수원지방법원 2025타경54601. 경기도 오산시 원동로 22, 르마레시티 9층 916호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가에서는 해당 호실을 오피스텔로 이용 중이라고 확인했습니다. 등기부상 소유자는 김대성, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청채권액은 127,938,000원입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 압류 말소 여부가 아닙니다. 임차인 성우진의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.05.13.으로, 말소기준으로 표시된 2022.08.04. 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 순위가 후순위라는 이유만으로 임차인의 대항력 문제를 무시해서는 안 됩니다. 다행히 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 사실이 있어, 해당 임차권의 매수인 인수 위험을 해소하는 핵심 근거가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 제9층 제916호 (도로명: 경기도 오산시 원동로 22) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 9층 · 사용승인 2019.09.25. |
| 소유자 | 김대성 · 2021.05.13. 소유권이전 · 거래가액 127,938,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 127,938,000원 |
| 말소기준 | 2022.08.04. 갑구 3번 국 압류 (포천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
| 임차인 | 성우진 · 보증금 127,938,000원 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 점유
등기부상 최초 소유권보존은 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁이었으며, 해당 신탁등기는 이후 말소되고 김대성에게 소유권이 이전되었습니다. 2022.08.04. 국의 압류를 말소기준으로, 2023.05.18. 수원시 압류와 2025.02.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권등기는 2023.06.20.에 이루어졌지만, 임차인의 실제 임대차 관련 일자는 그보다 앞섭니다. 임대차계약일 2021.04.28., 확정일자 2021.05.10., 주민등록일·점유개시일 2021.05.13.입니다. 이는 대항력 및 우선변제 가능성을 검토해야 하는 사정입니다. 실제 대항요건의 지속 여부와 권리관계는 원본 확인이 필요합니다.
그러나 이 사건은 2026.05.26. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 확약이 유효하고 해당 권리에 적용된다는 전제에서 성우진 임차권 관련 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 127,938,000원의 처리
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성우진 실제 임차인 |
전유부분 전부 주거(임차권등기) |
127,938,000원 |
성립 가능성 주민등록·점유개시 2021.05.13. |
권리 주장 확정일자 2021.05.10. |
실질 0원 대항력 포기 확약 전제 |
| 실제 임차인 | 성우진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.04.28. |
| 주민등록일 | 2021.05.13. |
| 점유개시일 | 2021.05.13. |
| 확정일자 | 2021.05.10. |
| 임차권등기 | 2023.06.20. · 을구 1번 |
| 보증금 | 127,938,000원 |
| 배당요구 관련 일자 | 2023.06.20. |
| 보증금반환채권 대위자 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 제출 | 2026.05.26. · 우선변제권만 주장, 대항력 포기 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 유효 전제) |
③ 가격 판단 — 최저가 129,000,000원이 싼지는 별개
감정가와 신건 최저매각가는 모두 129,000,000원입니다. 확약서 효력이 인정되어 임차보증금 인수가 발생하지 않는다면, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 129,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.
그러나 감정가가 현재 시장에서 적정한 가격이라는 뜻은 아닙니다. 르마레시티 동일 용도·유사 면적 호실의 최근 실거래와 매물 호가를 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설 분류와 실제 오피스텔 이용이라는 특성이 거래 대상·대출·환금성에 어떤 영향을 미치는지도 확인해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 129,000,000원 | 0원 | 129,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 103,200,000원 | 0원 | 103,200,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 82,560,000원 | 0원 | 82,560,000원 |
실질취득금액은 각 회차 최저가 낙찰과 대항력 포기 확약의 유효한 적용을 전제로 한 금액입니다. 실제 낙찰가와 부대비용은 별도이며, 유찰 회차는 확정된 매각 결과가 아닌 가정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,606,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 127,938,000원 | 126,394,000원 |
| 미배당 채권액 | — | 1,544,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 129,000,000원 중 집행비용 추정액 2,606,000원을 제외하고 주택도시보증공사에 126,394,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권액 127,938,000원 대비 1,544,000원의 미배당이 발생합니다.
