수원지방법원 2025타경51843. 경기도 화성시 봉담읍 장등1길 3-29 소재 건물과 토지가 경매 대상입니다. 소유자는 이영희이며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층입니다. 1층은 근린생활시설과 주차장, 2층과 3층은 각각 다가구주택 2가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용되고 있습니다. 주거 부분과 상업 부분이 함께 있는 물건이므로 일반적인 아파트 단일 세대 경매와는 다른 기준으로 확인해야 합니다.

권리관계의 출발점은 안양중부새마을금고의 채권최고액 1,404,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 임종문 근저당권, 벽성종합건설주식회사와 신한카드 주식회사의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 전입 명의자별 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 만큼 등기상 권리 소멸과 실제 명도·임차관계의 완전한 해소는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리들은 소멸

말소기준권리: 을구 1번, 2023.05.08 설정된 안양중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,404,000,000원이며 채무자는 이영희입니다. 해당 권리는 토지에 관한 공동담보 내용도 포함합니다.

이후 설정된 을구 2번 임종문 근저당권 45,000,000원, 갑구 10번 벽성종합건설주식회사 가압류 224,590,429원, 갑구 12번 신한카드 주식회사 가압류 15,447,551원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 갑구 9번 강제경매개시결정과 갑구 11번 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·전입자 분석 — 후순위지만 미확인 사항이 있다

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 전입 명의자는 김시온, 김영희, 전옥경, 박안순, 전병무의 5명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2023.05.08 이후이므로, 제공된 조사 내용상 주택임대차 대항력이 없는 것으로 판단되어 있습니다.

대항력 없음은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자, 보증금, 임대차 목적물 및 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 승계란은 보증기관 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.

주택임차인의 대항력 판단에서는 선순위 근저당권과 전입일의 관계가 중요합니다. 현재 조사된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 이 건물은 여러 주거 가구와 근린생활시설이 함께 있는 구조입니다. 각 명의자의 실제 점유 부분, 주택 인도 시점, 임대차계약 내용 등을 확인해야 합니다.

또한 1층 근린생활시설의 실제 임차인 존재 여부, 사업자등록 및 상가임대차 관련 권리관계도 별도로 확인해야 합니다. 주거용 전입 명의자의 조사 결과만으로 상가 부분의 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 최저가의 적정성은 검증 필요

감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,101,605,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가격입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 주변 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,101,605,000원 가정)

위 예상배당은 제시된 배당모형에 따른 단순 추정입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 반영했습니다. 집행비용 23,416,050원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 채권자 대상 예상배당 합계는 1,689,037,980원이고, 소유자 교부 예상액은 389,150,970원입니다. 이 배당모형에서는 채권자 미배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 전입 명의자들의 배당 가능성이 남아 있어, 이를 확정 배당 결과로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당액 증가

현재 회차에서는 채권자 전액 배당이 가능한 것으로 추정되지만, 1회 유찰 시에는 26,966,820원, 2회 유찰 시에는 359,861,052원의 채권자 미배당액이 계산됩니다. 이는 매각대금에서 채권자에게 돌아가지 못한 금액이지, 낙찰자가 별도로 지급해야 하는 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 봉담초등학교 북서측 인근입니다. 화성봉담2공공주택지구 내 주상다가구와 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 일반시내버스, 직행버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생급배수설비·소방설비·승강기설비가 설치되어 있습니다. 사용승인일은 2024.05.27입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 290.0㎡이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용규제. 화성봉담2지구 지구단위계획구역과 공공주택지구, 성장관리권역 등에 해당하며, 상대보호구역 등 관련 규제도 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 1,205,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 실제 매매가격과 구분해야 합니다.
• 건축물 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구체적인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설이 결합된 건물로 임대수익과 공실 위험, 시설 유지비, 매수자층 및 금융조달 조건 등이 매각가격에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 거래사례가 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입 명의자 5명 확인. 김시온·김영희·전옥경·박안순·전병무의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 주택 인도 시점을 확인해야 합니다.
• 배당요구 검토. 박안순의 2025.04.08 배당요구 내용을 확인하고, 다른 전입 명의자의 배당요구 여부 및 최우선변제 가능성도 점검해야 합니다.
• 근린생활시설 점유 조사. 1층의 실제 영업·임차 여부와 사업자등록, 상가임대차 관련 대항요건을 별도로 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 현황도, 감정평가서, 건축물대장 및 매각물건명세서를 비교해 정확한 취득 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 연혁 및 권리 확인. 근저당권 설정일과 사용승인일의 선후관계, 건물 등기 및 토지 공동담보 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 실거래·수익가격 조사. 인근 유사 용도 건물 및 토지의 실거래, 실제 임대차 현황, 공실과 유지비를 반영해 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
• 명도와 운영비. 다수 점유자가 있을 수 있으므로 명도 협의와 인도 비용, 미납 공과금 및 유지관리비를 사전에 확인해야 합니다.
• 등기 및 배당 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “소멸하는 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”

이 사건은 안양중부새마을금고의 2023.05.08 근저당권이 말소기준권리인 경매입니다. 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 전입 명의자 5명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 임대차 대상 부분도 특정되지 않았습니다. 1층 근린생활시설의 임차관계, 토지·제시외 건물의 일괄매각 범위까지 점검해야 하므로 단순한 무임차 주택처럼 접근해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 2,101,605,000원의 적정성을 판단할 실거래 비교 근거가 충분하지 않습니다. 유찰에 따른 가격 하락 가능성만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수도 없습니다. 등기상 권리 소멸은 긍정적이지만, 임차관계와 실질 가격은 검증이 필요한 물건입니다. 따라서 현 단계의 판단은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류입니다.