수원지방법원 2025타경54118. 수원시 권선구 권선동 ‘동원블루밍’ 3층 303호의 다세대주택입니다. 2019년 2월 사용승인된 5층 건물에 있으며, 전체 14세대 규모입니다. 소유자는 김대성이고, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 192,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다.

이 물건의 권리관계는 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 은행 근저당이 아니라 2022.01.17 이경재의 가압류입니다. 그보다 앞서 이시온이 점유·전입신고를 마쳤고, 확정일자도 갖추었습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준일 이후에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 없다고 판단할 수 없습니다.

결정적인 반전은 매각물건명세서에 있습니다. 2025.01.24 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 관련 임차보증금 권리에 유효하게 적용된다면 원래 발생할 수 있는 미배당 보증금 인수는 실질적으로 해소됩니다. 다만 보증공사의 확약이 이시온의 임차권과 해당 보증금 채권에 미치는 구체적 범위는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 임차인이 먼저다

권리분석의 첫 번째 기준은 2022.01.17입니다. 이날 접수된 갑구 3번 이경재의 가압류가 말소기준권리입니다. 수협은행 근저당권은 2019.02.27 설정되었지만 2020.02.03 이미 말소되었으므로 현재 말소기준권리로 보지 않습니다.

이시온은 2020.02.03 점유를 개시하고 2020.02.05 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2019.12.13입니다. 모두 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 주택임차권등기는 2022.02.18에 접수되었습니다.

이후 국세 압류, 수원시 압류, 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 등기가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 미배당 보증금 반환의무가 소멸하는 것은 별개입니다. 이 차이를 해결하는 것이 바로 이번 사건의 대항력 포기 확약입니다.

② 임차인 권리분석 — 보증금 1.88억과 확약의 효력

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 이시온의 보증금 188,000,000원과 보증공사의 청구액 188,000,000원을 독립된 임대차보증금 2건으로 합산해서도 안 됩니다. 보증공사의 보증금채권 취득·승계관계는 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 88.1%라는 숫자의 한계

동원블루밍의 최근 12개월 실거래 평균은 218,000,000원입니다. 신건 최저매각가와 확약 적용 시 실질취득액은 모두 192,000,000원으로, 최근 평균의 88.1%입니다. 금액 차이는 26,000,000원입니다.

하지만 최근 거래 표본은 단 1건이며, 그 거래의 면적은 40.82㎡로 이 물건의 비교 기준 면적 38.2㎡와 다릅니다. 따라서 실거래 평균과 최신 거래가 동일하다는 점을 고려해야 하고, 이 숫자만으로 현재 매각가가 적정 시세보다 확실히 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

환금성 지표 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 동원블루밍은 14세대 규모이고, 제시된 경매 통계에서 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 통계의 표본 규모까지 확인된 것은 아니므로 장래 낙찰 가능성을 단정할 수 없지만, 신건 최저가에 적극적으로 응찰해야 할 만큼 시장성이 입증되었다고 보기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

신건 가격 기준 예상배당입니다. 집행비용 3,488,000원을 차감한 뒤 임차인에게 188,000,000원이 전액 배당되고, 가압류권자에게 512,000원이 배당되는 구조입니다. 국세·지방세 등 조세채권의 실제 배당순위와 금액, 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구와 임차보증금의 채권승계·중복 관계도 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목상 인수와 실질인수는 다르다

이 물건은 최초 매각가가 192,000,000원이며, 유찰 시 금액이 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당액은 늘어날 수 있습니다. 다만 이번 사건에는 포기 확약이 있으므로 확약이 유효한 경우와 그렇지 않은 경우를 반드시 구분해야 합니다.

※ 룰상 인수액은 대항력 포기가 없다고 가정할 때 회차별 미배당 보증금으로 산정된 금액입니다. 확약이 해당 보증금 권리에 유효한 경우 이 금액은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 평가합니다. 실제 배당과 인수 여부는 조세 우선순위 및 확약서의 법적 효력에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·근린공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 수인분당선 매교역·수원시청역이 근거리에 위치하여 제반 교통조건은 보통입니다.
• 건물. 2019.02.11 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다. 승강기·화재탐지·소화전·도시가스 개별난방 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,981,000원입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았지만 감정 현장조사는 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 마감·설비·유지관리 상태의 검증이 필요합니다.
• 환금성. 14세대의 소규모 다세대주택으로 최근 실거래가 1건만 확인됩니다. 평균 유찰 3.3회와 매각률 0.0%라는 경매 통계가 있어 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본. 2025.01.24 제출된 확약서의 정확한 문구, 대상 보증금, 제출 주체의 권한, 매수인에 대한 효력, 임차권등기 말소와의 관계를 확인해야 합니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소는 구별하여 검토해야 합니다.
• 보증공사와 임차인의 관계. 이시온의 임차보증금 채권과 주택도시보증공사의 경매신청 청구액 사이에 어떤 대위·승계관계가 있는지 확인해야 합니다. 중복 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차인 권리. 전입 2020.02.05, 확정일자 2019.12.13, 임차권등기 2022.02.18을 원본으로 대조하고, 배당요구와 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 포천세무서와 수원시의 압류 3건에 관한 조세채권액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당액이 예상치와 달라질 수 있습니다.
• 현장 점유·명도. 감정 당시 폐문 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자, 추가 임차관계, 내부 상태 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 2026.07 거래 218,000,000원은 40.82㎡·4층, 본건은 비교 기준 38.2㎡·3층입니다. 면적과 층수 차이, 실제 수리비를 감안해 입찰 상한을 따로 결정해야 합니다.
• 유찰과 환금성. 소규모 다세대주택의 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0% 지표를 확인하고, 신건 가격을 정당화할 충분한 비교거래와 수요가 있는지 재검토해야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 체납 관리비, 승강기와 설비 유지관리 상태, 누수·결로 등 내부 하자를 사전에 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류·확약서 원본과 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “포기 확약이 승부처, 88.1%만 보고 입찰하지 말 것”

수원 동원블루밍 303호는 선순위 대항력 임차인과 거액의 보증금이 존재한다는 점에서 출발해야 합니다. 전입일이 말소기준 가압류보다 빠르고 보증금은 188,000,000원입니다. 이 사실만 보면 유찰 시 미배당 보증금의 매수인 인수가 중요한 위험입니다.

하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 해당 보증금 권리에 대한 확약의 법적 효력이 확인된다면 실질인수는 0원이고, 신건 실질취득액은 192,000,000원입니다. 최근 거래 218,000,000원에 비해 26,000,000원 낮은 수준이지만, 실거래 표본 1건·면적 차이·소규모 다세대주택의 낮은 경매 환금성을 감안하면 이를 확정적인 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다.

여기에 세금 압류 3건과 미확인 점유관계가 남아 있습니다. 확약은 관련 권리에만 적용되며, 확인되지 않은 다른 점유자에게까지 자동으로 효력이 확대되지 않습니다. 확약서의 대상 및 효력 확인이 우선이고, 그다음은 실거래 비교와 환금성 검증입니다.

종합 판단은 C등급의 신중 검토형. 신건 192,000,000원이 최근 1건의 거래보다 낮다는 사실은 긍정적이지만, 그것만으로 권리와 가격의 안전성이 확보되는 사건은 아닙니다. 확약의 법적 효과·현재 점유관계·조세채권 우선순위를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.