중요한 것은 미배당액과 매수인 인수액이 같지 않다는 점입니다. 이 사건은 대항력 포기 확약을 반영하여 미배당이 발생하더라도 해당 임차권에 따른 매수인 인수액은 0원으로 분석합니다. 실제 배당순위와 배당금액은 조세채권 등의 우선순위 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차별 배당 시나리오 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 126,394,000원 | 1,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 100,955,200원 | 26,982,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,673,920원 | 47,264,080원 | 0원 |
배당표와 회차별 시나리오는 추정치입니다. 당해세·조세채권 간 우선순위·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 요소가 모두 확정 반영된 것은 아닙니다. 매수인 인수 0원 판단 역시 대항력 포기 확약의 효력과 적용 범위가 확인되는 것을 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 원일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 전반적인 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 오산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.09.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 다만 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으므로 해당 호실의 건축물대장상 세부 용도를 확인해야 합니다.
- 도로. 북측 약 30m 내외 포장도로, 남측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 전체 토지면적은 6,643.7㎡입니다. 토지 형상은 사다리형·평지이고, 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 관련 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 오산역 접근성과 비교적 최근 사용승인된 건물이라는 점은 참고할 수 있습니다. 그러나 정확한 호실 용도, 실거래가격, 동일 용도 매물의 거래량을 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기 내용, 대상 임차권 및 적용 범위를 확인하세요. 해당 임차권 관련 인수 0원 판단의 가장 중요한 근거입니다.
- 임차권등기 및 말소 관계 확인. 성우진의 2023.06.20. 임차권등기와 2021.05.13. 주민등록·점유 이력을 구분해야 합니다. 대항력 성립 여부뿐 아니라 확약에 따른 인수책임 소멸 및 임차권등기 말소 처리까지 확인하세요.
- 주택도시보증공사 중복계산 금지. 성우진의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인은 성우진 1명입니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에는 토지에 관한 별도등기 11번 및 2021.05.13. 신탁재산 지분 포기(11-91번)가 기재되어 있습니다. 토지등기와 신탁 관련 말소·지분 관계를 원본으로 확인하세요.
- 조세채권 및 배당순위 확인. 국과 수원시의 압류가 존재합니다. 말소 여부와 실제 배당 우선순위는 별개 문제이므로 당해세 등 우선 배당사항을 확인하세요.
- 정확한 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 실제 공부 및 사용승인 내용과 일치하는지 확인하세요. 용도에 따라 금융·임대·매도 조건이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 및 시세 확인. 르마레시티의 동일 용도·유사 면적 호실을 중심으로 최근 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하세요. 감정가와 보증금만으로 적정 매수가격을 정하지 마세요.
- 현황 점유 및 명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 공실이라고 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 필요한 명도 절차를 검토하세요.
- 관리비·부대비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분과 취득세, 등기비용, 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 관련 법원 기록을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 아직 미검증”
이 물건의 가장 큰 특징은 말소기준권리보다 앞선 주민등록·점유 이력을 가진 임차인이 존재하지만, 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점입니다. 확약의 효력이 확인된다면 보증금 127,938,000원의 매수인 인수 부담은 실질 0원으로 정리됩니다.
다만 권리관계가 정리된다는 것과 투자가격이 적정하다는 것은 다릅니다. 최저매각가 129,000,000원에 비해 최근 실거래가가 어떤 수준인지, 실제 사용상태와 공부상 용도가 일치하는지, 토지 별도등기 및 점유관계에 추가적인 문제가 없는지 확인해야 합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 대항력 포기 확약의 효력과 대상 권리의 정리를 확인하면 권리상 핵심 위험은 상당 부분 줄어듭니다. 그러나 시세를 확인하지 않은 신건 입찰에는 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 확약서 원본 확인, 용도 검증, 최근 실거래 비교를 마친 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 타당합니다.
