모 | 총 14세대 |
| 소유자 | 정용철 (2019.06.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30 · 갑구 6번 · 국가 압류(광주세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 임차관계 | 실제 임차인 이보희 1명 · 보증금 270,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 — 임차인·승계인의 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 충족 시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
원칙적으로 미배당 임차보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 구조입니다. 이번 사건에서는 매각물건명세서에 기재된 포기·말소 조건이 이 위험을 해소하는 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.7억의 처리
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이보희 | 건물전부 주거 · 임차권등기 |
270,000,000원 | 전입 2019.06.04 확정 2019.06.07 |
대항력 있음 우선변제 조건부 인수 0원 |
| 주택도시보증공사 | 주택임차권 승계인 | 원임차 보증금 관련 승계 | 원임차인 권리 관련 | 승계인 청구권 포기 조건 |
실제 임차인은 이보희 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 별도의 거주 임차인으로 계산하거나 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임대차계약 | 2019.06.03 |
|---|---|
| 전입신고 | 2019.06.04 |
| 확정일자 | 2019.06.07 |
| 점유개시 | 2019.06.24 |
| 임차권등기 | 2021.07.07 · 을구 1번 · 보증금 270,000,000원 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 앞선 전입 |
| 우선변제 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 승계관계 | 주택도시보증공사 · 주택임차권 승계인 |
| 실질 인수 | 0원 — 매각조건에 따른 청구권 포기 및 임차권등기 말소 시 |
이 조건은 원임차인과 승계인 모두의 미배당 보증금 청구를 대상으로 합니다. 따라서 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면, 임차보증금의 미배당액이 발생해도 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
입찰 전 법원의 최신 매각물건명세서, 포기 조건의 적용 범위, 주택도시보증공사의 승계관계 및 임차권등기 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다. 이 조건이 적용되지 않는다면 미배당 보증금의 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.01억은 참고 실거래보다 비싸다
다원아트빌에서 확인되는 비교 거래는 2025년 3월의 268,000,000원 거래입니다. 비교 거래는 전용 38.53㎡, 4층으로 본건 전용 37.82㎡, 3층과 완전히 동일한 호실 조건은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 38.53㎡ | 4층 | 268,000,000원 |
| 참고 거래가 | 1건 | — | 268,000,000원 |
| 본건 감정가 | 37.82㎡ | 3층 | 301,000,000원 |
신건 최저매각가 301,000,000원은 참고 실거래 268,000,000원의 112.3%입니다. 즉 해당 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 오히려 높습니다.
더구나 비교 거래가 발생한 시점은 2025년 3월입니다. 현재 매각기일인 2026년 10월과 상당한 시차가 있고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 268,000,000원을 현재의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 확인되는 거래가격보다 높은 신건에 가격상 가점을 부여할 근거도 부족합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계되지만, 이것만으로 본건의 신건 낙찰 가능성이나 가격 적정성을 확정할 수는 없습니다. 높은 신건 가격과 제한적인 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 이보희 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 25,986,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 주어진 신건 배당 가정에 따른 산술 예시입니다. 임차인과 주택도시보증공사는 임차권 승계관계에 있으므로 각 청구액을 독립된 별도 보증금 채무로 확정하거나 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 귀속액은 채권 승계·대위변제관계, 조세 법정기일 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
매각으로 압류등기가 말소되는 문제와 조세채권이 배당에서 우선하는 문제는 구별해야 합니다. 또한 등기된 강제관리신청의 처리와 기존 공매절차의 종료 여부도 원본 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 보증금 인수의 관계
이 물건에서 유찰 시나리오를 볼 때는 기계적인 보증금 미배당액과 매각조건 적용 후 매수인의 실질 인수액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 포기 미적용 시 추산 인수 | 포기 조건 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 301,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 240,800,000원 | 33,371,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 192,640,000원 | 80,856,960원 | 0원 |
33,371,200원과 80,856,960원은 포기 조건을 반영하지 않은 회차별 추산 인수액입니다. 본건에서 임차인과 승계인의 포기·말소 조건이 유효하게 적용되면 해당 금액은 매수인의 실질 인수액으로 전가되지 않습니다. 표의 회차별 매각가는 실제 낙찰가가 아닌 시나리오입니다.
