서울남부지방법원 2026타경4631. 영등포동2가 경동미르웰여의도 제5층 506호, 전용 14.03㎡의 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 1.47억이 아니라 보증금 2억의 임차권을 매수인이 떠안는지에 있습니다. 등기부에는 임차인 이주경의 주택임차권이 2024년 10월 31일 등기돼 있으며, 보증금은 200,000,000원입니다. 전입신고와 점유개시, 확정일자가 모두 2025년 6월 30일 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
통상적인 배당 구조만 계산하면 신건에서 임차인에게 144,142,000원이 배당되고, 미배당 보증금 55,858,000원이 남습니다. 따라서 포기 조건이 없다면 최저가 147,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득액은 202,858,000원에 이릅니다. 단순히 최저가만 보고 접근하면 위험한 구조입니다.
그런데 이 물건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 임차인 이주경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 명시돼 있습니다. 이 조건에 따라 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 조건의 유지·이행과 말소 가능 여부는 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-129 경동미르웰여의도 제5층 제506호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 버드나루로7길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 14.03㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 11층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2017.09.21 |
| 단지 규모 | 77세대 |
| 소유자 | 이병기 · 2022.10.17 소유권이전 · 거래가 160,000,000원 |
| 감정가 | 147,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.30 갑구 5번 압류 · 영등포구(서울특별시) |
| 실제 임차인 | 이주경 · 보증금 200,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 충족 시) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 조건부 포기
수협은행의 2017년 근저당권(채권최고액 85,200,000원)은 2022.09.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 이 근저당권이 아니라 2025.06.30 압류입니다. 이후 2026.04.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 압류에 관련된 체납세액과 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억, 실질 인수는 조건부 0원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
이주경 건물전부 주택임차권등기 |
전입 2022.09.30 확정 2022.08.30 점유 2022.09.29 |
200,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권 배당요구 있음 |
포기·말소 조건 실질 인수 0원 조건 미반영 시 55,858,000원 |
실제 임차인은 이주경 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인이자 이 사건 신청채권자입니다. 별도의 임차인으로 추가 계산하거나 동일한 보증금 200,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
임차인 이주경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.
이는 통상적인 대항력 임차인의 보증금 인수 원칙에 대한 중요한 예외입니다. 해당 조건이 유지·이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 포기 조건은 이주경의 임차권 및 그 승계인에 관한 것으로, 다른 독립적인 점유·임차권리까지 포괄해 면제하는 것은 아닙니다.포기 조건이 없다면 매수인 실질취득은 147,000,000원 + 55,858,000원 = 202,858,000원으로 평가해야 합니다. 최저가가 떨어지더라도 미배당 보증금 인수가 증가해 총 취득부담이 약 200,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
현재의 0원 판단은 매각물건명세서에 명시된 포기·말소 조건이 실제로 적용된다는 전제에 따른 것입니다.③ 시세 비교 — 최근 가격은 더 낮고, 추세도 하락
경동미르웰여의도 동일 전용면적 14.03㎡의 실거래 12건을 보면 전체 평균은 135,083,333원입니다. 그러나 과거의 높은 거래금액이 포함된 전체 평균보다 현재 가격 수준을 보여주는 최근 12개월 5건 평균 128,400,000원에 우선순위를 두는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.03㎡ | 5 | 131,000,000원 |
| 2026.01 | 14.03㎡ | 5 | 136,000,000원 |
| 2025.10 | 14.03㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 14.03㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.07 | 14.03㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 14.03㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2025.05 | 14.03㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 14.03㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 14.03㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2023.12 | 14.03㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2023.12 | 14.03㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2022.10 | 14.03㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.03㎡ | 5건 | 128,400,000원 |
| 전체 평균 | 14.03㎡ | 12건 | 135,083,333원 |
최신 거래는 2026년 6월, 같은 5층의 131,000,000원입니다. 경매 대상 역시 5층이므로 가격 비교에 참고할 만한 거래입니다. 하지만 현재 최저가는 이보다 16,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 18,600,000원 높은 가격입니다.
