수원지방법원 2025타경932. 용인시 수지구 상현동 272-7에 있는 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 2,400㎡이며, 건물은 제1·2종근린생활시설로 이용하도록 조성됐지만 현재 공사가 중단된 상태입니다. 특히 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점이 일반적인 수익형 상가나 완성된 근린시설 경매와 구별되는 핵심입니다.

등기상 소유자는 송병찬이고, 국민은행이 설정한 근저당권 채권최고액은 각각 2,280,000,000원과 1,800,000,000원입니다. 해당 근저당권을 기준으로 보면 뒤에 설정된 경매개시결정과 서강건설의 가처분은 소멸하는 구조입니다. 그러나 근저당보다 먼저 설정된 가처분과 등기만으로 해결되지 않는 유치권·점유 문제는 별도로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 권리가 핵심

건물에도 2023.05.24 국민은행 가처분이 있습니다. 피보전권리는 추가근저당권설정등기 청구권으로, 2025.01.07 설정된 근저당권보다 선순위입니다. 권리자가 말소기준 근저당권자와 동일하더라도 그것만으로 가처분의 소멸이나 말소가 확정되는 것은 아닙니다. 추가근저당 설정 경위와 해당 가처분의 잔존 여부를 따로 확인해야 합니다.

반면 2025.04.08 서강건설 주식회사의 가처분과 2025.03.10 임의경매개시결정, 2025.04.23 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 서강건설의 등기상 가처분이 소멸하는 것과 별도로 신고한 유치권이 성립하는지는 전혀 다른 문제입니다.

② 점유·임차인 — 대항력 및 보증금 인수 미확정

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 점유 신고인은 유인홍·김진, 실제 신고인 2명입니다. 모두 전입신고일이 건물 근저당의 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 보증금, 확정일자, 임대차계약과 점유의 법적 성격이 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없습니다.

실질취득금액 = 낙찰대금 + 실제 인수되는 보증금 및 기타 확정 부담이라는 관점이 필요합니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았고 선순위 가처분과 유치권도 해소되지 않았으므로 실질취득금액을 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 실제 매수인 부담 0원으로 해석하면 안 됩니다.

③ 유치권과 공사중단 — 금액보다 성립 여부가 관건

가장 큰 현장 위험은 건물 전체에 대한 공사대금 유치권 주장입니다. 공사는 중단돼 있으며, 서강건설과 그 하도급업체가 각각 유치권을 신고했습니다. 두 신고의 성립 여부는 불분명하므로 신고 금액을 확정 인수채무로 단정할 수도, 단순히 무시할 수도 없습니다.

목록 1 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 박스는 유치권자인 서강건설 주식회사 소유로 탐문 조사됐으며 매각대상에서 제외됩니다. 토지·건물 일괄매각이라는 문구만 보고 현장 시설물 전부를 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,914,228,900원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서, 집행비용을 공제한 뒤 국민은행의 근저당권 채권최고액을 배당하는 계산입니다. 계산상 두 근저당권의 배당액은 모두 충족되고 소유자에게 잔여금이 발생합니다. 그러나 선순위 가처분, 유치권, 점유자의 보증금, 당해세 등은 별도로 판단해야 합니다.

집행비용은 추정치이고, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당에서는 확정 채권액, 배당요구, 조세 및 법정 우선권 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 유치권 신고액은 이 배당분배에 포함되지 않았습니다.

