서울남부지방법원 2026타경4626. 강서구 화곡동 다안빌라트 제102동 401호, 전용면적 33.12㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김찬호, 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액은 224,000,000원입니다. 등기부에는 같은 금액의 임차보증금 224,000,000원을 가진 도선아의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임차인의 전입은 2016.05.03, 말소기준 가압류는 2024.09.24입니다. 전입일이 상당히 앞서 있으므로 단순히 임차권등기가 경매로 사라진다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
그런데 매각물건명세서가 이 사건의 권리구조를 바꿉니다. 도선아와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있기 때문입니다. 이 조건의 효력이 확인되면 보증금 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 다만 확약이 적용되는 대상과 조건 이행을 명확하게 확인해야 하고, 해당 확약이 다른 미확인 점유자에게까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
가격 판단에서는 전혀 다른 결론이 나옵니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래가 217,000,000원인데 신건 최저가는 229,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보면 할인된 듯 보이지만, 최근 거래를 기준으로는 오히려 비싼 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제102동 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로35길 42-30 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 33.12㎡ |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 중 4층 · 사용승인 2016.01.14 |
| 단지규모 | 다안빌라트 · 29세대 |
| 소유자 | 김찬호 (2016.05.03 소유권이전) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.24 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
“임차인 도선아 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 이 조건에 따라 매각이 이루어지고 이행되는 경우, 도선아의 보증금 미배당 잔액은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 주택도시보증공사가 승계인으로 함께 명시되어 있다는 점도 중요합니다. 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단하되, 입찰 전 명세서 원본과 말소 이행 조건을 최종 확인해야 합니다.한편 2016.02.04 설정됐던 미추홀신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권은 2016.05.03 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리로 적용할 수 없습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정 및 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 강서구 압류와 관련된 세금의 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·승계인 분석 — 실제 임차인 1명
실제 확인되는 임차인은 도선아 1명입니다. 2024.08.01의 을구 3-2번 임차권 경정은 기존 임차권의 계약·확정일자 내용을 바로잡은 등기이며, 별도의 임차인이 새로 발생한 것으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인으로, 보증금을 독립된 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
| 권리자 / 구분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 도선아 실제 임차인 · 건물 전부 |
전입·점유: 2016.05.03 최초 확정: 2016.04.15 임차권등기: 2024.05.09 |
224,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 조건부 인수 0원 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 |
도선아의 주택임차권 승계 관계 | 별도 합산 없음 | 승계 포기·말소 조건 대상 |
도선아의 보증금은 최초 195,000,000원에 2020.05.02의 19,000,000원, 2022.04.15의 10,000,000원 증액을 더한 224,000,000원입니다. 등기된 확정일자 이력에는 최초 2016.04.15와 증액분에 대한 2022.04.15, 2022.04.18이 포함됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 실거래가 중요하다
다안빌라트의 면적이 유사한 거래는 총 7건 확인됩니다. 전체 평균 거래금액은 248,714,285원으로, 감정가 229,000,000원이 그보다 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 이 평균에는 2022~2023년의 300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장과의 비교에는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 33.12㎡ | 3층 | 217,000,000원 |
| 2026.01 | 33.12㎡ | 3층 | 217,000,000원 |
| 2024.03 | 32.91㎡ | 5층 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 32.94㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2022.03 | 33.71㎡ | 6층 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 32.50㎡ | 6층 | 247,000,000원 |
| 2021.06 | 33.09㎡ | 5층 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.12㎡ | 2건 | 217,000,000원 |
2026년 1월과 3월의 동일 면적 거래는 모두 217,000,000원입니다. 현재 최저가 229,000,000원은 최근 평균 및 최신 거래보다 12,000,000원 높고, 시세의 105.5%입니다. 거래 추세 지표 역시 과거 대비 -17.0%를 나타냅니다. 즉 과거 전체 평균 248,714,285원과 비교해 할인처럼 보이는 차이는 현재의 가격 메리트를 입증하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,006,000원 |
| 1. 도선아 · 임차보증금 우선변제 | 224,000,000원 | 224,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 305,000,000원 | 994,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 청구 | 224,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당재원 합계 | — | 229,000,000원 |
집행비용 4,006,000원은 추정액입니다. 위 배당은 도선아 임차보증금에 224,000,000원을 우선 배당한 가정입니다. 당해세·법정 우선채권과 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 305,000,000원과 경매신청 청구액 224,000,000원은 동일 기관의 관련 청구로, 이를 별개의 확정채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가가 곧 취득비 절감일까?