즉, 포기·말소 조건으로 인수액이 0원이 되더라도 실질취득액 147,000,000원이 최근 시세를 크게 웃돕니다. 보증금 인수 위험이 제거됐다는 이유만으로 이 신건을 저렴한 경매물건으로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 이주경 · 우선변제 | 200,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가를 전제로 한 추정 배당입니다. 집행비용과 임차인 우선변제액으로 매각대금이 소진되어 신청채권자 별도 배당항목 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 별도 임차채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건과 인수 원칙의 차이
이 사건은 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 보증금반환청구권 포기 조건을 함께 보아야 합니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 최저가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 증가해 총 취득부담이 거의 줄지 않습니다. 반면 이번 매각 조건이 그대로 유지되고 이행된다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 계산합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 147,000,000원 | 55,858,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 117,600,000원 | 84,846,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 94,080,000원 | 108,013,440원 | 0원 |
반대로 포기·말소 조건이 계속 유효하다면 표의 최저가가 실질취득액의 기준이 됩니다. 단, 유찰 후 매각 조건의 변경 여부와 추가 비용은 반드시 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동주민센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2017.09.21 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하 4층, 지상 11층 규모입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄으며 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 접도. 북서측 약 8m, 남서측 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 매수인의 자격·물건 용도·매각 시점에 따라 허가 대상인지 확인해야 합니다. 도시형생활주택을 아파트로 단정하여 규제를 일괄 적용해서는 안 됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 실내 상태와 실제 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 77세대의 소규모 집합건물이며, 전용 14.03㎡의 소형 주거시설입니다. 동일 면적에서 100,000,000원부터 160,000,000원까지 거래 사례의 편차가 크고 최근 추세도 하락해 재매각 가격에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원본 확인. 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 현재 매각에서도 유효한지 확인해야 합니다. 특히 매수인이 추가 보증금반환채무를 부담하지 않는다는 내용과 조건 이행 가능성이 핵심입니다.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 이주경은 실제 임차인이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 임차보증금 200,000,000원을 중복 합산하지 않되, 승계 범위와 권리 포기 내용은 명세서와 관련 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당 미달 위험 검토. 신건의 룰상 미배당 보증금은 55,858,000원입니다. 포기 조건이 유지되지 않으면 매수인 인수 문제가 다시 발생할 수 있으므로 최저가만을 기준으로 입찰하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 검토. 최근 12개월 평균은 128,400,000원, 최신 5층 거래는 131,000,000원입니다. 신건 147,000,000원은 이들보다 높습니다. 낙찰 희망가를 정할 때 최근 거래 수준과 하락 추세 -8.2%를 우선 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 1.5회라는 이력을 참고하되 실제 유찰 여부는 예측할 수 없습니다. 유찰 후에는 최저가뿐 아니라 포기·말소 매각 조건의 유지 여부도 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 주택임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 및 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금반환채무의 포기와 현실적인 점유 인도는 구별해 검토할 필요가 있습니다.
- 압류 관련 체납세액. 영등포구 압류가 말소기준권리입니다. 체납세액, 당해세 해당 여부, 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·추가 비용. 공용부분 미납 관리비와 명도·수선·취득 관련 비용은 예상배당표와 별개로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 확인하고 매각 조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”
이 사건의 가장 큰 위험은 처음에는 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차권으로 보입니다. 최저매각가 147,000,000원만 보면 가격이 낮아 보일 수 있지만, 통상적인 배당 구조에서 발생하는 미배당 보증금까지 합하면 실질취득 부담이 약 200,000,000원으로 고정되기 때문입니다.
하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건은 이 권리위험을 크게 바꿉니다. 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우 매수인이 인수할 임차보증금은 실질 0원입니다. 이 사건을 단순한 대항력 보증금 인수형 경매로 평가해서도 안 됩니다.
그럼에도 가격을 보면 신건의 매력이 떨어집니다. 최근 12개월 평균은 128,400,000원, 최신 5층 거래는 131,000,000원인데 현재 최저가는 147,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -8.2%로 하락하고 있습니다. 전체 평균보다 최근 시세가 더 낮다는 점을 무시해서는 안 됩니다.
전용 14.03㎡의 소형 도시형생활주택이라는 특성과 단지 평균 1.5회 유찰 이력까지 고려하면, 신건에서 높은 입찰가를 제시할 이유는 부족합니다. 권리상 핵심 인수 문제는 조건부 해소, 가격은 최근 시세 이상, 투자 판단은 보수적 접근. 이 물건의 승부처는 포기·말소 조건을 확실히 확인하고, 최근 실거래보다 유리한 가격을 확보할 수 있느냐입니다.