이 경우 매수인에게 승계되는 임차보증금이 실질 0원이므로, 임차보증금 때문에 실질취득액이 270,000,000원으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 취득세·명도비용·관리비 등 별도 취득비용은 이 비교에 포함되지 않았습니다.
위 회차별 인수 추산액에는 집행비용의 영향도 포함되어 있으므로, 단순히 최저가만 보고 실질취득이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 포기 조건의 유효성은 모든 회차에서 우선 확인해야 할 사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 개봉동 서울개봉초등학교 남측 인근. 다세대주택과 단독주택 등 공동주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 북측 근거리에 서울지하철 개봉역, 북서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.10.11 준공, 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 급·배수, 소화, 난방, 승강기 및 주차장 시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 도로에 접하며, 부지는 세로장방형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역 및 교육환경보호구역 등의 지정 사항이 있습니다.
- 기타 제한. 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 관련 허가구역 지정 사항이 있으므로 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다. 본건은 다세대주택이므로 아파트에만 적용되는 지정과 구분해야 합니다.
- 공시지가. 3,716,000원/㎡. 해당 토지의 지목은 대이고, 토지면적은 297.2㎡입니다.
- 건축물. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 14세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래가 1건이어서 현재 시장가치에 대한 추가 검증이 중요합니다. 아파트 대단지 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 포기 조건. 임차인 이보희와 주택도시보증공사 모두에 적용되는 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차권 승계관계. 주택도시보증공사의 대위변제·승계 범위와 실제 보증금 채권의 귀속을 확인하세요. 원임차인과 승계인 명의의 채권을 별도로 합산하지 않아야 합니다.
- 조세채권. 국가·구로구·서울특별시 압류와 국민건강보험공단 압류의 현황, 조세 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당우선순위를 확인하세요.
- 공매·강제관리. 한국자산관리공사의 과거 공매공고는 취소·말소 이력이 있으나, 다른 집행절차가 남아 있지 않은지와 주택도시보증공사 강제관리신청의 현재 효력을 확인하세요.
- 가격 적정성. 신건 최저가 301,000,000원은 참고 실거래 268,000,000원의 112.3%입니다. 2025년 3월 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 추가 거래와 현장 가격을 검증하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 240,800,000원, 2회 유찰 가정 192,640,000원을 비교하되, 매각조건 유지와 실제 매각일정 변경 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 보증금 포기 조건이 있더라도 실제 점유자, 인도 가능 시점 및 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 체납 관리비와 기타 미납 비용의 존재 여부를 확인하세요.
- 법적 제한. 정비구역 지정, 토지거래허가 대상 여부 및 건축 관련 제한을 실제 매수인과 용도 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건을 단순히 보증금 2.7억의 선순위 임차인이 있는 위험한 다세대주택이라고만 평가하면 중요한 매각조건을 놓칩니다. 임차인 이보희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있기 때문입니다.
그 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 유찰되더라도 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어오는 일반적인 대항력 인수형과는 구분됩니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 301,000,000원은 확인되는 2025년 3월 거래 268,000,000원의 112.3%입니다. 더구나 거래 표본이 적고, 14세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점에서 시세 검증과 환금성 검토가 필수적입니다.
압류 5건과 강제관리신청, 보증기관의 임차권 승계관계도 원본 확인이 필요합니다. 매각조건으로 주된 인수 위험은 해소될 수 있지만, 신건 가격에는 긍정적 평가를 주기 어렵습니다.
결론은 조건부 권리 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 포기·말소 조건의 효력과 조세·집행절차를 먼저 확인한 후, 실거래 보강 자료를 기준으로 응찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다.
