수원지방법원 2025타경54258. 용인시 처인구 김량장동의 용인웰메이드시티337 3층 302호입니다. 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 나타납니다. 전용면적은 22.2002㎡이며, 20층 건물의 3층에 자리하고 있습니다. 등기상 소유자는 김경란으로, 2019년 1월 31일 거래가액 106,018,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
이 사건은 일반적인 후순위 근저당 경매와 다르게 살펴봐야 합니다. 2020년 3월 3일 전세금 85,000,000원의 전세권이 등기되었고, 말소기준으로 계산된 용인시 압류는 그보다 뒤인 2024년 5월 22일에 접수되었습니다. 따라서 전세권의 선순위성과 경매에서의 소멸 조건이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 84-3 용인웰메이드시티337 3층 302호 도로명주소: 경기도 용인시 처인구 금령로106번길 14-8 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 전용 / 층수 | 22.2002㎡ · 지상 20층 중 3층 |
| 소유자 | 김경란 · 등기상 거래가액 106,018,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 85,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 한재영 (경매개시 등기 기재에 고석훈 병기) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 전세권 | 을구 10번 · 한재영 · 전세금 85,000,000원 (등기 기재에 고석훈 병기) |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.17 · 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 전세권이 압류보다 먼저다
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2020.03.03 전세권 설정과 2024.05.22 용인시 압류입니다. 압류를 말소기준권리로 보더라도 전세권이 먼저 설정되어 있으므로, 전세권을 단순한 후순위 소멸권리로 취급해서는 안 됩니다.
이 전세권은 말소기준 압류보다 앞서고, 매각 소멸 대상으로 확인되지 않았습니다. 선순위 전세권은 전세권자의 배당요구 등 법정 소멸 요건을 충족하는지에 따라 매수인의 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 전세권자가 경매신청 채권자로 기재된 사정도 함께 검토해야 합니다.
현재 배당계산의 인수 0원은 전세권이 적법하게 소멸한다는 조건이 확인된 결과가 아닙니다. 매각물건명세서의 인수사항, 배당요구·경매신청의 법적 효과 및 전세권자의 권리관계를 대조해야 합니다.
과거 신탁등기와 한강새마을금고 등 다수 새마을금고 명의의 공동담보 근저당권은 등기상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서는 과거 근저당권 채권최고액을 이 호실의 현존 채무나 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
말소기준 압류 이후의 경매개시결정, 금천세무서장 관련 국세 압류, 속초시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 등의 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 9,600만원이 정말 저렴한가
용인웰메이드시티의 동일 면적대인 전용 22.2㎡ 실거래 6건을 비교하면 전체 평균 거래금액은 91,773,333원입니다. 최저매각가 96,000,000원은 전체 평균의 104.6%로, 이 기준에서는 오히려 높습니다.
반면 가장 최근에 확인되는 2024년 3월 거래는 98,000,000원으로, 최저가가 그 거래의 98.0%입니다. 차이는 2,000,000원에 불과하고 최신 거래 시점도 오래되어, 현재 신건 가격에 충분한 할인 매력이 있다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 22.2㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.11 | 22.2㎡ | 3 | 78,990,000원 |
| 2022.11 | 22.2㎡ | 3 | 78,990,000원 |
| 2022.08 | 22.2㎡ | 4 | 95,830,000원 |
| 2022.08 | 22.2㎡ | 3 | 95,830,000원 |
| 2022.07 | 22.2㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | 22.2㎡ | 6건 | 91,773,333원 |
이는 오래된 거래 표본 사이의 비교일 뿐, 2026년 현재의 상승 추세를 입증하지 않습니다. 최근 거래 표본이 충분하지 않아 현재 환금가치 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 그러나 이 수치만으로 본 물건도 유찰된다고 예측할 수는 없습니다. 특히 전세권 인수가 확정되지 않은 상태에서는 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,128,000원 |
| 1. 을구 10번 전세권 · 한재영 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 8,872,000원 |
신건 매각가 96,000,000원에서 집행비용을 공제하고 전세금 85,000,000원을 전액 배당하는 추정입니다. 잔여금은 8,872,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 전세금 전액 배당이라는 계산과 전세권의 법적 소멸은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 전세권 미배당의 의미
전세권이 배당을 통해 소멸하는 경우와 잔여채무·전세권 관련 부담이 매수인에게 남는 경우는 반드시 구별해야 합니다. 다음 표는 회차별 배당계산을 기준으로 한 추정입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 96,000,000원 | 85,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 9,982,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 25,065,920원 |
2회 유찰에서도 같은 조건을 적용하면 61,440,000원 + 25,065,920원 = 86,505,920원입니다. 집행비용을 제외한 전세금 기준으로는 실질부담이 약 85,000,000원에 수렴하는 구조입니다.
다만 위 금액은 미배당 전세금이 실제로 매수인에게 승계된다는 조건부 계산입니다. 배당계산에서는 각 회차의 인수액을 0원으로 가정하고 있어, 전세권의 매각 소멸 여부를 확정하기 전에는 어느 쪽도 최종 실질취득비용으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 김량장동 중앙동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 오피스텔·근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 용인경전철 용인중앙시장역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.08.14 준공된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층 302호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차·도시가스 및 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 15m 내외 도로와 동측 약 3~4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 규제사항이 있습니다. 공시지가는 3,842,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 확인되며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 경매물건 분류와 오피스텔 이용상태의 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 용인웰메이드시티의 세대수는 299세대입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 확인 거래가 2024년 3월에 그쳐 현재의 수요와 매도가격을 추정하는 데 제약이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 을구 10번 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당요구 또는 경매신청으로 소멸 요건이 충족되는지 확인하세요. 이 항목이 입찰 가능 여부를 좌우합니다.
- 전세권자와 신청채권자. 전세권 등기 및 경매개시 등기에 한재영·고석훈이 기재되어 있습니다. 각자의 권리자 지위와 경매신청·배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 점유자 및 임대차. 감정상 임대관계 미상입니다. 현재 점유자·전입·확정일자·실제 보증금 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 용인시·국세·속초시 압류와 당해세 여부, 실제 배당순위 및 미배당 위험을 확인하세요.
- 용도·민간임대주택. 근린시설 분류, 공부상 오피스텔, 주거용 전세권 설정 및 민간임대주택등기의 관계를 확인하세요.
- 실거래 시차. 가장 최근 거래가 2024.03입니다. 2026년 현재의 개별 호실 시세와 매수 수요를 추가 검증한 후 입찰가를 결정하세요.
- 유찰 시 인수금. 가격이 76,800,000원이나 61,440,000원으로 낮아져도 미배당 전세금이 인수되는 구조라면 총취득비용은 별도로 산정해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자의 인도 협의·명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당관계 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “9,600만원보다 전세권 8,500만원이 중요하다”
이 물건에서 가격만 보면 신건 최저가 96,000,000원은 가장 최근 확인된 거래 98,000,000원보다 낮습니다. 그러나 차이가 크지 않고 거래 시점도 오래되어 가격 메리트가 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
결정적인 변수는 선순위 전세권 85,000,000원입니다. 전세금 전액 배당과 인수 0원이라는 추정은 존재하지만, 전세권의 경매 소멸 여부는 확인이 필요합니다. 이 문제가 해소되지 않으면 유찰로 최저가가 내려가더라도 매수인의 실제 부담이 예상보다 커질 수 있습니다.
현재 판단은 권리 확인 우선, 입찰 보류입니다. 전세권의 소멸 및 배당관계를 확인하고, 실제 용도와 현재 시세까지 검증한 뒤에야 가격 경쟁력을 판단할 수 있는 물건입니다.
