수원지방법원 2025타경54798. 경기도 용인시 기흥구 마북동의 삼거마을삼성래미안1차아파트 111동 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 134.989㎡, 건물은 2002년 12월 31일 사용승인된 20층 아파트이며 대상 호실은 4층입니다. 소유자는 지권현으로, 2009년 4월 24일 소유권이전등기가 접수됐고 당시 기재된 거래가액은 480,000,000원입니다.

경매의 직접적인 출발점은 2022년 2월 10일 설정된 사상신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원, 등기된 채무자는 소유자 지권현이 아닌 주식회사크리에이티브송정2입니다. 이후 2025년 2월 26일 임의경매개시결정이 등기됐고, 같은 해 6월 20일 근저당권이 분당엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이 채권에는 사상신용협동조합을 채권자로 하는 근질권도 설정돼 있어, 일반적인 단일 금융기관 근저당 경매보다 배당권자 관계를 세밀하게 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 채권 양도는 확인

권리분석의 중심은 2022년 2월 10일 설정된 을구 21번 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정됐던 다른 금융기관 근저당권들과 매매예약 가등기 등은 이미 말소된 이력으로 확인됩니다.

② 점유·임차관계 — 신고 임차인 없지만 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 이에 따라 예상배당 및 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 그러나 감정평가의 임대관계 조사 결과는 미상입니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나, 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건도 최근 거래가격보다 낮다

가격을 판단할 때 가장 중요한 비교군은 같은 단지, 동일한 전용 134.99㎡ 면적의 최근 실거래입니다. 2026년 1월부터 6월까지 확인된 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 1,168,250,000원입니다. 이 물건의 최저가이자 현재 산정 실질취득액인 1,060,000,000원은 이 평균의 90.7%입니다.

최근 실거래 최저는 1,090,000,000원, 최고는 1,280,000,000원입니다. 최신 거래로 제시된 2026년 6월 거래가격은 1,200,000,000원입니다. 이 물건의 최저가 1,060,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 및 표본 내 최저 거래보다도 낮습니다. 최근 실거래와의 단순 비교에서는 가격상 이점이 확인됩니다.

다만 같은 면적이라도 거래가격은 층과 개별 주택 상태에 따라 달라집니다. 이 물건은 4층이며, 비교 거래에는 저층과 고층이 함께 포함돼 있습니다. 특히 2026년 4월에는 동일 면적 4층이 1,160,000,000원에 거래된 사례가 있어 해당 층수의 참고가격으로 활용할 수 있습니다. 그렇더라도 내부 수리상태와 점유·명도비용까지 확인해야 실제 가격 이점을 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,060,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준 배당 추정입니다. 실제 근저당권자는 이후 분당엔피엘대부주식회사로 변경됐고, 해당 피담보채권에 사상신용협동조합의 근질권이 설정돼 있습니다. 실제 배당금의 귀속과 집행비용은 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

신건 최저가로 매각될 경우 추정 집행비용 13,000,000원을 제외한 1,047,000,000원이 근저당권 관련 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 하면 153,000,000원의 미배당이 발생합니다. 별도로 경매 청구금액은 1,106,819,541원이므로, 채권최고액과 실제 청구금액은 구별해야 합니다.

중요한 점은 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 아니라는 사실입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 채권이 전액 배당받지 못했다고 해서, 그 부족분을 낙찰자가 별도로 지급하는 구조는 아닙니다. 현재 회차별 계산에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 단, 이 판단은 확인된 권리와 임차관계를 전제로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 그대로

현 회차는 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저가가 모두 1,060,000,000원입니다. 이후 유찰을 가정한 시나리오는 다음과 같습니다.

유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 채권자의 예상 배당금은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 하지만 확인된 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 각 회차의 예상 실질취득액은 별도 인수금이나 부대비용을 제외하면 해당 매각가격과 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 마북동 소재 구성중학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 공동주거지로서의 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통사정은 보통으로 평가됐으며, 단지 내 도로는 북측 및 서측 도로와 연결됩니다.
• 건물. 2002년 12월 31일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 20층 중 4층 402호이며, 위생·급배수시설, 승강기 및 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다. 아파트 용도로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 성장관리권역, 비행안전제3구역, 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 거래 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
• 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 개별 호실의 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 1,282세대 규모 단지이며, 같은 면적의 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 전용 134.989㎡ 주택의 거래 수요, 층별 가격 차이 및 향후 매도 소요기간은 실거래 건수만으로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유관계. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인하고 대항력과 우선변제 여부를 다시 판단해야 합니다.
• 말소기준권리. 2022.02.10 을구 21번 근저당권이 기준입니다. 과거 말소된 근저당과 가등기, 말소된 삼성카드 가압류, 경매개시결정의 등기 상태를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
• 근저당 양도·근질권. 분당엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 사상신용협동조합의 근질권 설정, 실제 배당 수령권자 및 채권신고 내용을 확인해야 합니다. 근질권 채권최고액을 별도의 낙찰자 인수금으로 더하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 1,168,250,000원, 최신 거래 1,200,000,000원, 최저 거래 1,090,000,000원 및 동일 면적 4층 거래 1,160,000,000원을 함께 비교해야 합니다. 실제 응찰금액이 올라가면 현재의 가격상 이점은 줄어듭니다.
• 총취득비용. 최저가에 별도 인수금은 산정되지 않았지만 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비와 관리비 부담 가능성은 포함돼 있지 않습니다. 실제 자금계획에는 이러한 비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부와 이사 협의 필요성을 확인해야 합니다. 명도에 필요한 시간과 비용도 투자 판단의 일부입니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 매각기일은 2026.10.30입니다. 입찰 전 법원 매각기일 변경 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 최종 판단은 점유 확인 후”

이 사건의 가장 큰 장점은 최근 실거래와 비교한 가격입니다. 신건 최저가 1,060,000,000원은 최근 12개월 평균 1,168,250,000원의 90.7%이며, 최신 거래와 최근 최저 거래보다도 낮습니다. 현 단계에서 확인된 권리관계상 매수인 인수금은 0원으로 추정되므로, 실질취득액도 부대비용을 제외하면 최저매각가와 같습니다.

다만 배당 부족액 153,000,000원이 발생하는 근저당권 경매이고, 채권이 분당엔피엘대부주식회사로 이전된 뒤 근질권까지 설정됐습니다. 이 구조 자체가 매수인의 추가 채무를 뜻하는 것은 아니지만, 실제 배당관계는 확인해야 합니다. 무엇보다 임대관계가 미상이므로 확인된 임차인 신고가 없다는 이유로 명도와 보증금 관련 위험까지 사라졌다고 판단할 수는 없습니다.

결론은 가격상 이점이 확인되는 신건이지만, 무조건적인 안전물건은 아니라는 것입니다. 동일 면적의 최근 실거래가 비교기준을 제공하고, 현재 산정 인수금이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 점유·임대차관계를 확인하고 근저당 양도 및 근질권에 따른 배당관계를 검토한 후에야 실제 응찰가격을 결정하는 것이 타당합니다. 권리 확인을 전제로 검토할 가치가 있는 물건 — 종합 B등급.