서울남부지방법원 2026타경4613. 서울 강서구 화곡동의 케이오피스텔1차 302호는 공부상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 사용되는 집합건물입니다. 소유자는 고완석, 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 사건의 중심에는 임차인 김도희의 255,000,000원 임대차보증금이 있습니다.
김도희의 확정일자는 2021.04.15, 점유개시일은 2021.05.10, 주민등록일자는 2021.05.11입니다. 말소기준권리인 2022.09.14 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리분석이라면 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 위험을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
그런데 매각물건명세서에는 결정적인 조건이 있습니다. 임차인 김도희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되고 이행되면, 원래 인수될 수 있는 보증금 잔액은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로42길 31 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2021.01.08 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.10 소유권이전 · 단독소유) |
| 민간임대주택 | 2021.04.07 등록 · 2021.05.10 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2022.09.14 갑구 6번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 실제 확인 임차인 | 김도희 1명 · 임차보증금 255,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수는 조건부 0원
말소기준은 2022.09.14 국세 압류입니다. 주택도시보증공사의 2023.01.11 가압류와 2026.04.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 신탁등기도 이미 말소되어 있습니다.
반면 김도희의 임차인 지위는 단순히 임차권등기의 순위만으로 판단할 수 없습니다. 임차권등기는 2023.06.30에 이루어졌지만, 그 안에 기재된 점유·주민등록·확정일자는 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석해야 합니다.
이 조건이 유효하게 적용되고 이행된다는 전제에서 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 다만 포기·말소 조건은 명시된 임차인과 승계인에 관한 것으로, 그 밖의 별도 점유자나 권리가 발견될 경우까지 면책하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 청구 중복 주의
| 임차인 / 권리 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도희 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
255,000,000원 | 전입 2021.05.11 확정 2021.04.15 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 0원 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 · 보증금 청구 관련 |
중복 합산 금지 | 기존 임차권의 승계 관계 | 승계 관계 | 중복 주의 | 포기·말소 조건 |
| 을구 1-2번 기존 주택임차권 경정등기 |
별도 보증금 확인 안 됨 | 2024.04.18 경정 | 별도 판정 불가 | 별도 판정 불가 | 등기 경정 확인 |
실제 확인되는 임차인은 김도희 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 이를 별도 실거주 임차인으로 계산하거나 보증금 255,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다.
2024.04.18 을구 1-2번은 독립된 신규 임차권 설정이 아니라 기존 1번 임차권의 경정등기입니다. 경정된 임대차계약일자는 2021.03.19 및 2021.07.13이며, 확정일자 2021.04.15와 보증금 255,000,000원도 기재되어 있습니다. 따라서 이를 별도의 보증금 채권으로 중복 산입하지 않습니다. 다만 별도 인적사항·전입일·보증금이 확인되지 않는 표기만으로 추가 점유자의 부존재까지 확정할 수는 없어, 최종 현황조사와 명세서 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 260,000,000원의 적정성은 보류
이 물건의 감정가는 260,000,000원이며, 신건이므로 최저매각가도 같습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
특히 이 물건은 공부상 오피스텔이지만 현황 주거용입니다. 단순히 일반 아파트의 평균 거래가격과 비교하거나, 보증금 255,000,000원을 곧바로 현재 매매시세로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 김도희 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 560,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,440,000원은 추정치입니다. 이 표는 김도희 보증금에 대한 우선변제와 기재된 배당순서를 가정한 계산이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 국세 압류에 관한 실제 조세채권의 금액·법정기일·배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에서 제시된 예상배당은 임차인 김도희에게 255,000,000원을 전액 배당하고, 주택도시보증공사 가압류 청구에 560,000원을 배당하는 구조입니다. 경매개시결정 관련 청구액에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.
다만 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 788,000,000원과 경매신청 청구액 255,000,000원은 같은 기관의 청구입니다. 이 금액들이 독립된 별도 채무인지, 보증금 반환에 관한 대위·승계 관계에서 중복되는 부분이 있는지는 구별해야 합니다. 청구액을 단순 합산하여 별도 임차인의 보증금이나 매수인의 인수채무로 계산할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 잔액과 실질취득의 차이
이 물건은 유찰이 발생하면 단순히 최저매각가만 내려가는 구조로 보아서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과할 경우, 포기·말소 조건이 없다면 미배당 보증금이 증가하여 실질취득금액이 다시 높아질 수 있기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 인수 추정 | 확약 적용 시 인수 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 260,000,000원 | 0원 | 0원 | 260,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 208,000,000원 | 50,712,000원 | 0원 | 208,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 166,400,000원 | 91,729,600원 | 0원 | 166,400,000원 |
위 인수 추정치는 각 회차의 배당계산 가정에 따른 수치입니다. 확약이 없다면 실제 취득 부담은 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 판단해야 하며, 매각비용 등으로 인해 단순히 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 적용 시 실질취득은 낙찰가와 보증금 인수액만을 합산한 것으로 취득세·명도비용 등은 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 있으며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2021.01.08 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 남동측 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 정방형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 가로구역별 최고높이 제한 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 245㎡, 공시지가 6,575,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로, 해당 호실의 전유면적 또는 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 공부·현황. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 현황 주거용으로 사용됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트 대단지와 달리 오피스텔 개별 호실의 수요와 매각가격은 층·면적·주거 사용 여부·임대수요 등에 영향을 받을 수 있습니다. 최근 거래 근거가 확인되지 않아 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 특별조건. 김도희와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
- 확약의 효력과 이행. 포기 의사표시의 적용 범위, 승계인의 권리 관계, 임차권등기 말소 절차와 시점을 확인해야 합니다. 단순한 배당 예상액과 실제 말소 완료를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 김도희의 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 포기·말소 조건이 명도까지 자동으로 완료시킨다는 뜻은 아닙니다.
- 임차권 경정등기. 2024.04.18의 임차권 경정 내용과 기존 2023.06.30 임차권등기의 동일성을 대조하고, 별도 점유자 또는 임대차가 있는지 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구. 788,000,000원 가압류 청구와 255,000,000원 경매신청 청구의 관계를 확인하여 대위·승계 중복 계산을 피해야 합니다.
- 국세 압류. 말소기준인 2022.09.14 압류의 조세채권액과 법정기일, 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표가 확정배당을 보장하지는 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.10 등록 관련 등기가 존재하므로 임대사업자 등록 상태, 임대의무 및 매각 이후 처리 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 케이오피스텔1차 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래금액, 거래 추세를 확인한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금·부대비용. 체납 관리비, 취득 관련 세금, 점유 이전 비용 등을 확인하고 실질 총취득비용에 반영해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 결정 및 매각조건 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음 ≠ 반드시 인수”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 김도희의 임차보증금 255,000,000원이 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 채권이라는 점입니다. 이 사실만 놓고 보면 유찰 시 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있어, 낮아지는 최저매각가를 그대로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서에 명시된 보증금 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면, 김도희 및 주택도시보증공사 승계 관계에서 발생하는 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 본건의 권리 위험을 크게 낮추지만, 확인되지 않은 별도 점유자나 권리까지 포괄하는 것은 아닙니다.
현재 최저매각가는 260,000,000원이고 최근 실거래에 근거한 가격 적정성은 아직 확인되지 않았습니다. 또한 국세 압류의 배당순위, 민간임대주택 관련 등기 및 실제 점유관계에 대한 확인이 남아 있습니다. 따라서 권리는 특별조건 이행을 전제로 검토 가능, 가격은 시세 확인 전까지 보류가 적절한 결론입니다.