회차별 매각·배당 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 수지구 상현동 소재 상현초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며, 주변 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 토지 현황. 토지면적 2,400㎡, 공부상 지목은 임야이지만 현황은 상업용 건부지 및 일부 도로입니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공부와 현황의 차이를 전제로 활용 가능성을 검토해야 합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며, 준보전산지·성장관리권역· 비행안전제3구역(전술)·가축사육제한구역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
• 학교 관련 규제. 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 사항이 있고, 절대보호구역은 용인교육지원청에 별도 문의가 필요합니다. 영업용도 변경과 건축물 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 실제 적용되는 허가 요건과 예외는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 이용상태. 지하 1층과 지하 2층, 지상 1층부터 4층까지 공실·공사중단 상태입니다. 지하 1층은 현황상 1층처럼 주출입구가 지상에 노출돼 있습니다.
• 침수·설비. 지하 2층은 침수로 출입이 불가능한 것으로 조사됐습니다. 위생·소화전·화재탐지·엘리베이터 설비 역시 공사중단 상태이므로 추가 공사 필요성과 상태 확인이 중요합니다.
• 환금성. 근린시설로서의 임대수익이 확인되지 않은 상태이며 건물 사용승인 미취득과 공사중단, 유치권 분쟁, 토지이용 규제가 겹쳐 있습니다. 완공된 일반 근린상가와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 최선순위 가처분. 1991.05.27 등기된 토지 갑구 순위 2번 가처분의 피보전권리와 본안소송 경과, 가처분권자와 전소유자의 권리관계를 확인해야 합니다. 명세서상 인수권리라는 점을 최우선으로 검토해야 합니다.
• 건물 선순위 가처분. 2023.05.24 국민은행 가처분과 2025.01.07 추가 근저당 설정 사이의 관계를 확인하고, 낙찰 후 말소 가능 여부를 명확히 해야 합니다.
• 유치권의 실체. 서강건설과 대성케미칼의 공사계약·기성금· 미지급내역·하도급 관계·점유 현황을 조사해야 합니다. 특히 적법한 점유와 공사대금채권의 견련성, 권리 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 점유 신고인 2명. 김진·유인홍의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 및 전입·사업자등록 요건을 확인해야 합니다. 미배당 보증금 승계 가능성을 정리하기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
• 건축물 사용승인. 허가도면·시공 현황·미완성 공정·소방 및 승강기 설비·지하 침수 상태를 점검하고 정상 사용에 필요한 절차와 비용을 산정해야 합니다.
• 토지 이용제한. 임야와 실제 상업용 건부지의 차이, 자연녹지지역·준보전산지·학교보호구역· 비행안전구역·토지거래허가구역의 개별 적용 사항을 확인해야 합니다.
• 매각범위 및 시설물. 제시외 건물의 포함 범위와 매각에서 제외되는 서강건설 소유 컨테이너 박스를 현장 및 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰대금에 더해 인수 가능한 권리, 점유 분쟁 해결, 사용승인과 공사완료, 침수 복구 및 관련 세금·관리 비용까지 반영한 자금계획이 필요합니다.
• 가격 검증. 인근 비교 가능한 근린시설과 토지 거래, 미완성 건물의 상태, 공사비 및 법적 부담을 함께 검토해야 합니다. 현재 감정가 또는 유찰 할인율만으로 적정 매입가를 판단해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 원본 확인. 토지·건물 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축 관련 서류와 유치권 신고서를 법률 전문가와 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”

이 사건의 핵심은 9,914,228,900원이라는 가격 자체가 아니라 그 가격으로 무엇을 취득하고 어떤 문제를 함께 떠안느냐입니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 산출한 배당표에는 채권 미배당액이 없지만, 토지의 1991년 최선순위 가처분, 건물 선순위 가처분, 성립 여부가 불분명한 유치권, 보증금 미상 점유자 2명은 별도로 해결해야 할 위험입니다.

더구나 목적물은 사용승인을 받지 않은 공사중단 근린시설이며, 지하 침수와 토지 이용 규제까지 안고 있습니다. 현재 가격이 시세보다 저렴한지 검증할 수 없고, 실질취득금액도 확정할 수 없습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 이런 권리와 물리적 하자가 자동으로 해결되지는 않습니다.

종합 판단은 D등급 — 고위험·입찰 보류입니다. 선순위 가처분의 법적 효과, 유치권의 성립 여부, 임차보증금 인수 가능성, 사용승인 및 공사완료 비용을 먼저 확정해야 합니다. 권리 정리와 정상 활용 가능성 검증이 가격 협상보다 우선인 물건입니다.