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크면 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하는 문제가 생깁니다. 이 경우 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 실제 취득 부담은 보증금 규모에 수렴합니다. 따라서 확약이 없는 선순위 임차권 물건을 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에서는 도선아와 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 존재합니다. 아래의 룰상 인수액은 확약이 적용되지 않는 경우를 비교하기 위한 금액이며, 명세서의 조건이 유효하게 이행되면 도선아 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다.
| 회차 | 가정 낙찰가 | 룰상 인수액 | 조건부 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 229,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 183,200,000원 | 44,164,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 146,560,000원 | 80,291,840원 | 0원 |
룰상 인수액은 각 회차의 추정 배당·집행비용을 반영한 금액입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 부담하므로 총 취득 부담은 임차보증금 224,000,000원 수준에 수렴합니다. 조건부 실질 인수 0원은 도선아의 임차권에 관한 것으로, 취득세·명도비·미납 공용관리비 등 별도 취득 관련 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울신정초등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다세대주택 중심의 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물 중 4층입니다. 2016.01.14 사용승인됐으며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지 북서측과 남서측에 폭 약 6m 및 3m의 포장도로가 접합니다. 토지는 완경사지대의 7필지 일단 장방형 토지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 지정이 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25와 아파트 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재되어 있습니다. 현재 이 다세대주택의 취득에 적용되는 규제는 지정대상과 기간을 구분해 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 유사 면적 거래는 7건입니다. 최근 12개월에는 2건이 거래되었으며, 최근 거래 추세 -17.0%를 감안하면 재매각 가격에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 전 확인할 사항
- 매각물건명세서의 포기·말소 조건. 도선아 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 현재도 그대로 유효한지 원본과 최신 매각조건을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 별도 금전 지급이나 추가 협의가 필요한 구조인지, 포기 범위와 등기말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계. 감정 당시 임대관계 확인이 이루어지지 않았습니다. 도선아의 점유 지속 여부, 실제 거주자, 전입세대, 독립된 제3자 점유권원 여부를 확인해야 합니다.
- 강서구 압류와 조세. 2026.05.27 등기된 강서구 압류의 세목·체납액·당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 채권관계 중복 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구 305,000,000원, 경매신청 청구 224,000,000원, 주택임차권 승계관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 입찰가 판단. 과거 전체 평균 248,714,285원이 아닌 최근 동일 면적 거래 217,000,000원을 주요 비교 기준으로 사용해야 합니다. 신건 최저가는 이보다 높습니다.
- 유찰 시 매각조건 재확인. 제시된 유찰 가정 가격이 실제로 확정된 다음 매각가격은 아닙니다. 매각조건과 최저매각가격을 해당 회차 공고에서 확인해야 합니다.
- 기타 비용. 공용관리비 체납, 명도비, 내부 수선비, 취득 관련 세금과 등기비용을 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험이 해소돼도 비싸게 살 이유는 없다”
이 사건은 단순한 무임차 경매가 아닙니다. 실제 임차인 도선아는 2016.05.03 전입한 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 224,000,000원입니다. 말소기준 가압류보다 앞선 임차권인 만큼 원칙적인 인수 위험을 반드시 검토해야 합니다.
다행히 매각물건명세서에 도선아와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 존재합니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 이 부분을 확인하면 가장 큰 권리 위험은 해소될 수 있습니다.
그러나 현재 최저가 229,000,000원은 최근 거래가 217,000,000원보다 높습니다. 최근 시세의 105.5%이고 거래 추세는 -17.0%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균으로 할인율을 계산해 이 신건을 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 소규모 다세대의 환금성, 평균 2.0회 유찰 이력, 실제 점유관계 확인 필요성도 남습니다.
결론은 권리 조건 확인, 신건 가격 보류입니다. 현재 회차에서 서둘러 응찰할 가격상 근거는 약합니다. 유찰 시에는 가격이 낮아질 수 있지만, 반드시 미배당 보증금 포기 및 임차권등기 말소 조건의 지속 여부를 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 “확약이 이행된 상태에서 실제 얼마에 취득하느냐”입니다.
